| PART 1 |
最近刷新申花中簽率新高的慶樾上府成了樓市討論的話題；
能作為杭州價值標簽的幾大板塊：奧體、南星橋、江河匯、申花這四大天王，唯一位于城西北的申花無疑同樣含著金鑰匙出生，天生就戴著大城西高凈值人群和頭部開發(fā)商關(guān)注的主角光環(huán)；
就因為站的高，突如其來的40%的高中簽率，讓人不由的發(fā)出：杭州房地產(chǎn)市場是不是全面不需搖號了？市場是不是要崩塌了？諸如此類的疑問。
但是，如果翻看已往杭州樓市的起起伏伏，會發(fā)現(xiàn)杭州早已不是那個杭州！
| PART 2 |
2008年-2022年，15年是一道坎，杭州樓市不僅經(jīng)歷了三起三落，也經(jīng)歷了大多數(shù)城市都無法企及的、史上持續(xù)最長的7年大牛市；回看過往，既能發(fā)現(xiàn)其中的規(guī)律，也會對未來市場大致有數(shù)！
2007年7月，經(jīng)過90輪的艱難“廝殺”，首次入杭的雅戈爾以14.76億元的高價，15712元/平方米的樓面價，拿下了2007年杭州地王——杭商院地塊，也就是今天的御西湖，地價超過了附近在售新盤
梧桐公寓15000元/㎡的均價,創(chuàng)造了當時“面粉比面包貴”的神話。
地王產(chǎn)生當天，附近樓盤包括梧桐公寓、楓華府第的售價，一夜飆升6000元，成為整個城市普漲的導火索，但是其實是浙商巔峰時刻在資本市場的一個影像。
而隨后2008年以美國房地產(chǎn)次貸危機為源頭席卷全球的金融危機，一下子又把杭州樓市拉回到現(xiàn)實；
這一年，不僅全球經(jīng)濟被美國拖累，而且風光無限好的亞洲四小龍也被拖入深淵，從此一蹶不振，中國外向型經(jīng)濟、制造業(yè)也遭受重創(chuàng)，才有了歷次以房地產(chǎn)為龍頭，以內(nèi)需、大基建拉動經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)理論的雛形。
經(jīng)濟下滑，外貿(mào)停滯，對當時外貿(mào)占到經(jīng)濟半壁江山的杭州來說，無虞是重創(chuàng)；經(jīng)濟和資產(chǎn)價值深度捆綁的房地產(chǎn)當然也不能幸免。
以08年9月九堡魅力之城等樓盤的猛烈降價成為導火索，杭州樓市迎來了前所未有的黑暗時刻，降價潮此起彼伏，部分開發(fā)商一度接近了崩盤的邊緣；
而彼時杭州GDP才4788.97億，除了外貿(mào)、旅游，典型板塊如下沙是一個以西門子、松下、東芝、伊萊克斯等世界500強集聚的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，供應和性價比成為虹吸杭州主城剛需的一大板塊；
當然，當初的下沙和剛剛開始出現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)雛形的國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)-濱江為犄角，構(gòu)成了經(jīng)濟上相對孱弱，但兩只腳還算平衡的省會城市——杭州經(jīng)濟基本底盤，這樣資金密集型的房地產(chǎn)在經(jīng)濟上的權(quán)重比更加凸出。
| PART 3 |
房地產(chǎn)就是地方經(jīng)濟的救世主，對于當初絕對是實話。隨之，08年年底杭州出臺了：購房入戶、最低2成首付、公積金提高額度、契稅、印花稅補貼的救市政策，無疑給被拖入深淵的市場打了一針強心劑；
因此，整個2009年市場就像打了雞血，不含蕭山和余杭兩區(qū)的杭州主城住宅成交量每個月成交近1萬套，創(chuàng)下了整年11.5萬套當時的天量。其中，新房成交量為66319套，比2007年和2008年兩年的成交總量還多出近4千套；二手房成交量為49258套，是2008年約3.5倍。
2009年8月，阿里B2B公司6000多名員工跨過錢塘江“乾坤大挪移”濱江新園區(qū)，B2B業(yè)務從信息走向交易，也就是由負轉(zhuǎn)正，賺錢的開始；同時，支付寶和阿里金融合并，籌建了螞蟻金服的前身小微金服集團，以及建立阿里云……標志著阿里從創(chuàng)業(yè)時代向發(fā)展新時代的邁進。
阿里大遷徙也把創(chuàng)富神話帶到了濱江，很大程度上才有了從09年開始濱江、錢新房價的飛漲。
正因為有了09年的瘋狂，2010年房地產(chǎn)攫取了剛從全球經(jīng)濟大衰退泥澤踏出的勝利成果，又有了對瘋狂的房地產(chǎn)市場開始了持續(xù)時間最長，力度最大的撥亂反正。
| PART 4 |
2010年國慶前夕，中央繼09年為應對全球金融危機擴大內(nèi)需、信貸放水，基建投資的國十條之后，出臺了堅決遏制部分城市房價過快上漲的“新國十條；
10月11日，杭州出臺22條房產(chǎn)調(diào)控新政：只能在杭州新購一套商品房（含二手），以及首套首付不低于30%，二套不低于50%，貸款利率不得低于基準利率1.1倍，外地戶口需一年社保或個稅才能房貸，就是被坊間稱為“限購令”和“限貸令”，無疑，這是地方反應最快、出臺細則最快的一次調(diào)控；
究其原因，最根本的原因是2010年的杭州房價漲幅已經(jīng)把一線城市北上廣深壓在身后，沖上中國房價飆升一哥，而城市能級和房價完全不能匹配。
對于早富起來的草根浙商，敏銳的發(fā)現(xiàn)杭州城市和經(jīng)濟高速發(fā)展的紅利，從其他行業(yè)獲取的資金和財富積累又投入到房產(chǎn)領(lǐng)域，帶動資產(chǎn)獲益，滾動之后的收益往往又超過其他的產(chǎn)業(yè)，并以此為榜樣不斷復制、放大；
而新政恰恰把這部分龐大需求阻擋在外，無疑給火熱的市場當頭澆下一桶冰水。
隨之而來最具標志性的事件，又是降價獲取流量，下沙金沙湖板塊中外公寓以14800元/㎡的均價首度開盤。這個價格不僅與一路之隔的近2萬的滟瀾山拉開了顯著的價差，而且直接倒退到了兩三年前一路之隔的早城的價格水平。
中外公寓在杭州樓市價格體系重塑過程中可以說是“戰(zhàn)略要塞”，它的東面是當時供應量龐大的下沙沿江板塊，西面同樣是供應巔峰的九堡，與下沙沿江、九堡，甚至丁橋、華豐、筧橋等熱門板塊均存在著顯著的地緣性傳導效應；
它的價格站位勢必影響著這些板塊重塑價格體系，進而影響整個杭州的房價水準。多米諾骨牌的第一張牌一旦推倒，連鎖反應帶動下的坍塌勢不可擋，申花、橋西、甚至武林都未能幸免，而這樣的大幅降價和后續(xù)市場的孱弱也被稱作杭州房價失落的5年。
| PART 5 |
杭州城市在經(jīng)歷西溪濕地開發(fā)、錢江新城崛起、運河申遺成功等重大歷史事件后，又取得了G20、亞運會這樣的國際性峰會的舉辦權(quán)，成為繼北京、廣州之后，中國第三個舉辦亞運會的城市；
而連續(xù)兩個國際峰會落子錢江世紀城——奧體，加快了杭州從錢塘江時代迅速進入一個全新的階段——擁江時代。
國際性峰會效應，推動了城市基建的翻天覆地變化、人口和資金的大量虹吸、海量城中村的整拆整建；同時，伴隨著阿里由杭州級、中國級走向世界級企業(yè)，杭州找到了一條更適合自己的道路——互聯(lián)網(wǎng)，并短短幾年在數(shù)字產(chǎn)業(yè)方面走向全國所有城市的前列，互聯(lián)網(wǎng)之都的名稱逐漸成了杭州的最顯著標簽。
2015年，杭州GDP的增幅更是高達兩位數(shù)，排名全國第二，以數(shù)字經(jīng)濟為主的現(xiàn)代服務業(yè)在其中占比幾乎過半。
在經(jīng)歷一段時間的陣痛之后，杭州率先在全國城市中完成經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，在未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開拓上占據(jù)有利位置。而這一系列的成長，也讓杭州的城市與房地產(chǎn)業(yè)受益良多，杭州城市再升級爆發(fā)出讓人刮目相看的能量，正式拉開了大牛市的序幕。
| PART 6 |
講了這么多，無非是想用幾次過往案例來對照目前的房產(chǎn)困境，2022年的杭州雖然大多數(shù)以前的粉盤板塊風光不再，存在著系統(tǒng)性冷卻的風險；
但是大多數(shù)主城板塊在限價兜底的基礎(chǔ)上，一二手房還是存在正向價差，保護墊足夠厚實，一旦隨著經(jīng)濟復蘇和房地產(chǎn)預期明朗化、政策的重視和放松，至少流動性的局部放松，走出困境是必然的。
本次市場下行更多的是由于過于嚴苛的政策，阻礙了房地產(chǎn)的流動性、房產(chǎn)品的附加值和企業(yè)的積極性，又恰逢疫情和經(jīng)濟形勢下滑，造成了信心不足。
但經(jīng)濟上杭州2021年GDP 完成18109億元，全國排名第八；而且僅10年時間的基礎(chǔ)建設中，地鐵運營里程超越516公里，后發(fā)制人的追趕上了深圳、南京等城市，僅次于上北廣蓉，位居全國第五。
四橫四縱快速路，放射性快速路網(wǎng)，中環(huán)、二繞的逐漸閉環(huán)，蕭山機場兩鐵一空綜合性樞紐、東南西北高鐵站網(wǎng)密布，沿江兩岸天際線對望、西站杭州第一高集群規(guī)劃落地……整個城市的面貌和發(fā)展趨勢確實已經(jīng)拉小與一線城市的差距；
更不用說考核城市價值的人口增長：這十五年來杭州人口已經(jīng)從2008年的820萬，猛漲到2021年長三角僅次于上海、蘇州的1220萬；
在經(jīng)濟發(fā)展重要指標GDP上，從2008年4900億到2021年18100億；
不管是人口、經(jīng)濟總量、收入水平、城市基礎(chǔ)建設都有了追超一線城市的底氣，城市綜合實力也是歷次房地產(chǎn)下滑所不具備的。
| PART 7 |
中國投資種類稀少，能解決中小額資金出路的投資工具相對匱乏，決定了相對穩(wěn)定的不動產(chǎn)既能成為平衡收入差距，保值增值的工具，也是內(nèi)生價值兼容居住實用價值，以及金融屬性的特殊產(chǎn)品，相當一段時間，房地產(chǎn)依然值得看好。
但是也應該認識到，杭州地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度過強才是對經(jīng)濟的最大阻礙；必須認識到房地產(chǎn)、實體經(jīng)濟、收入、甚至城市發(fā)展的依存關(guān)系，必然是你中有我、我中有你，才是行業(yè)最終能走向成熟、穩(wěn)定發(fā)展，并且不依賴政策的唯一道路；
上面說了這么多，隱含其中的邏輯就是：杭州經(jīng)歷過比這次下滑更嚴峻、更恐怖的房地產(chǎn)下行，但是經(jīng)濟總量、收入水平總體向上，城市基礎(chǔ)建設和城市化水平持續(xù)上升，這些維度與08、12年熊市的表現(xiàn)已經(jīng)大相徑庭，家底厚實了許多；
歷次的調(diào)控外部經(jīng)濟因素再嚴峻，但只要城市基本面中的人口基數(shù)持續(xù)上升、經(jīng)濟體量、收入生活水平的持續(xù)穩(wěn)定上升，房地產(chǎn)總有觸底企穩(wěn)乃至回暖的一天；
雖然沒有具體時間表，但在經(jīng)濟壓力高企、市場持續(xù)走弱的狀況下，調(diào)控政策的放松和市場基本面的穩(wěn)定應該就是時間問題；
當然，最底層的支撐還是經(jīng)濟。年底最值得期待的，就是年度工作會議，且拭目以待，相信歷經(jīng)風雨的中國，依然能夠走出這一輪經(jīng)濟困境，一旦經(jīng)濟復蘇，信心也將隨之歸來。
杭州房地產(chǎn)市場，就像曾任杭州“市長”東坡居士筆下的《定風波·莫聽穿林打葉聲》：“莫聽穿林打葉聲，何妨吟嘯且徐行�；厥紫騺硎捝�，歸去，也無風雨也無晴。
”百折不撓，百煉成鋼”才是杭州房地產(chǎn)應該做到的，要有信心！
來源：杭州房叔
