深夜突發(fā)！又一個(gè)城市，挨錘了

7月29日，住建部約談了5個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，包括銀川、徐州、金華、泉州、惠州，要求它們加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。之所以是這五個(gè)城市，是因?yàn)樗鼈兡瓿跻詠?lái)累計(jì)漲幅都在5%以上。尤其是惠州，最近一年，每個(gè)月的同比漲幅都在5%以上，可以說(shuō)是相當(dāng)飄了。

惠州房?jī)r(jià)的躁動(dòng)，其實(shí)土地市場(chǎng)躁動(dòng)的映射。

最近半年來(lái)，惠州的地價(jià)先后邁過(guò)了7千、8千和9千大關(guān)，眼瞅著要追齊房?jī)r(jià)。地價(jià)這么漲，房?jī)r(jià)豈能不漲？

▲數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

被約談三天后，金華率先出招，于8月2日深夜發(fā)布了10條調(diào)控新政，其中包括市區(qū)新房和二手房限售三年，在金華市區(qū)開(kāi)展熱點(diǎn)區(qū)域二手住宅交易參考價(jià)格發(fā)布試點(diǎn)，并適時(shí)推廣。

近日，惠州住建局出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，將惠州帶入了限購(gòu)限價(jià)的時(shí)代。

在這份通知中，惠州明確提出：

拍地限價(jià)，不僅限地價(jià)，還限房?jī)r(jià)，堅(jiān)決杜絕地王出現(xiàn)；

管控高價(jià)盤(pán)價(jià)格，半年內(nèi)成交平均折扣率低于95折，還沒(méi)賣(mài)的房源備案價(jià)就要下調(diào)；

超出“三道紅線”，存在重大失信行為的房企，不得參加土拍；

住房三年限售，大亞灣和惠陽(yáng)限購(gòu)一套：重點(diǎn)片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房。

第一條和第三條是給土地市場(chǎng)降溫。第二條是直接對(duì)高價(jià)盤(pán)降價(jià)，"對(duì)于新房半年內(nèi)售價(jià)折扣率低于95折的樓盤(pán)，還沒(méi)有賣(mài)出的部分，要降低備案價(jià)"這是什么意思？

其實(shí)這是對(duì)價(jià)格高估樓盤(pán)的一次調(diào)整，此前獲得高價(jià)備案的樓盤(pán)，需要半年監(jiān)測(cè)一次實(shí)際成交價(jià)。如果實(shí)際成交價(jià)都在備案價(jià)基礎(chǔ)上打95折了，那就說(shuō)明樓盤(pán)的實(shí)際市場(chǎng)接受價(jià)格，不足以達(dá)到備案價(jià)，得降下來(lái)。最關(guān)鍵的還是第四條，這一條將原本以來(lái)一直不限購(gòu)的惠州，拉入了限購(gòu)陣營(yíng)。

自2016年大調(diào)控以來(lái)，珠江兩岸的深圳、廣州、東莞、佛山、珠海均進(jìn)行了多輪調(diào)控，均開(kāi)啟了限購(gòu)模式，唯有惠州一直都沒(méi)有限購(gòu)。只是對(duì)大灣區(qū)和惠陽(yáng)采取了限售政策，限售三年，但不限購(gòu)，外地人想怎么買(mǎi)就怎么買(mǎi)。

▲惠州限購(gòu)

之前大灣區(qū)各市的調(diào)控政策惠州之所以遲遲不限購(gòu)，是因?yàn)榛葜輼鞘惺潜粍?dòng)上漲，而非主動(dòng)。主要得益于臨深概念，現(xiàn)在還有臨莞概念。惠州樓市的行情，完全取決于深圳、東莞乃至大灣區(qū)樓市的冷暖。

換句話說(shuō)，惠州樓市本身是相當(dāng)脆弱的，在當(dāng)前深圳東莞嚴(yán)調(diào)控的背景下，惠州并不需要太過(guò)強(qiáng)烈的調(diào)控，除非是迫不得已。而這一次惠州主動(dòng)限購(gòu)，就是迫不得已。

首先，惠州已經(jīng)被住建部點(diǎn)名了，必須出臺(tái)調(diào)控政策來(lái)回應(yīng)。其次，進(jìn)入2021年以來(lái)，全國(guó)樓市進(jìn)入了一輪強(qiáng)調(diào)控，尤其是下半年召開(kāi)政治局會(huì)議后，再次強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定樓市。

因?yàn)橹袊?guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，三孩政策實(shí)施，都需要一個(gè)穩(wěn)定的樓市環(huán)境。所以我們能看到，下半年以來(lái)，已經(jīng)有近20個(gè)城市發(fā)布了新一輪調(diào)控政策，其中包括大灣區(qū)的樓市主角深圳、東莞和廣州。

深圳掀起了全國(guó)學(xué)區(qū)房改革浪潮，東莞深夜發(fā)布了“莞八條”，宣布跟進(jìn)深圳發(fā)布二手房官方指導(dǎo)價(jià)，廣州的黃埔區(qū)則直接取消人才購(gòu)房政策。在這樣的背景下，惠州被迫出招，對(duì)，是被迫的。此次調(diào)控政策中，限購(gòu)特別搶眼。

惠州強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格執(zhí)行新購(gòu)住房三年限售政策。針對(duì)大亞灣和惠陽(yáng)區(qū)的限售，此前一直有，這一次只是再?gòu)?qiáng)調(diào)一下。此外，惠州明確，非戶籍人口在這大亞灣與惠陽(yáng)區(qū)，只能購(gòu)買(mǎi)一套新房。這一條，主要是針對(duì)深圳客，因?yàn)榛葜莸馁?gòu)房者中，深圳人最多，超過(guò)了一半。

從這條限購(gòu)政策中，就可以看出惠州有多不情愿。首先，限購(gòu)并不是全市限購(gòu)，只針對(duì)靠近深圳的惠陽(yáng)區(qū)和大亞灣。其次，限購(gòu)只針對(duì)新房，不針對(duì)二手房。

大亞灣緊挨著深圳的坪山區(qū)與大鵬新區(qū)，而且坐擁優(yōu)質(zhì)海景資源，在臨深與海景兩個(gè)概念下，這里一直都是惠州新房成交的主力�；蓐�(yáng)區(qū)與龍崗區(qū)、坪山區(qū)毗鄰，在臨深概念，尤其是在深圳地鐵14號(hào)線直通惠陽(yáng)區(qū)，要在此處設(shè)立4個(gè)站點(diǎn)的噱頭下，這里成為了深圳炒房客的主戰(zhàn)場(chǎng)。

于是，我們可以看到，大亞灣、惠陽(yáng)和惠州中心的惠城區(qū)組成了惠州樓市三巨頭，均價(jià)都在1萬(wàn)以上。

惠州今天發(fā)布的調(diào)控政策，對(duì)穩(wěn)定惠州樓市有一定的作用，但影響有限。在目前全國(guó)新一輪大調(diào)控背景下，深圳、東莞、廣州紛紛收緊政策，惠州的樓市其實(shí)已經(jīng)冷靜下來(lái)了。

新一輪調(diào)控，會(huì)讓惠州樓市變得更加理性。根據(jù)惠州中原地產(chǎn)戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月份惠州新房網(wǎng)簽成交7120套，成交面積為76.69萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌30.45%，同比下滑57.5%，為2015年以來(lái)同期最低值。

7月份的供求比也創(chuàng)下今年以來(lái)第二高，這說(shuō)明惠州樓市已經(jīng)進(jìn)入了冷靜期。今天出臺(tái)的限購(gòu)限價(jià)等政策，會(huì)夯實(shí)這個(gè)成果。至于此次調(diào)控會(huì)不會(huì)讓惠州價(jià)格大跌，筆者認(rèn)為概率幾乎為零。

第一、大跌并不符合樓市調(diào)控的初衷。第二、惠州是被迫調(diào)控，雖然限購(gòu)，也只是半限購(gòu)，大門(mén)并沒(méi)有完全關(guān)上，外地人在惠陽(yáng)與大灣區(qū)仍可以購(gòu)買(mǎi)一套。并不太嚴(yán)厲的限購(gòu)，往往不但不會(huì)產(chǎn)生利空，反而會(huì)產(chǎn)生利好。

因?yàn)橄拶?gòu)的潛臺(tái)詞，是有價(jià)值�；葜輰�(duì)惠陽(yáng)、大灣區(qū)限購(gòu)，沒(méi)有對(duì)惠東縣、博羅縣、龍門(mén)縣、惠城區(qū)、仲愷區(qū)限購(gòu)，恰恰說(shuō)明前兩個(gè)片區(qū)比后五者有價(jià)值。限購(gòu)的同時(shí)，又留了一條縫，讓外地人仍可以購(gòu)買(mǎi)一套，筆者認(rèn)為，惠陽(yáng)和大亞灣的成交量不會(huì)有太大影響，還有可能會(huì)上揚(yáng)。在深圳房?jī)r(jià)高企的當(dāng)下，很多深圳人確實(shí)有在惠州購(gòu)房的剛性需求，畢竟惠州的房?jī)r(jià)只有深圳的六分之一。

炒房客可能考慮到炒房成本，會(huì)打消去惠州買(mǎi)房的念頭，但深圳外溢的剛性需求，仍會(huì)去購(gòu)買(mǎi)。而且在限購(gòu)背景下，會(huì)更加積極。畢竟萬(wàn)一后續(xù)口子徹底堵上了，就沒(méi)有購(gòu)房機(jī)會(huì)了。

此外，惠州是深莞惠都市圈的核心城市，惠州的臨深片區(qū)確實(shí)充分享受到了深圳外溢的人口、產(chǎn)業(yè)、資金等資源。此前第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，惠州2020年人口規(guī)模達(dá)到了604.3萬(wàn)人，相較于十年前增加了144.6萬(wàn)人。其中，主城區(qū)惠城區(qū)和惠陽(yáng)區(qū)、大亞灣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)人口增加最多。

▲數(shù)據(jù)：惠州市統(tǒng)計(jì)局

所以，對(duì)于新政之后的惠州，我的購(gòu)房建議是，投資客可以暫緩，但無(wú)論是深圳、東莞還是惠州本地的剛需，在臨深的惠陽(yáng)和大亞灣仍可以買(mǎi)。另外要注意的是，由于惠州面積大，11347平方公里的版圖比廣州都大得多，在大灣區(qū)11個(gè)城市中僅次于肇慶，人少地多，惠州的庫(kù)存非常充足，并不存在供不應(yīng)求的局面。所以惠州整體的房產(chǎn)價(jià)值并不大，尤其是遠(yuǎn)離惠州的惠東、博羅、龍門(mén)，沒(méi)什么價(jià)值，仲愷的價(jià)值也不大，外地人根本不用考慮。