01
“這年頭，不降到樓板價(jià)，是不是沒(méi)人肯接二手房了？”
掛牌倆月整，老孫切實(shí)感受到杭州二手市場(chǎng)有多“冷”。自家的房子，品相不差（相對(duì)熱門(mén)板塊的次新房），掛價(jià)比市場(chǎng)價(jià)便宜10萬(wàn)，卻無(wú)人問(wèn)津。
雪上加霜的是，區(qū)域內(nèi)房齡更老的二手房，房東降價(jià)一個(gè)比一個(gè)狠。
兩相對(duì)比，更凸顯老孫的次新房性?xún)r(jià)比不高，陷入惡性循環(huán)。
老孫賣(mài)房的遭遇，絕非個(gè)例。開(kāi)年后絕大多數(shù)杭州房東，深有同感。
眼瞅著“銀4”過(guò)了三分之一，大行情還被YQ反復(fù)蹂躪，日成交始終在百余套間徘徊。
凡事都有例外。只是這個(gè)例外，不是發(fā)生在眾所周知的申花、奧體，而是曾一度被杭州人群嘲的城東新城。
開(kāi)年至今，城東新城（特指“明石七子”一帶）二手房成交量，不減反增。
02
比如三湘印象森林海尚，上個(gè)月網(wǎng)簽房源多達(dá)4套。
該小區(qū)上一次有網(wǎng)簽記錄，還是去年7月。此后大半年光景，一套網(wǎng)簽都沒(méi)。
更讓人意想不到的是，森林海尚自去年5月首套網(wǎng)簽以來(lái)，整盤(pán)一共簽了不過(guò)7套。其中，今年3月貢獻(xiàn)了大半。
與森林海尚一路之隔的首開(kāi)東城金茂府，3月初也網(wǎng)簽了一套146㎡大戶(hù)型。
中介告訴我，就在上個(gè)月月末，東城金茂府還成交了一套118㎡的三房?jī)尚l(wèi)，正在走流程，網(wǎng)簽上沒(méi)能體現(xiàn)。
將時(shí)間軸拉長(zhǎng)，森林海尚、東城金茂府可是交付后近一年里，連一套網(wǎng)簽都沒(méi)見(jiàn)到。
成交量起來(lái)了，帶看次數(shù)也有明顯提升。
根據(jù)手邊買(mǎi)房數(shù)據(jù)，東城金茂府3月先后帶看19次；4月剛過(guò)三分之一，帶看已有8次。
過(guò)去一年，帶看次數(shù)最多的一個(gè)月，月帶看也不過(guò)14次。
森林海尚呢，3月先后帶看9次，4月迄今也有3次帶看。
這帶看量是不是顯得特別寒磣？數(shù)量是不多，可這“帶看成交比”，一眾熱門(mén)板塊的房東羨慕不已。
為什么這么說(shuō)？去年中，“剛需圣地”閑林，平均還得100多次帶看，方能成交一套。
最近一個(gè)月的二手市場(chǎng)，平均也得50次帶看，才能成交一套。
但在城東新城，少則3-4次、多則11-12次，就能成交一套。這“帶看成交比”，全杭州都不多見(jiàn)。
03
城東新城這波逆勢(shì)崛起的行情，學(xué)區(qū)占絕對(duì)主因。
3月初，上城區(qū)教育局發(fā)布的《關(guān)于對(duì)杭州市上城區(qū)2022年新開(kāi)辦學(xué)校教育服務(wù)區(qū)（對(duì)口小學(xué)）擬劃分方案征求意見(jiàn)的通告》中提到：
2022年上城區(qū)將新開(kāi)辦6所學(xué)校，其中兩所——勝利實(shí)驗(yàn)學(xué)校筧成校區(qū)、勝利實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)筧成中學(xué)，就在城東新城“明石七子”所隸屬的社區(qū)內(nèi)。
傳了數(shù)年的學(xué)區(qū)彩蛋，終于落地，還是“雙蛋黃”。
一時(shí)間，原本還在糾結(jié)賣(mài)不賣(mài)的房東，暫時(shí)不賣(mài)房了；而原先還在糾結(jié)“沒(méi)有學(xué)區(qū)的改善房”是否有必要買(mǎi)時(shí)，下定速度飛起。
森林海尚3月網(wǎng)簽的4套房源，清一色全是89㎡小戶(hù)型�，F(xiàn)在，幾大二手房APP上，鮮少還有89㎡房源出售，起步107㎡。
在杭州、乃至全國(guó)，名校學(xué)區(qū)對(duì)買(mǎi)家的逼單功效，強(qiáng)過(guò)任何地鐵、綜合體帶來(lái)的利好。
而大城東新城范圍內(nèi)，未被學(xué)區(qū)利好波及的次新小區(qū)，二手房行情則是“大跳水”。
比如
德信東望，自1月有2套網(wǎng)簽后，年后再無(wú)新增網(wǎng)簽；德信東宸，今年至今僅2月網(wǎng)簽了一套111㎡；
萬(wàn)科中央公園、東方星城、
曙光之城、萬(wàn)和四季等，均只有1-2套網(wǎng)簽。
同樣交付不久的次新房世茂錢(qián)塘天譽(yù)，上一次有網(wǎng)簽已是今年1月。
去年同期，這些個(gè)二手次新小區(qū)，單盤(pán)少則成交七八套、多則成交十幾套。用中介的話(huà)說(shuō)，去年第一季度，把整個(gè)上半年的業(yè)績(jī)都給賺了，今年只能勉強(qiáng)維持生活。
不光成交量大幅銳減，成交價(jià)也有下滑。最明顯的，跌價(jià)房源的數(shù)量，比漲價(jià)房源多出2倍，甚至還不止。
04
學(xué)區(qū)之外，價(jià)格也是促使買(mǎi)家下單的另一誘因。
這兩年，次新二手房房東心有多兇，交付后掛出“天價(jià)”的比比皆是，城東新城也不例外。
交付頭一年，東城金茂府外網(wǎng)展示的3套房源里，最低掛牌單價(jià)7萬(wàn)7；而在后臺(tái)，將近10套房源，掛牌單價(jià)超8萬(wàn)。
森林海尚業(yè)主雖然沒(méi)那么兇，但掛價(jià)也不菲，單價(jià)普遍在6-7萬(wàn)上下。
現(xiàn)在呢，東城金茂府3月初成交的那套146㎡四房，6樓帶車(chē)位約1050萬(wàn)（掛價(jià)1080萬(wàn)），折合裸價(jià)約6萬(wàn)8（車(chē)位按50萬(wàn)一個(gè)計(jì)）；
另一套中間樓層的118㎡，約840萬(wàn)成交（掛價(jià)880萬(wàn)），折合單價(jià)7萬(wàn)1。
這價(jià)格，相比成交初期略有上漲，但更多是受樓幢、樓層影響。
東城金茂府一業(yè)主告訴我，去年他賣(mài)掉的1樓的118㎡，總價(jià)約770萬(wàn)。現(xiàn)在在售的一套2樓的118㎡，房東掛價(jià)810萬(wàn)，還有議價(jià)空間。實(shí)際成交價(jià)跟一年前相差不大。
森林海尚的性?xún)r(jià)比就更高了，已知的3月成交的兩套89㎡，一套2樓總價(jià)480萬(wàn)，折合單價(jià)不到5萬(wàn)4；另一套8樓總價(jià)485萬(wàn)，折合單價(jià)54500元/㎡。
2018年森林海尚新房銷(xiāo)售時(shí)，均價(jià)就要4萬(wàn)6，如今3年多過(guò)去了，每平米增值不過(guò)八九千，妥妥跑輸大勢(shì)。
還有去年底交付的信達(dá)東萊府，現(xiàn)在售價(jià)也不貴。中介主力在推的一套132㎡四房?jī)尚l(wèi)，房東一口價(jià)698萬(wàn)，折合單價(jià)不到5萬(wàn)3（新房限價(jià)46500元/㎡）。
05
所以，不少市中心的購(gòu)房者，置換選擇來(lái)城東新城。
翻遍整個(gè)杭州主城區(qū)，很難找到像城東新城這樣，綜合配套齊全，房?jī)r(jià)又“平易近人”的板塊了。
至少，橫向?qū)Ρ?萬(wàn)+、10萬(wàn)+的申花、錢(qián)江新城，城東新城6萬(wàn)+、7萬(wàn)出頭的二手房?jī)r(jià)，入門(mén)門(mén)檻低多了。
現(xiàn)在買(mǎi)二手房，一怕高位站崗，二怕房?jī)r(jià)大起大落。
這兩條，同時(shí)在城東新城發(fā)生的概率，并不高。
首先，城東新城的二手房?jī)r(jià)，這么多年一直溫吞。東城金茂府之前，板塊內(nèi)賣(mài)得最貴的萬(wàn)科中央公園，單價(jià)也就6萬(wàn)2。
其次，限價(jià)46500元/㎡購(gòu)入“明石七子”的業(yè)主，多數(shù)是自住需求。這意味著，未來(lái)集中交付后，大面積砸盤(pán)現(xiàn)象減少。
至于接盤(pán)二手房的買(mǎi)家，據(jù)了解也多是自住需求。
作為一個(gè)在城東新城生活了數(shù)年的人，此前最大的遺憾是，缺個(gè)好學(xué)區(qū)。如今，勝利實(shí)驗(yàn)超預(yù)期落地，還有什么不滿(mǎn)足呢。
至于被瘋狂吐槽的港龍城，王府井撤出雖然遺憾，可城東新城可逛的綜合體又不止這一家，萬(wàn)象匯、西子國(guó)際、三花國(guó)際等，日常吃喝都能滿(mǎn)足。
若這些還滿(mǎn)足不了你，綜合體遍地開(kāi)花的杭州，開(kāi)個(gè)車(chē)去哪都成。
但改善家庭想買(mǎi)個(gè)6萬(wàn)+的房子，兼顧自住與改善，難度大多了。
來(lái)源：層樓
