“急售！東湖城89方高層帶車位255萬，房東誠心賣。”
“特價(jià)房源！江與城89方黃金樓層僅245萬。”
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圖源來自網(wǎng)絡(luò)
近期大江東二手市場，“特價(jià)房源”、“房東急售”成板塊高頻詞，房東、中介頻頻打出降價(jià)牌，但結(jié)果仍不容樂觀。要知道早在去年10月，當(dāng)東湖城一套房源賣出270萬時(shí)，大江東業(yè)主們曾群情振奮：“大江東‘3萬+’時(shí)代來了。”
殊不知，3萬/㎡竟成大江東天花板，板塊進(jìn)入長達(dá)一年俯沖期，如今似乎要被“打回原形”了。
01
“東湖城急售房源？有的，一套28幢頂樓89方，刨除車位只要235萬。”
在小區(qū)旁某連鎖中介門店，當(dāng)小鳳凰表露出買房興趣，中介小哥當(dāng)即推薦幾套“急降急售”房源，并表示：“最近降很多了，早2月前，東湖城89方基本在250萬上下。”
旭輝寶龍·東湖城 鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)/攝
購買意愿明顯，中介也坦誠相待，曉以利弊：“房源位于高層頂樓，夏天較曬，樓棟也在項(xiàng)目西南角，有大車通行噪音影響，你要好好考慮一下。”樓層、樓棟雖有缺陷，但該房源交付后未有人入住，廚電、裝修保養(yǎng)完好，是次新房中的優(yōu)質(zhì)品。
之后，中介帶小鳳凰參觀了一套同戶型房源，打開房門，屋內(nèi)擺放了一些簡單的沙發(fā)、床、大衣柜等家具，品質(zhì)很一般。“這套房源業(yè)主已掛牌出租。”中介解釋：“小區(qū)一期房源明年就能‘滿2’，部分業(yè)主傾向租一年再賣。”
房源先租后賣，雖可以多拿一筆租金，但賣之時(shí)的折舊與出手難度，就不得而知了。
事實(shí)上，東湖城89㎡中間套競爭力不錯(cuò)：戶型南向三開間，裝修做好玄關(guān)鞋柜、陽臺(tái)洗衣機(jī)臺(tái)盆一體柜+吊柜，在3000元/㎡精裝價(jià)位段，旭輝頗具誠意。
旭輝寶龍·東湖城 鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)/攝
房子品質(zhì)尚佳，但小區(qū)還缺了重要一項(xiàng)——生活！“東湖城業(yè)主入住率約在30%，目前租客比例較大，一套89㎡房子租金差不多是3000元/月。”據(jù)中介表示。
交付一年多，業(yè)主入住率只有慘淡的30%。租客較多增加了小區(qū)的管理難度，投資客比例居高不下，也代表小區(qū)“大換血”遠(yuǎn)未結(jié)束。
伴隨成交量的腰斬，小鳳凰明顯感受到買方市場帶來的變化。
此前，小鳳凰調(diào)查房貸縮緊對(duì)各區(qū)二手房市場影響時(shí)，各房東、中介都硬氣表示：“想講價(jià)，先全款。”
而今，中介不光當(dāng)即表示：“無需全款，正常三成首付就行”，更進(jìn)一步表態(tài)：“誠心要價(jià)格好說，我們會(huì)為你竭力爭取。”看上去，每一位誠心買家，中介們都不愿輕易放過。
龍湖江與城 鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)/攝
“雖然東湖城才235萬，但我更推薦江與城245萬那套。16樓‘黃金樓層’，能看到全小區(qū)洋房和園區(qū)綠化，視野非常出眾。”走出東湖城，銷售向小鳳凰說出心里話：“這是我一中介哥們的房，獨(dú)家銷售保證全小區(qū)最低，他急著出手回老家。”貝殼找房、我愛我家網(wǎng)上，江與城89㎡房源最低價(jià)在250萬。
都說目前中介不好過，但到了“賣房回老家”一步，終歸讓人唏噓。
02
當(dāng)然，東湖城、江與城等大江東核心區(qū)房源的降價(jià)并不是這兩天才開始的。
以旭輝寶龍·東湖城為例，小區(qū)二手房成交量驟減，從好找房平臺(tái)顯示，小區(qū)從6月的月成交量14套回落到8月的3套。
成交量的驟減后隨之而來的連鎖反應(yīng)便是降價(jià)。從好找房平臺(tái)上的數(shù)據(jù)看，東湖城的網(wǎng)簽均價(jià)也從6月份的24475元/㎡下行至8月份的19814元/㎡，降幅達(dá)到了19%，相當(dāng)于2個(gè)月跌去了兩成的價(jià)格。
“量價(jià)齊跌”未見終點(diǎn)，手邊買房顯示，東湖城近3個(gè)月內(nèi)僅2套房源有漲價(jià)動(dòng)作，降價(jià)房源多達(dá)20套，是前者的10倍。
還有江與城作為大江東最具號(hào)召力的小區(qū)，小區(qū)成交量也擋不住下行的大趨勢。近3個(gè)月，小區(qū)成交量從6月的5套下探至8月的1套。價(jià)格上倒還堅(jiān)挺，這套89㎡高層房源以29365元/㎡的“高價(jià)”成交。只是，若沒有成交量的保障，高價(jià)房多少有淪為“空中樓閣”的風(fēng)險(xiǎn)。
東湖城、江與城不是個(gè)例，事實(shí)上，大江東全板塊皆處在“下行階段”。
為直觀展現(xiàn)大江東二手面貌，小鳳凰統(tǒng)計(jì)區(qū)域內(nèi)17個(gè)地鐵沿線樓盤，一起來看：
由圖可知，17個(gè)主要小區(qū)八月共成交17套，僅占近三月成交量的14.3%，成交量超2套的小區(qū)只有約17.6%，相當(dāng)于超八成的樓盤在這一個(gè)月內(nèi)僅成交了1套或0成交。與此同時(shí)，17個(gè)小區(qū)共計(jì)掛牌515套房源，多達(dá)214套做降價(jià)處理，降價(jià)率達(dá)41.6%，是漲價(jià)房源的5倍之多。
其中，河莊路站、啟成路站、義蓬站為大江東主要居住區(qū)。曾創(chuàng)下板塊0.77%中簽率的紅盤金色和莊，目前以25278元/㎡（三個(gè)月內(nèi)）成交均價(jià)問鼎榜首。
掛牌均價(jià)上，大江源著、東湖城、江與城最有望重回“3萬+俱樂部”，這與三者為次新房有較大關(guān)系；近3個(gè)月成交31套的東湖城，也是大江東重點(diǎn)樓盤中唯一“破30套”的小區(qū)。
大江東二手房樓市熱度基本見底，像義蓬的江東府、大江名筑兩盤，三個(gè)月內(nèi)無一單成交。甚至，大江東核心區(qū)新房限價(jià)19800元/㎡，一些地段、品質(zhì)雙優(yōu)二手房小區(qū)，成交均價(jià)已跌至23000-24000元/㎡，倒掛空間十分有限。
03
即將開業(yè)的江東天街 鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)/攝
據(jù)最新消息，接下來的9月19日，江東天街即將開業(yè)。屆時(shí)，大江東核心區(qū)將坐擁“零距離地鐵+江東天街+大江東寶龍廣場”的優(yōu)渥配置。
“等江東天街開了后，東湖城、江與城房價(jià)也能應(yīng)聲而漲。”看上去，江東天街已成為中介、房東口中挽回大江東核心區(qū)房價(jià)的“救命稻草”。
大江東一年來的“陰跌”，受多重因素影響。
首先，大江東缺乏大體量、重磅級(jí)實(shí)業(yè)，地緣上又決定它主要作為下沙、蕭山科技城、機(jī)場新城的居住配套。但隨著城市地鐵網(wǎng)的延伸，東湖新城、柯橋錢楊新城等以已成為大江東的有力競爭者。當(dāng)這類替代單元持續(xù)新房供應(yīng)，大江東二手房的競爭力、優(yōu)先級(jí)自然會(huì)被削弱。
大江東客群自住屬性不突出，較多投資客讓板塊“抗風(fēng)險(xiǎn)能力”不足。當(dāng)大江東二手房價(jià)稍有波動(dòng)，往往會(huì)因這一個(gè)信號(hào)產(chǎn)生“蝴蝶效應(yīng)”，最終在市場發(fā)酵中淪為“集中降價(jià)”、“擠兌出貨”的惡性趨勢。
諸如大江東這類偏“郊區(qū)”，且自身缺乏核心競爭的板塊，往往在樓市震蕩期中被率先剔除溢價(jià)、回歸市場。未來，大江東若想提高自身“抗風(fēng)險(xiǎn)能力”，需在產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療、教育、公建等全維度配套上有較大突破，并在板塊內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。
此外，二手房一旦進(jìn)入“長期熊市”，人們也會(huì)更加慎重對(duì)待買房這件事，趨利空間將被進(jìn)一步擠壓。
痛并快樂著，下半年依舊不會(huì)輕松。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站
