且杭州貝殼市占率較高，數(shù)據(jù)支撐力較強，能夠比較完整的展現(xiàn)杭州二手市場的真實情況，故此次我們根據(jù)杭州貝殼的3月份數(shù)據(jù)做一個簡單的市場解讀。
根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，
朝暉六區(qū)的成交量為3月成交量榜首，朝暉六區(qū)成交躍上成交榜首與此前流傳的朝暉六區(qū)將要進(jìn)行未來社區(qū)改造的傳言關(guān)系密切。
絕佳的中心城區(qū)的地段，假如真的如愿進(jìn)行大規(guī)模的改造自然是相當(dāng)大的利好，烏雞變鳳凰也不是不可能。
3月二手成交量第二的為中泰的新西湖小鎮(zhèn)，杭州貝殼將其歸為閑林商圈，成交量緊追朝暉六區(qū)，兩者成交量不相上下。
閑林商圈為杭州二手成交的傳統(tǒng)大戶，此次同樣如此，除了新西湖小鎮(zhèn)，3月份二手成交量前20的樓盤閑林就囊括了5個。
包含排名第6位的竹海水韻、第8位的盛世嘉園，第11位的爵士風(fēng)情，第19位的新明半島。
閑林商圈的成交數(shù)據(jù)如往常一樣依舊強勢，但可以發(fā)現(xiàn)的是，在閑林經(jīng)過一輪較大幅度的上漲后，閑林的成交量確實也在逐步的下行。
3月份沒有出現(xiàn)閑林連續(xù)多個樓盤霸屏榜單前列的情況，反而是曾經(jīng)在閑林商圈邊緣的新西湖小鎮(zhèn)成交量大幅上升，爬到了成交量榜單的榜眼。
其實道理很簡單，價格上漲對于數(shù)量最大的剛需的承價能力是個比較大的考驗，買不起自然繼續(xù)向周邊溢出。
新西湖小鎮(zhèn)此類價格較低，且通勤條件較好的門檻型剛需樓盤自然成為承接這些剛需需求的補充性選擇。
從3月份的貝殼成交量榜單我們還能發(fā)現(xiàn)更有趣的現(xiàn)象。
△表格來源于杭州貝殼
扣除朝暉六區(qū)、金都夏宮、
翠苑一區(qū)、創(chuàng)世紀(jì)等8個四散分布的樓盤，剩下的12個樓盤都分布在環(huán)未來科技城—蔣村的大城西范圍內(nèi)。
這12個樓盤繼續(xù)拆分開來，能更明顯的發(fā)現(xiàn)，這12個成交頭部的樓盤基本都分布在未來科技城南側(cè)的閑林或未來科技城北側(cè)的良渚商圈。
其中良渚文化村的探梅里、七賢郡以及白鷺郡南成交量上升速度非常明顯。
這幾個良渚文化村組團(tuán)由于都是小戶型為主，總價低，同時與未來科技城之間的距離可控，承接了大量的需求外溢。
從杭州貝殼3月的成交榜單排行也可以非常清晰的發(fā)現(xiàn)，杭州的人口增量西傾現(xiàn)象非常明顯。
城西范圍內(nèi)的剛需樓盤不僅門檻更高，且成交量還大。
成交持續(xù)放量，價格持續(xù)上漲，背后推動力一定是澎湃的需求。
而且這類需求和傳統(tǒng)的炒作不一樣，成交放量及成交價格上漲的樓盤呈現(xiàn)更為均勻的分布，只要有較好的通勤條件板塊或樓盤，量價都上漲。
并不是集中一點、某個熱點板塊的單獨上漲，而周邊板塊不漲。
這說明了，推動成交放量的主力是剛需自住型需求為主，而非資金驅(qū)動型的上漲。
再看看3月的二手住宅帶看量榜單，結(jié)果就更加清晰。
△表格來源于杭州貝殼
帶看量前二十的二手樓盤中有13個是未來科技城或環(huán)未來科技城樓盤，占據(jù)帶看前二十榜單的半數(shù)以上。
從成交量看也好，從帶看量看也好，城西已然是杭州二手房交易最為活躍的區(qū)域，沒有之一。
這也印證了杭州近些年來的人口增量流入的方向，城西已經(jīng)是杭州最主力的人口流入地。
從這份貝殼3月的成交、帶看數(shù)據(jù)，我們也可以得出符合這座城市未來發(fā)展方向的合理猜測判斷。
隨著產(chǎn)業(yè)的密集快速的西向集聚，省級城西科創(chuàng)大走廊的戰(zhàn)略加身，城西大概率將成為杭州最為重要的新增人口集聚地，這里有充分的就業(yè)機(jī)會，能夠成為一線城市一定程度上的就業(yè)補充地。
有就業(yè)就有人口，有人口就有未來，城西我們需要再高看一眼。
當(dāng)然高看一眼城西并不意味著低看擁江，這兩者的發(fā)展模式不盡相同。
從西湖時代走向
錢江時代，這句話是擁江最好的概括，擁江是這座城市存量的轉(zhuǎn)移，擁江替代了曾經(jīng)的武林、黃龍，省級金融機(jī)構(gòu)總部全面擁江。
擁江有這座城市的老底子，老底子的購買力依舊強勁，他們的原始積累更強，在中短期擁有更強于新杭州人的購買力，尤其是頭部購買力，擁江是能夠被支撐起來的。
但增量在一定程度上決定了一座城市的未來，現(xiàn)在增量的大頭恰好在城西，后起之秀在崛起，絕不能小看。
擁抱擁江之余，莫錯過城西。
同時我們要警惕，增量如涌泉般不斷，城西卻是杭州樓市供應(yīng)最不充分的大區(qū)域。
城市人口增量與城市新增房屋不匹配，就必然會導(dǎo)致房屋價格的上漲。
大城西范圍內(nèi)急需擴(kuò)大供應(yīng)量，需要更多的供應(yīng)傾斜，否則快速上漲的房價肯定會在一定程度上抑制城西競爭力。
此次宅地集中出讓，涉及城西的宅地僅綠汀路TOD地塊及三墩北地塊共兩宗，新增供應(yīng)嚴(yán)重不足。
城西顯然急需更多、更能匹配人口流入的土地供應(yīng)。
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來源：杭州房叔
