還是以上面這套被變賣的閑林街道山水居丹楓苑為例，我們找到TA的拍賣歷史：
這套房源為什么一拍二拍沒人要？我分析了一下可能是地處閑林，又是大戶型，而且這套房源從阿里法拍的圖上來看應(yīng)該是頂樓（墻面可以看出坡屋頂線條），最大的毛病可能是：天花板漏水發(fā)霉。
變賣到底是大坑還是大漏？還能不能撿漏？需要火眼金睛！
進(jìn)入變賣環(huán)節(jié)的標(biāo)的物到底是大坑還是大漏？還能不能撿漏？
遠(yuǎn)的不去說，價(jià)格上可能沒有太大參考意義。我翻看了2019-2021年這3年的記錄：2021年至今杭州變賣的房產(chǎn)一共有14套，已成交的房源6套，還有1套今日已有1人出價(jià)，也就是說，7套有人問津，還有7套過眼云煙；2020年進(jìn)入變賣的14套，成交5套；2019年也有12套房源變賣，不過成交就少得可憐，就只有1套。
那么變賣成交的房產(chǎn)到底有什么規(guī)律呢？不看不知道，一看嚇一跳！
發(fā)現(xiàn)什么亮點(diǎn)了沒？2019年唯一成交的變賣房源居然是綠城的之江豪宅九溪玫瑰園！182.13㎡，成交價(jià)626.2萬，折合單價(jià)3.44萬元/㎡！這個(gè)單價(jià)，放在今天簡直分分鐘搶，就算是2019年，也是個(gè)大漏！房子怎么樣？從法拍圖上看也很可以。
被變賣的九溪玫瑰園實(shí)景 圖源阿里法拍
再來看一套今年9月11日剛剛被變賣的保利霞飛郡，138.54㎡，變賣起價(jià)469萬，評估價(jià)約520萬，最后成交價(jià)是500萬出頭，折合成交單價(jià)3.61萬元/㎡。2人爭搶，變賣競價(jià)輪數(shù)達(dá)到64次。當(dāng)然，因?yàn)槭亲冑u，這500萬要全款。
阿里法拍
今年還有一套下沙精歐榮寓的房子，面積是大了點(diǎn)，533.81㎡，看圖片大概是被隔成了群租房，但TA香在總價(jià)啊，成交總價(jià)820萬，折合單價(jià)1.54萬元/㎡。天哪，下沙1.5萬元/㎡，這回到了什么時(shí)代��？
2020年的天都城，130㎡200萬，拿來吧你，單價(jià)1.5萬元/㎡。當(dāng)然天都城最便宜的時(shí)候大概是一口價(jià)88萬，有記得這個(gè)梗的應(yīng)該都是地產(chǎn)界的老人了。1.5萬元/㎡的價(jià)格相當(dāng)于差不多回到了2018年。
再比如拱墅區(qū)運(yùn)河廣場對面的
綠城運(yùn)河郡，也叫新明商業(yè)中心，114㎡217萬，折合單價(jià)1.9萬元/㎡，樓層夠高，能看見世界遺產(chǎn)大運(yùn)河。缺點(diǎn)？我不知道這應(yīng)該叫缺點(diǎn)還是優(yōu)點(diǎn)。房源有租賃，2019年5月起到2022年8月，房租第1年7000元/月，第二年7200元/月，第三年7300元/月。拿下這套房源直接帶3年租約，也不算長。
綠城運(yùn)河郡的變賣房源可以看到大運(yùn)河
蕭山新塘的廣澤小區(qū)，這小區(qū)是經(jīng)濟(jì)適用房，雖然有點(diǎn)舊，缺點(diǎn)可能在過戶稅費(fèi)有兩道。最后1.71萬元/㎡價(jià)格也還可以。
當(dāng)然，也有沒成交的變賣。最讓人看不懂的就是這套濱江區(qū)浦沿的房源。135.8㎡，480萬流拍�？赡軆r(jià)格3.5萬元/㎡也還是略高，現(xiàn)在買浦沿的新房也就3.8萬元/㎡，兩年后也限價(jià)3.8萬元/㎡，沒太大倒掛，戶型又大，也就流拍了。
不過，流拍并不意味著沒人關(guān)注，這場變賣，也有229人設(shè)置提醒，3.8萬人圍觀，這個(gè)圍觀量，是今天流拍的賽麗綠城麗園翻倍。
阿里法拍
這些變賣房源大多位置比較偏，多數(shù)是桐廬、富陽、新安江等地，也有比較市區(qū)的房源，但市區(qū)的房源可能就要小心了。比如沒有成交的小河佳苑，74㎡，179萬的總價(jià)流拍，這是今年的，看看單價(jià)，2.41萬元/㎡也還行啊，但是，這套房內(nèi)有安置人員居住。這是要避開的坑。
阿里法拍
總之，是坑是漏，必須自己火眼金睛提前看清楚。并且，必須再次提醒的是，變賣房源要全款，否則根本無法參拍。
撿漏嗎？最近的法拍市場很理性
說回到今天的法拍房，賽麗綠城麗園位于上城區(qū)復(fù)興板塊，老城區(qū)文化底蘊(yùn)豐富，靠近南宋皇城遺址，園區(qū)規(guī)劃了7幢小高層，多層及1幢商用寫字樓。小區(qū)對應(yīng)的學(xué)校是金都天長小學(xué)和江城中學(xué)。
從2015年至今，麗園在阿里法拍平臺(tái)上架過5次，其中一次撤回，兩次流拍，兩次法拍房源均低于評估價(jià)成交。2015年7月14日，3幢2單元202室158平方米的房源以562萬元成交，低于120萬元成交；2018年1月26日，2幢1單元102室77平方米的房源以580萬元成交，低于評估價(jià)128萬元成交。
據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，賽麗綠城麗園的掛牌價(jià)88423元/平方米，近30日沒有成交房源，最高的二手房成交價(jià)是一套151平米的高樓層房源，成交總價(jià)1201萬元，成交單價(jià)79596元/㎡。
今天流拍的這套房源2265萬元的起拍價(jià)較高，折合單價(jià)約7.97萬元/平方米。在二手房平臺(tái)上，賽麗綠城麗園的二手掛牌房源不太多，一套206平方米的房源掛牌價(jià)1650萬元，掛牌單價(jià)80012元/平方米；346.51平方米的房源掛牌總價(jià)2880萬元，掛牌單價(jià)83115元/平方米。8萬元的起拍價(jià)和二手房掛牌價(jià)差不多，撿漏可能性小，所以無人出價(jià)。不過，預(yù)計(jì)二拍會(huì)打個(gè)8成，折合單價(jià)6.38萬元/㎡。
超九成房源流拍成交或低于評估價(jià)
今日法拍的房源有21套，其中7套流拍，12套低于評估價(jià)，僅2套高于評估價(jià)成交。
熱度較高的法拍房源有拱墅區(qū)慶隆苑16幢2單元302室和西湖區(qū)瀾玉水晶熙園3幢301室。
慶隆苑小區(qū)生活便利，附近有大悅城，周邊對應(yīng)的學(xué)區(qū)是文暉實(shí)驗(yàn)學(xué)校和文津小學(xué)。這套慶隆苑房源面積109.89平方米，起拍價(jià)270萬元，評估價(jià)385萬元，最終經(jīng)過84輪競價(jià)，以353萬元成交，成交單價(jià)3.23萬元/平方米。慶隆苑的案外人占有使用中，承諾于2022年4月底前騰退。
瀾玉水晶熙園位于西湖區(qū)之江，房源面積152.81平方米，四室二廳一廚二衛(wèi)，起拍價(jià)395萬元，評估價(jià)550萬元，19133次圍觀，最終經(jīng)過113輪競價(jià)，以684.5萬元成交。另外，房屋為預(yù)售房，需二次過戶。
我們注意到近期有些房在標(biāo)的介紹后添加了一行紅色的字，比如今天拍賣的瀾玉水晶熙園、眾安理想灣的法拍頁面上都有這么一行字：“競買人如需貸款可在競拍前向以下銀行咨詢，了解競買人是否具有貸款資格,銀行是否同意貸款和貸款方式。申請貸款需要一定期限，貸款成功與否及由此引起的法律后果由競買人自行承擔(dān)，請充分考慮本院規(guī)定的尾款付款期限，再?zèng)Q定競拍。”
瀾玉水晶熙園阿里法拍頁面截圖
眾安理想灣阿里法拍頁面截圖
瀾玉水晶熙園和眾安理想灣今天的法拍房，拍賣剩余價(jià)款需要在2021年10月8日前繳納，可通過銀行付款或者支付寶網(wǎng)上支付。也就是說，從成交到付尾款，不到一個(gè)月時(shí)間。
據(jù)了解，現(xiàn)在貸款買法拍房的客戶約占比法拍市場的60%，但目前杭州多家銀行暫停法拍貸，少數(shù)經(jīng)營法拍業(yè)務(wù)的銀行，如果是首套房，普通住宅法拍放最高可貸總房價(jià)的6-7成，如果是二套房，普通住宅法拍最高可貸4成，三套房及其以上暫不提供貸款支持。此外，法拍貸要求走完流程的放款時(shí)間比普通按揭貸款和抵押貸款時(shí)間要求更緊張，這讓不少有意向購買法拍房的客戶打退堂鼓了。
法拍房源貸款的資質(zhì)有明確的限制，要根據(jù)具體情況判定能否辦理貸款。像今天法拍的賽麗綠城麗園，單單起價(jià)就2265萬元，還有多次抵押記錄，很可能會(huì)降低可貸款成數(shù)或者不放貸。據(jù)賽麗綠城麗園的法拍公告，拍賣余款在2021年9月24日17時(shí)前繳入法院指定賬戶，也就是說10天之內(nèi)要付清全款，否則視為悔拍。
法拍的漏，你撿嗎？
來源：快房網(wǎng)
