周末的時(shí)候，和家人一起去4S店給車做內(nèi)飾加裝，由于工作人員提前告知需要等待一些時(shí)間，所以兩個(gè)人就在周邊逛了一下。
4S店所在的位置位于筧橋西北，或許是因?yàn)槲恢糜幸恍┢苓呠噲?chǎng)較多，加之附近老小區(qū)不少，總體上給人一種破敗的感覺。家人順便問了一句這邊的房?jī)r(jià)多少，當(dāng)?shù)弥鍓K內(nèi)新房含裝修限價(jià)40800元/㎡時(shí)，略感一些驚訝。
筧橋粗略位置圖
的確，筧橋所在的位置有些尷尬，4萬(wàn)剛剛出頭的新房?jī)r(jià)格，與南面的城東新城比新房有著近6000元/㎡的價(jià)差，即使是與艮北新城比，價(jià)格也相差了近2000元/㎡。
另一方面，板塊的北側(cè)臨近華豐、丁橋。華豐目前新房含裝修價(jià)格33000元/㎡，丁橋則是31500元/㎡，這樣看下來(lái)，筧橋的新房又比這些地方高出一截。
這或許就是過渡地帶的矛盾之處，雖然價(jià)格更偏向改善群體，但對(duì)于一些挑剔的改善家庭來(lái)說，這里的位置以及配套又相對(duì)弱了一些；從另一個(gè)角度而言，這里的位置或許比丁橋、華豐略勝一籌，但價(jià)格又讓剛需家庭難以接受。
筧橋規(guī)控圖/來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)
01 新房迎來(lái)了風(fēng)口
翻看了一下2020年杭州新房搖號(hào)的記錄，上半年缺席的筧橋，直到9月份才出現(xiàn)在新房市場(chǎng)，但搖號(hào)中簽率卻居高不下，彼時(shí)城東新城新房庫(kù)存仍舊有很多，一些樓盤甚至出現(xiàn)零登記現(xiàn)象。
在當(dāng)時(shí)，筧橋的新盤宣傳突破點(diǎn)也在價(jià)差上，不僅與城東新城的新房比，二手房也在對(duì)比的范圍內(nèi)，巨大的價(jià)差讓不少購(gòu)房者為之心動(dòng)，因此那段時(shí)間筧橋的新房相對(duì)更加熱鬧一些。
不過樓市的天空總是瞬息萬(wàn)變，經(jīng)過一輪又一輪的庫(kù)存消化，市中心改善類房源逐漸減少，“物以稀為貴”的邏輯再次影響著購(gòu)房者的情緒。
當(dāng)時(shí)間來(lái)到2021年4、5月份，此時(shí)再看向城東新房的中簽率，早已是今時(shí)不同往日，曾經(jīng)流搖的樓盤中簽率也躍升至30%左右，更為稀缺的低密度產(chǎn)品，中簽率甚至達(dá)到了個(gè)位數(shù)。
與此同時(shí)，筧橋也迎來(lái)了高光時(shí)刻。春棠瀾府5月末推盤中簽率約10.58%；春來(lái)雅庭6月中旬推盤中簽率約4.35%，隨后不久再次推盤中簽率約13.13%；7月份，春棠瀾府再次出現(xiàn)在市場(chǎng)上時(shí)，中簽率已經(jīng)低至3.29%左右。
02 內(nèi)部分化加劇
今年1月份世茂在筧橋競(jìng)得一宗商住地塊，當(dāng)時(shí)樓市自媒體紛紛傳出筧橋?qū)⒂瓉?lái)世貿(mào)廣場(chǎng)的利好，一時(shí)間也給打算購(gòu)買筧橋新房的買家打了一支強(qiáng)心針。
如今，當(dāng)時(shí)的地塊已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)轱L(fēng)頌府，9月份首次開盤。有那么一瞬間，會(huì)讓人感覺筧橋的新房庫(kù)存多了起來(lái)。
板塊內(nèi)樓盤眾多的好處是，相關(guān)的宣傳會(huì)不斷輸出，購(gòu)房者會(huì)對(duì)板塊的認(rèn)知更加透徹，在心中打下的烙印也會(huì)更加深刻。
另一方面，樓盤多則意味著競(jìng)爭(zhēng)壓力不下，尤其是在新房限價(jià)之下，價(jià)格相同，樓盤彼此之間只能通過突出其他方面來(lái)吸引購(gòu)房者。這一過程中，就產(chǎn)生了差距，中簽率也因此分化不均。
當(dāng)然這一差距不在于項(xiàng)目之間孰優(yōu)孰劣，而在于是否符合當(dāng)下購(gòu)房者的需求心理。
簡(jiǎn)單復(fù)盤了一下筧橋幾個(gè)新盤的中簽率，以最近一次中簽率為例，各樓盤的成績(jī)明顯不同，產(chǎn)生這樣的原因與多個(gè)因素息息相關(guān)。
春棠瀾府最近一次推盤中簽率3.29%；春來(lái)雅庭中簽率14.02%；攬?jiān)抡榇涓泻灺?9.32%；百酈
玲瓏府中簽100%；風(fēng)頌府中簽率65.06%。
從最基礎(chǔ)的位置分析，春棠瀾府、百酈玲瓏府無(wú)疑更加靠近城東新城，更便于接受到城東配套輻射。但仔細(xì)看下來(lái)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)百酈玲瓏府靠近高架，同時(shí)項(xiàng)目雖然新房均價(jià)相對(duì)低了不少，但毛坯房并沒有為其帶來(lái)明顯的優(yōu)勢(shì)，另外戶型設(shè)計(jì)也并不符合一些人的預(yù)期。
筧橋部分新盤分布圖
春來(lái)雅庭、攬?jiān)抡榇涓L(fēng)頌府位置上距離城東較遠(yuǎn)，但除春來(lái)雅庭外，另外兩個(gè)項(xiàng)目均靠近在建地鐵4號(hào)線二期黎明站，之所以春來(lái)雅庭中簽率更低，原因或許離不開綠城、濱江品牌的加持。
除位置外，項(xiàng)目戶型的大小也影響著購(gòu)房者的下單速度。以攬?jiān)抡榇涓L(fēng)頌府為例，兩個(gè)項(xiàng)目臨近，位置配套相似，但風(fēng)頌府的戶型更大一些，此前推送的房源最小戶型也在131㎡左右，攬?jiān)抡榇涓钚粜蛣t是在105㎡左右。
僅以此項(xiàng)為標(biāo)準(zhǔn)的話，中簽率顯示，購(gòu)房者更偏向于戶型相對(duì)而言小一些的項(xiàng)目。
03 筧橋庫(kù)存已然不多
今年以來(lái)，筧橋范圍內(nèi)的樓盤出鏡率的確不少，但這樣的景象或許再過一段時(shí)間將很難看到。
回顧了一下今年以來(lái)杭州土拍的情況，驚奇的發(fā)現(xiàn)，截至目前，筧橋僅出讓了一宗商住地，即上文提到的風(fēng)頌府。這意味著，當(dāng)這批新房去化完成后，新一批的房源或許還未出現(xiàn)。
眼下，春棠瀾府、春來(lái)雅庭項(xiàng)目已經(jīng)售空，攬?jiān)抡榇涓搽S著10月份最后一批房源選房結(jié)束，宣告清盤，百酈玲瓏府，近期也推出了收官房源�？戳艘蝗ο聛�(lái)，也僅剩下風(fēng)頌府仍有一批新房等待加推。
雖然現(xiàn)在看風(fēng)頌府新房的中簽率不低，但相信隨著板塊內(nèi)無(wú)房可搖的現(xiàn)象逐漸出現(xiàn)，這樣的畫面或?qū)⒑茈y見到。
圖片來(lái)源/杭州規(guī)劃和自然資源
不過，也并不需過分擔(dān)心，據(jù)了解，接下來(lái)筧橋會(huì)推出一宗優(yōu)質(zhì)宅地，建面約8.8萬(wàn)方左右，未來(lái)也能夠稍稍緩解一下庫(kù)存告急的壓力。
