| PART 1 |
▲南山路延時(shí)攝影
去年年末，下沙沿江的沁香公寓正式開(kāi)售，其標(biāo)志著共有產(chǎn)權(quán)房，這一住房雙軌制保障軌上的創(chuàng)新型物種正式進(jìn)入杭州樓市，涵蓋了不乏三墩北、牛田、濱江核心區(qū)、閑林鎮(zhèn)中、大運(yùn)河新城等紅盤、粉盤區(qū)塊；
▲錢塘門外-游船碼頭
半年過(guò)去，開(kāi)盤的共有產(chǎn)權(quán)房到了4個(gè)，我們得以初窺這一新物種的市場(chǎng)表現(xiàn)，當(dāng)中有不錯(cuò)的數(shù)據(jù)也帶來(lái)許多雜音；
目前，已有相當(dāng)量的項(xiàng)目建設(shè)亦逼近銷售節(jié)點(diǎn)，在此時(shí)有必要對(duì)其評(píng)估是非功過(guò)，給意向購(gòu)房者提示其后續(xù)可能產(chǎn)生的政策變化和價(jià)值趨勢(shì)。
共有產(chǎn)權(quán)房的利與弊。
| PART 2 |
目前為止，杭州一共開(kāi)盤了四個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房，下沙沿江沁香公寓、三墩北才泊嘉院、拱墅康橋的清正源府以及九堡國(guó)芳天街旁的河翠云筑。
搖號(hào)的中簽率分別如下，作為保障房，登記的人數(shù)還是不錯(cuò)的，除了位置較差的清正源府外，中簽率不高不低，沁香公寓甚至二開(kāi)來(lái)到29%。
▲共有產(chǎn)權(quán)房入市中簽率
但是四盤的整體棄選率也不低，去化率也不太理想，每次開(kāi)盤均剩1/4-1/3的房源，清正源府甚至剩了2/3，剩332套...
在主城新房供應(yīng)缺量的2023春，同地段商品房總價(jià)打?qū)φ鄣墓灿挟a(chǎn)權(quán)房何以遇冷，沒(méi)了去年末的熱度？
造成這一局面的具體原因是多方面的。
1、區(qū)之間、盤之間有差異，各自為政，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的資格與規(guī)則規(guī)范該市場(chǎng)。
沒(méi)有預(yù)估開(kāi)盤時(shí)間、每次都要等開(kāi)盤了才知道搖號(hào)資格、比例，沒(méi)有蓄客期，也沒(méi)有展示空間和樣板房，購(gòu)房者沒(méi)法提前籌備，也沒(méi)有空間體驗(yàn)。
2、地段、板塊、配套差異明顯。
比如下沙沿江的沁香公寓，靠江靠學(xué)校離地鐵不遠(yuǎn)，商業(yè)配套有寶龍城和社區(qū)商業(yè)東東
和達(dá)城，整體的居住屬性還是不錯(cuò)的。
▲沁香公寓區(qū)位
而清正源府也是現(xiàn)房狀態(tài)，位于康橋，位置已逼近繞城，但最主要的交通配套是15號(hào)線龍騰街站2027-28年才能落地運(yùn)營(yíng)，周圍的商業(yè)配套稀缺，人都很少，頭五年沒(méi)有有效服務(wù)于人的生活配套，再便宜也難打動(dòng)人心。
▲清正源府與15號(hào)地鐵區(qū)位 | 制圖by一葉
3、產(chǎn)品力的保守、陳舊。
典型的就是才泊嘉院的49㎡小戶型和河翠云筑的104㎡戶型。這兩個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房的區(qū)位均不錯(cuò)：
前者，近自在城商業(yè)、近2號(hào)線地鐵口，周邊幼兒園和小學(xué)距離很近，去未科、云谷上班也很方便，樓高20F也適中，挨著就是搖號(hào)大熱盤彩虹軒，按理清空是很正常的，實(shí)際是未去化幾乎清一色49㎡的中間套，如下圖；
▲才泊嘉院49㎡中間套戶型
筆者10多年沒(méi)怎么在住宅項(xiàng)目看到這種長(zhǎng)蛇一字型戶型了，采光明顯受限，同為49㎡的邊套有側(cè)采光和入戶，銷售情況就好的多；
▲河翠云筑區(qū)位
后者，是筆者一直看好的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，近地鐵、近文體公園，天街房，散步到江邊也不過(guò)兩公里，小區(qū)域的城市界面不錯(cuò)，但104㎡也被大量剩下，如下圖：
▲104㎡中間套戶型
古早的手槍戶型，北向餐客廳、黑房間書房、戶門對(duì)房門，實(shí)在讓人不敢恭維，被棄選也是情理之中。
4、當(dāng)然，最熱的房源如上城牛田地塊、濱江核心區(qū)襄七房地塊、三墩北最大共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目還未入市，還有觀察的空間。 可以看到，共有產(chǎn)權(quán)房推出以來(lái)，三個(gè)較好地段的方正小戶型和大戶型的邊套去化快，取得不錯(cuò)的效果；
但暴露的問(wèn)題也很明顯，主要是產(chǎn)品力缺失。只要在產(chǎn)品力上稍微跟上時(shí)代，套套圖集做戶型，慢慢去化問(wèn)題可以是不大的。
| PART 3 |
▲西湖-長(zhǎng)橋
當(dāng)然，熟悉國(guó)情的筆者并不想挑共有產(chǎn)權(quán)房這種產(chǎn)品的刺，畢竟是政府出資，保障性質(zhì)的住房，不能按照新建商品房的要求去指摘；
仿佛12306和某程，銀行網(wǎng)銀和某寶，是個(gè)人都知道不參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品難出好東西，有尚佳的地段和配套，還便宜能最終獲利和流轉(zhuǎn)已是合格以上，沒(méi)地鐵多掏錢貸款高還5年限售的商品房也不少，還要啥自行車。
共有產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢(shì)，在于這是“房住不炒”的一次重大探索，以杭州來(lái)說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)房滿5年可以增購(gòu)另一部分產(chǎn)權(quán)，滿10年就可上市交易，并完全等同于商品住房。
雙軌制過(guò)去從來(lái)都是聯(lián)立，現(xiàn)在加上了并軌的環(huán)節(jié)，先賒賬上車可謂創(chuàng)舉，降低了新杭州人首次置業(yè)門檻，且伴隨業(yè)主逐漸融入城市生活，保障房到商品產(chǎn)權(quán)依據(jù)年限平滑過(guò)渡，能用“房”享受城市公共服務(wù)也能最終吃到“產(chǎn)”的紅利。
▲望江-德壽宮
共有產(chǎn)權(quán)房的劣勢(shì)，正如開(kāi)盤四個(gè)項(xiàng)目所表現(xiàn)出來(lái)的，區(qū)位、產(chǎn)品力、配套和購(gòu)房資格的認(rèn)定良莠不齊，香的項(xiàng)目還是難搖，不香的沒(méi)人要，去化周期就長(zhǎng)。
去化周期參差就是最大的劣勢(shì)。
以沁香公寓為例，大學(xué)城旁、中小學(xué)校旁，碩博比例高，作年輕人才的配套住房是合理的，用低門檻人才票上車挺好，其持續(xù)走低的中簽率表現(xiàn)也佐證了這點(diǎn)，未來(lái)大概率在5年后會(huì)形成全商品房資質(zhì)樓盤，和周遭商品房小區(qū)并無(wú)二致。
但以清正源府為例，去化比較慢，目前的康橋板塊以城市通勤來(lái)說(shuō)前不著村、后不著店，上班都麻煩的地段，需要等待地鐵建設(shè)和大運(yùn)河新城持續(xù)推進(jìn)；
那么可能明年、后年還在賣，前5年鄰居裝修，后5年成為權(quán)屬混雜度極高的小區(qū)，即一個(gè)小區(qū)商品房和保障房比例相當(dāng)；
小區(qū)的內(nèi)部，有自住全產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，有剛買的半產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，有全產(chǎn)權(quán)供出租的租客，還有政府持股的空置房，流動(dòng)性和價(jià)值自然打折，這是共有產(chǎn)權(quán)房可能存在的最大隱憂。
| PART 4 |
▲萬(wàn)松書院
今年到明年，包括臨安、富陽(yáng)在內(nèi)會(huì)有2w+的共有產(chǎn)權(quán)房開(kāi)工，沒(méi)法效仿新加坡組屋、日本團(tuán)地住宅作超商品房新增量的保障房供應(yīng)，還是應(yīng)該視作市場(chǎng)主體商品房的補(bǔ)充，可以惠及需要得到低價(jià)和保障的購(gòu)房者。
雙軌再并軌，一軌開(kāi)綠皮車，一軌開(kāi)和諧號(hào)。
坐一等座的老板會(huì)去買一等票的，挑著扁擔(dān)和蛇皮袋的老伯也留個(gè)硬座——旅途有不同的速度與到點(diǎn)，可以有一樣的窗景和歸宿。
來(lái)源：杭州房叔
