如何結(jié)束俄烏沖突，無(wú)疑是世界難題。
但對(duì)中國(guó)大多數(shù)城市居民來(lái)說(shuō)，如何順利換掉小區(qū)物業(yè)，才是天底下最難的事。
“明明自己是主人，卻總有種請(qǐng)了大爺?shù)母杏X(jué)。”當(dāng)越來(lái)越多小區(qū)業(yè)主，心生不滿想換掉“看門(mén)人”時(shí)，卻驚訝地發(fā)現(xiàn)，難度不是一般的高。
幾十人的物業(yè)公司，緣何能對(duì)抗上千人的業(yè)主？有人說(shuō)，這是因?yàn)楸澈鬆砍读颂嗬嬷黧w。
PART 1
過(guò)去這幾個(gè)月，西湖區(qū)某千戶次新紅盤(pán)，就因?yàn)閾Q物業(yè)這事讓許多人如鯁在喉。
先簡(jiǎn)單回顧下事情脈絡(luò)：
去年11月，業(yè)委會(huì)發(fā)起物業(yè)續(xù)聘投票，投票結(jié)果是不續(xù)聘。
次月，當(dāng)?shù)卣锕苻k公室發(fā)函，以表決程序不符合法規(guī)（認(rèn)為投票有誤）為由，要求重新表決。
之后，物業(yè)又以幾個(gè)業(yè)委會(huì)成員無(wú)故拖延繳納物業(yè)費(fèi)、資格存疑為由，投訴至物管科和社區(qū)，要求解散業(yè)委會(huì)，成立物管會(huì)。
今年3月，業(yè)委會(huì)發(fā)布公告，就“是否同意解聘物業(yè)，并拒絕參與后續(xù)選聘”、“是否無(wú)故拖延物業(yè)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)終止業(yè)委會(huì)職務(wù)”等議題進(jìn)行公示，并預(yù)計(jì)4月再次啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)。
同時(shí)，業(yè)委會(huì)在業(yè)主群號(hào)召支持，并收到400多戶有效簽名，占比超20%。
簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是該小區(qū)對(duì)物業(yè)下了“逐客令”，業(yè)委會(huì)資格反遭質(zhì)疑。而一旦如物業(yè)所愿，解散業(yè)委會(huì)并成立物管會(huì)，這肯定是多數(shù)業(yè)主不愿見(jiàn)到的。
因?yàn)槲锕軙?huì)的成員，除了業(yè)主，還有街道、社區(qū)等單位代表。且主任一職，也由后兩者指派擔(dān)任。
換句話說(shuō)，小區(qū)的事，業(yè)主自己不再有絕對(duì)拍板權(quán)。只要各方意見(jiàn)不統(tǒng)一，相關(guān)決定包括投票，就很難推進(jìn)下去。
不過(guò)，該小區(qū)業(yè)委會(huì)也很剛，一方面尋求業(yè)主支持，另一方面繼續(xù)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。
雙方互不讓步，一場(chǎng)持久戰(zhàn)顯然已不可避免。
PART 2
這不是個(gè)例，隨機(jī)問(wèn)了身邊幾個(gè)朋友，幾乎都有物業(yè)方面的困擾。
城南以高顏值外立面著稱的網(wǎng)紅A盤(pán)，從去年就開(kāi)始了換物業(yè)的鏖戰(zhàn)。面對(duì)物業(yè)的“擺爛”（立面不及時(shí)清理、維保等待很久等），業(yè)主們“揭竿而起”，成立了首屆業(yè)委會(huì)。
可就在物業(yè)到期的前夜，業(yè)委會(huì)成員卻迫于某種壓力，突然集體辭職了。這不僅成為懸案，也讓換物業(yè)的腳步停滯了。
關(guān)鍵時(shí)刻，一群年輕業(yè)主站了出來(lái)，接過(guò)換物業(yè)這桿大旗，成立了物管會(huì)。
雖然成員們滿腔熱血，但無(wú)奈有人從中作梗，舉報(bào)電話一通又一通。迫于壓力，社區(qū)不得不叫停第二屆業(yè)委會(huì)的成立，換物業(yè)再次陷入僵局。
從去年6月到今年3月，足足9個(gè)月，A盤(pán)的換物業(yè)之路依舊沒(méi)有進(jìn)展。
還有臨平B盤(pán)，也是幾經(jīng)波折：因?yàn)槲飿I(yè)不配合，光業(yè)委會(huì)成立就耗時(shí)一年多。成立后組織投票（身處疫情期），又被舉報(bào)妨礙疫情防控而被叫停。
但即便解聘、選聘程序合法，可能還要面臨一個(gè)重大挑戰(zhàn)——“如何確保和平交接”。
前兩年的美哉美城，就出現(xiàn)了戲劇性一幕：
本來(lái)定好上午交接，結(jié)果老物業(yè)拒不退場(chǎng)，一大群保安著統(tǒng)一制服，手挽手組成一堵人墻，將新物業(yè)工作人員堵在了小區(qū)門(mén)口。
現(xiàn)場(chǎng)吵成一鍋粥，大量民警趕來(lái)維持秩序。后來(lái)業(yè)委會(huì)、新老物業(yè)幾經(jīng)談判，才達(dá)成和解。
再往前，城西的楓華府第還出現(xiàn)過(guò)更神奇的畫(huà)面——門(mén)崗處有兩班保安，小區(qū)里有穿著不同衣服的保潔，新老兩家物業(yè)公司同時(shí)在一層樓辦公。
PART 3
為什么換物業(yè)這么難？甚至很多高端小區(qū)的業(yè)主（學(xué)歷能力都很強(qiáng)），依然拿物業(yè)沒(méi)什么辦法？
其實(shí)從程序看，換物業(yè)并不復(fù)雜。
先成立業(yè)委會(huì)，提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決解聘物業(yè)公司并選聘新物業(yè)。業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)在作出決議后及時(shí)書(shū)面告知原物業(yè)公司并要求其轉(zhuǎn)交相關(guān)物管資料。
表決時(shí)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主、且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決；應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主、且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
由業(yè)主組織與新選聘的物業(yè)公司簽署服務(wù)合同，最后是新老物業(yè)公司進(jìn)行交接。
核心內(nèi)容就兩條——召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，投票表決取得三分之二以上業(yè)主同意；提前書(shū)面通知物業(yè)公司，辦理解聘和選聘手續(xù)。
但為什么從法條落到實(shí)處，阻力這么大？
因?yàn)榈谝徊匠闪I(yè)委會(huì)就不容易。按照《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》，必須滿足以下硬性條件：交付使用面積超過(guò)60%，或首套房屋交付使用滿2年、且交付使用面積超過(guò)30%。
然后需要5%以上業(yè)主聯(lián)名提出書(shū)面申請(qǐng)，并在街道社區(qū)、政府指導(dǎo)下，才能啟動(dòng)籌備工作。
但城市小區(qū)屬于陌生人社會(huì)，你住了幾年，可能連隔壁的鄰居都不知道是誰(shuí)。如何把業(yè)主組織團(tuán)結(jié)起來(lái)，本身就是非常麻煩的事情。
更何況過(guò)去幾年，炒房盛行，不少小區(qū)入住率低下，投資客對(duì)物業(yè)好壞完全無(wú)所謂。
所以很多小區(qū)雖然業(yè)主頗多不滿，但由于連業(yè)委會(huì)都沒(méi)有，根本無(wú)力改變現(xiàn)狀。
面對(duì)這樣的情況，還有一批業(yè)主故意拖延物業(yè)費(fèi)，使得服務(wù)質(zhì)量持續(xù)下降但又換不了，陷入一種“惡性循環(huán)”。
難怪有人調(diào)侃，如果把電視劇《破冰行動(dòng)》中的塔寨村（宗族凝聚力強(qiáng)）整體搬到某個(gè)小區(qū)，由東叔帶頭搞業(yè)委會(huì)，換個(gè)物業(yè)那還不是分分鐘的事。
PART 4
但實(shí)際上就算流程順利，換物業(yè)還是步履維艱。
因?yàn)閷?duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，每個(gè)小區(qū)都等于肥肉，怎會(huì)輕易放走。畢竟現(xiàn)在光物業(yè)費(fèi)就不菲，一個(gè)千戶大盤(pán)至少幾百萬(wàn)，若是高端小區(qū)，上千萬(wàn)也不意外。
還有電梯廣告費(fèi)、停車費(fèi)等一系列收益。城南某豪宅物業(yè)，甚至把小區(qū)紙板箱都承包了出去。
但這些公共收益，有幾個(gè)小區(qū)能做到規(guī)范公布？大都淪為一筆糊涂賬，成為灰色地帶。
所以，每當(dāng)出現(xiàn)物業(yè)給業(yè)主發(fā)錢、發(fā)卡的新聞，總會(huì)惹得一堆圍觀小區(qū)羨慕。本應(yīng)再正常不過(guò)的事情，卻成了一種奢望。
而且大多數(shù)時(shí)候，業(yè)主并非“吹毛求疵”，而是現(xiàn)在許多物業(yè)都上市了，每年贏利任務(wù)很重，各種成本能省則省，基本“撥一撥才動(dòng)一動(dòng)”。一旦沒(méi)有持續(xù)的監(jiān)督，就慢慢拉胯。
舉個(gè)簡(jiǎn)單例子，剛交付時(shí)，保安基本都是高個(gè)帥小伙�？梢粌赡旰�，你會(huì)發(fā)現(xiàn)年紀(jì)大的明顯多了起來(lái)。
如果業(yè)主集體去抗議一下，估計(jì)會(huì)換回幾個(gè)年輕人。但一段時(shí)間后，可能又會(huì)變回去。
還有保潔、維保等，少配一兩個(gè)人，很難看出來(lái)。為了省成本，基本采取外包，找一堆工資低的老年人。不是說(shuō)年紀(jì)大不行，關(guān)鍵是省出的錢去哪了？
所以作為最大受益者，你就不難理解，為什么物業(yè)“負(fù)隅頑抗”，各種拖延消耗了？
而作為“第三方”的街道、社區(qū)，則是能不換最好不換。一來(lái)與物業(yè)公司溝通簡(jiǎn)單，關(guān)系相對(duì)更密切；二來(lái)很難站在業(yè)主角度，無(wú)法共情。
當(dāng)然物業(yè)交接難，也有一些客觀原因。
比如，幾十人的團(tuán)隊(duì)如何安置？還有各種遺留問(wèn)題，如物業(yè)費(fèi)收繳，水管、綠化、工程等，新物業(yè)都需要時(shí)間熟悉。
PART 5
不過(guò)從業(yè)主層面出發(fā)，換物業(yè)也不是簡(jiǎn)單的“非黑即白”。
首先，每個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)感受不一樣。有的人經(jīng)常在小區(qū)里逛，對(duì)物業(yè)服務(wù)的好壞，感受比較鮮明；而有的人早出晚歸，基本沒(méi)什么概念。
對(duì)這部分人來(lái)說(shuō)，換與不換并沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別。
其次，就算換物業(yè)，也會(huì)有部分業(yè)主，擔(dān)心沒(méi)有好的物業(yè)來(lái)接盤(pán)。如果能確定是濱綠萬(wàn)，大家一般也就認(rèn)了，但如果變得更差怎么辦？
人性是復(fù)雜的，那些極力推動(dòng)換物業(yè)的業(yè)委會(huì)成員，有時(shí)也會(huì)挾帶私貨，不得不防。
之前有過(guò)不少先例，杭州一些小區(qū)積極成立業(yè)委會(huì)，就是為了包陽(yáng)臺(tái)。包完陽(yáng)臺(tái)立馬解散，事后有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，熱心的帶頭大哥，與中標(biāo)單位關(guān)系微妙。
偶爾，還有一些新?lián)Q物業(yè)，“剛好”是某業(yè)委會(huì)成員的關(guān)系戶。
曾有小區(qū)業(yè)主表示，當(dāng)初換物業(yè)的時(shí)候，業(yè)委會(huì)說(shuō)有幾家知名物業(yè)公司參選，才去投票的。結(jié)果最后都沒(méi)來(lái)，才退而求其次選出一家相對(duì)好的。
在這些業(yè)主看來(lái)，有種被誘導(dǎo)利用的感覺(jué)。還有上文的網(wǎng)紅A盤(pán)，為什么業(yè)委會(huì)關(guān)鍵時(shí)刻“變節(jié)”？這些都很難不讓人產(chǎn)生某方面的聯(lián)想。
正是這些錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系，讓換物業(yè)多了許多無(wú)形的阻力，讓人充滿無(wú)力感。
但縱使前路艱難，差的物業(yè)，該換還是得換。
能否成功更換物業(yè)，還是要看大多數(shù)業(yè)主的意愿，只要業(yè)主心意一致，成功的案例還是不少的，雖然要跨越千難萬(wàn)險(xiǎn)。
來(lái)源：層樓
