壓箱底好地一次梭哈，明年會制造出哪些紅盤

今年每次土地出讓的"劇本殺"前，無一例外，都有一波紅盤潮率先撕開黑暗。

這次，雖然含金量十足的紅盤已經(jīng)不多，但首發(fā)的粉盤天玨淘汰約三分之一，入圍人數(shù)刷到1048，有房150個月。

緊隨其后的和品，6000+組客戶登記，入圍3330戶，刷掉一半以上，有房直接社保封頂，燃起了這波小紅盤潮。

緊接著，政府定義的熱點(diǎn)紅盤大江東未來云帆城、北部新城星創(chuàng)城，未科汀云上府……不多的紅盤都將上市，搖號排社保大戰(zhàn)再次上演。

而上面這些地段不錯的紅盤，和品是老城文暉、武林、甚至東新空檔期的獨(dú)苗。

天玨是申花、老城西的獨(dú)子；富力中心不開，汀云上府也是未科唯一……哪個不是板塊稀缺的獨(dú)苗？

紅盤供應(yīng)與需求斷檔，好地段樓盤太少，而稍差的地塊預(yù)期降低的過快，登記斷崖式下降，流搖頻發(fā)，杭州樓市搖號分裂也在加速。

壓著這個時間點(diǎn)，杭州發(fā)布了第三批集中出讓地塊“預(yù)公告”。

值得關(guān)注的是，隨著這批地塊預(yù)公告，杭州的土拍玩法，又將對二拍后遺癥，做一次完整的切割，這劑政策性調(diào)整的“藥”療效到底怎樣，最終效果還是要看正式公示中對起拍價、限價、以及品質(zhì)的調(diào)整力度。

但毋庸置疑的是這次拿出的地中，好多是如假包換的杭州壓箱底的寶地。

此次土拍規(guī)則或?qū)⒄{(diào)整：其一、針對二次土拍重災(zāi)區(qū)“競品質(zhì)”地塊全面流拍的深層原因，或?qū)��?shí)行全面“定品質(zhì)”，一字之差，或許就天壤之別。

好地塊“競品質(zhì)”操作不當(dāng)很可能演化為惡性競爭加劇，從而推高成本，降低利潤，最后導(dǎo)致從其他方面去降低標(biāo)準(zhǔn)，品質(zhì)并未實(shí)質(zhì)提高。

而差的板塊，沒利潤、流速慢、愈加不會有頭部企業(yè)眼巴巴的跑去增強(qiáng)板塊信心，反而會讓品質(zhì)一般的開發(fā)企業(yè)去操盤，結(jié)果差板塊+差開發(fā)商的惡性循環(huán)，加劇板塊鄙視鏈的深度。

“定品質(zhì)”則把內(nèi)容框定，產(chǎn)品品質(zhì)留有價格余地，不管誰開發(fā)規(guī)則和邏輯基本一致，當(dāng)然有情懷、有責(zé)任的房企也有機(jī)會超綱發(fā)揮。

對于這幾年樓市過熱的杭州，品質(zhì)底線低，甚至談不上追求品質(zhì)的扭曲發(fā)展中，是難得的機(jī)會。

例如，率先定品質(zhì)的蘇州，在建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通五個維度品質(zhì)全面規(guī)范。而南京，也在綠化景觀、通風(fēng)采光、建筑外立面和隔音降噪、地下車庫材料、陽臺、公共空間品質(zhì)，甚至室內(nèi)及戶型設(shè)計全面規(guī)范。

一定程度上“定品質(zhì)”可以針對限價后品質(zhì)下滑，從土拍環(huán)節(jié)對樓盤運(yùn)營進(jìn)行把控，倒逼房企提升產(chǎn)品力。

但要弄清楚，畢竟企業(yè)都不是慈善家，要生存、要發(fā)展，所有追尋品質(zhì)的前提是在有利潤的基礎(chǔ)上。

這就在第二點(diǎn)中體現(xiàn)。

其二、在市場情況不明朗的態(tài)勢下，沒有可持續(xù)發(fā)展的利潤空間，就不要奢望有好產(chǎn)品，更不要幻想企業(yè)魔怔般的瘋狂拿地，因此，導(dǎo)致第二次土拍流拍根本指向就是價格，是利潤。

市場要良性發(fā)展，降低起步價和封頂價，提高部分板塊的限價，是政府、購房者、開發(fā)商三贏的必要條件。

其三、變回“預(yù)”公告的發(fā)布，這也意味杭州土拍直接掛牌公告的模式作廢，重返此前暫停的勾地政策。

也預(yù)示著第二次土拍可能調(diào)整的規(guī)則：房企報名必須繳納20%的保證金才能參與地塊競拍，降至到繳納地價的10%作為“勾地款”，就能獲得參拍資格，而且最高不超過5000萬。

也就是說如果像杭騰社區(qū)這樣的巨無霸，二次土拍18.6億的保證金，到第三次土拍只要零頭就可以，參與性明顯增強(qiáng)，湊不足二、三家競拍企業(yè)的情況幾乎不復(fù)存在。

再看看地塊，本次預(yù)公告出讓總計51宗涉宅用地，共計出讓面積約252.31萬方，總建面超600萬方。

從分布區(qū)域來看，往常配角的主城區(qū)成絕對主角，掛牌了26宗，蕭山區(qū)6宗，余杭區(qū)7宗，臨平區(qū)4宗，富陽區(qū)6宗，臨安區(qū)2宗，基本做到哪里不足補(bǔ)哪里。

先看主城，26宗包括申花4宗；鐵路北智慧網(wǎng)谷3宗；運(yùn)河新城，濱江、下沙、三墩各兩宗，橋西、筧橋、艮北、丁橋、錢二、文暉、翠苑、華豐、留下，各一宗；杭州熱門板塊基本全包括。

看幾個重點(diǎn)：申花千呼萬喚始出來的華豐造紙廠地塊，甚至都沒出現(xiàn)在21年讀地手冊上的寶藏級地塊。

這次掛牌的是其中三宗地塊（含兩宗商業(yè)），5、10號線雙軌換乘站和睦站上蓋TOD，與九龍倉龍璽隔莫干山路對望，而且限價體系大概率會在春月杭寧和申花核心之間，低于申花不少。

畢竟是廠房置換，土地回收成本應(yīng)該低于住宅拆遷成本，還是有空間，對于購房者來說，這也是申花最大規(guī)模的商務(wù)、居住、綜合體混合性成片開發(fā)，值得期待。

另一塊慶隆地塊斜對面是古翠隱秀，這四塊地同時落地，明年這個時間申花每每一盤獨(dú)大的局面將極大緩解。

文暉這塊地，也是21年讀地手冊之外的壓箱底的地塊，緊靠著嘉里城的住宅部分，明年將和嘉里城一起補(bǔ)充文暉供應(yīng)。

橋西核心這塊地，北靠凱德龍灣，橋西歷史文化街區(qū)和大運(yùn)河就在咫尺，南面過勤儉橋步行800-900米可以到大悅城及地鐵10號線，可以說是凱德龍灣、運(yùn)河宸園之后橋西僅有的一線河景核心。

濱江區(qū)兩宗地，一宗在保利天匯南邊，濱江產(chǎn)業(yè)核心、純正地鐵盤，沒搖中天匯，這個純居住的替身并不差。

濱江另一宗靠近御濱府，地鐵1號線西興站、5號線江暉路站都不遠(yuǎn)的雙地鐵房。

鐵路北四宗，其中一宗為運(yùn)河新城桃源板塊，其他三宗以智慧網(wǎng)谷為主，晶悅府、晶暉里曾經(jīng)創(chuàng)造3.6%的中簽率，說明板塊需求并不少。
運(yùn)河新城一宗在麗水路隧道出口，天閱云合源隔運(yùn)河?xùn)|側(cè)，隨著運(yùn)河灣國際旅游休閑綜合體一期開工，大運(yùn)河音樂公園落地后。

運(yùn)河綜合體二期住宅部分將首次出讓，意味著運(yùn)河新城與老城銜接的首站即將拉開全面開發(fā)大幕，住宅部分位置甚至還要好于河語光年。

錢二地塊為人才房；

艮北地鐵1號線九和路站零距離，甚至比潮聽明月位置更好；

按照剛開通地鐵6號線遠(yuǎn)期規(guī)劃還將北延，而枸桔弄向北一站就是筧橋本次出讓地塊，與春來曉園一街區(qū)之隔。

小和山地塊是地鐵3號線停車場上蓋TOD，沉默多年板塊的再次露面，作為杭州兩大高教園區(qū)，小和山的環(huán)境優(yōu)勢還是挺明顯，欠缺的是默默無聞了這么多年，再次出現(xiàn)會有認(rèn)知上的偏差，最終還是看限價。

蕭山共六宗。市北一宗，在擁潮府東面，寧東路、六甲河一路一河之隔，與地鐵2、7號線建設(shè)三路站僅600米左右，濱濤映月、望濤月明后繼有房。

南部新城共兩宗，一宗在印奧灣正南面，另一宗在湘湖原著北面不遠(yuǎn)處。

最值的關(guān)注的是寧圍兩宗，一宗是未來總部社區(qū)首發(fā)啟動地塊，寧圍真正意義上的產(chǎn)城核心地塊。

甚至能夠與亞運(yùn)村未來社區(qū)、世紀(jì)城商務(wù)中心中間夾著的錢塘灣未來總部社區(qū)基地形成無縫融合，從而塑造出能夠與錢新匹敵的南岸商務(wù)、金融、科創(chuàng)產(chǎn)城，戰(zhàn)略位置十分重要，而這次出讓的地塊就是核心位置的寶地。

余杭7宗。

看點(diǎn)在上次流拍的杭騰未來社區(qū)，站在未來科技城肩膀上的巨人云城，是整個數(shù)字產(chǎn)業(yè)的階段性樣板，包含在里面的住宅同樣有著典范式樣板作用，所以這塊地的位置太重要了，因此，哪怕指標(biāo)嚴(yán)苛點(diǎn)，找有擔(dān)當(dāng)點(diǎn)的企業(yè)也不過分。

而另一個關(guān)注點(diǎn)是城北國際商務(wù)區(qū)組成部分，城北萬象城幸福里、前宸、沁瀾之后的再一次宅地出讓。

而北部新城這三塊地相對前宸、沁瀾，是與萬象城幸福里不相上下核心位置的好地，況且非政府定義的熱點(diǎn)紅盤的限制，有房也可以參與。

瓶窯兩宗，緊挨著中法航空大學(xué)，如果規(guī)劃地鐵審批落地，這個位置甚至是瓶窯交通導(dǎo)向最好的板塊。

未科2.0地塊緊挨著杭語藍(lán)庭，北面鳳新路一路之隔是阿里支柱產(chǎn)業(yè)之一——菜鳥總部，未科未來依然不多的土地儲備，熱是注定的。

| PART 6 |

臨平崇賢兩塊地都不大，調(diào)劑作用大于實(shí)際供應(yīng)，杭州2萬左右供應(yīng)大戶東湖新城的這宗地也同樣僅能平衡一下供應(yīng)。

富陽兩宗銀湖地顯然非核心板塊，富春一宗也偏向銀湖板塊；富春灣新城上次流拍的三塊地再出，效果也不會太好，板塊供應(yīng)量太大，地鐵規(guī)劃利好又遲遲未見。

臨安一宗是臨安老中心錦城街道的巨無霸，一宗是偏向新城區(qū)濱湖新城的迷你地塊，都是偏向本地購買為主。

杭州在今年二拍翻車下的補(bǔ)救措施，不僅拿出杭州壓箱底的好地，還有望有降地價、提限價、補(bǔ)品質(zhì)的決心。

雖然不能完全彌補(bǔ)例如世紀(jì)城、未科、錢江新城等超級熱點(diǎn)板塊的供需平衡，但也表露出一定的平抑需求的決心。

隨之，明年這個時候，這些不錯的地塊也將轉(zhuǎn)化為紅盤散落在各個板塊。

購房者如果不是十萬火急，完全可以等等，讓房住不炒的決心壓制價格瘋狂，二手房價格筑底并趨穩(wěn)，新房倒掛不再劇烈，擠出投機(jī)泡沫的供需基本平衡，恰恰是最好的時機(jī)。