杭州一二手房倒掛正在慢慢消失？

二手房市場上的“常青樹”成交數(shù)據(jù)發(fā)生了明顯變化。

城北超級大盤萬家星城，憑借小區(qū)的高品質(zhì)成為了東新板塊二手房市場的“香餑餑”，實際上，該小區(qū)近一年來的成交單價持續(xù)下行，成交套數(shù)反而因為樓市的“金三銀四”以及去年十月份的新政迎來波動。

蕭山奧體板塊的江南之星也面臨著同樣的情況。該項目自住氛圍濃厚，房子品質(zhì)也高，一直是板塊內(nèi)二手房交易的“首選項”。然而，項目成交單價從去年3月份的4.64萬元/平方米，到今年1月份的3.57萬元/平方米，呈現(xiàn)明顯的下滑趨勢。

萬家星城成交數(shù)據(jù)

江南之星成交數(shù)據(jù)

截圖來源：杭房數(shù)據(jù)

二手房價的下調(diào)意味著與一手房價的差距正逐漸縮小，這種情況是個例嗎？

誕生過7次萬人搖的板塊良渚，光是和光塵樾一個項目就貢獻(xiàn)了4次萬人搖“戰(zhàn)績”。該項目的開盤價約為2.6萬元/平方米，高峰時期每平方米單價甚至邁上了“4”字頭，后來小高層的成交價大概在3.6萬元/平方米，沒想到現(xiàn)在簽約均價僅僅3.2萬元/平方米。要知道，板塊內(nèi)的新房限價已經(jīng)畢竟3萬元/平方米，一二手之間的價差只剩下約2000元/平方米了。

來源 透明售房網(wǎng)

大江東核心區(qū)的金色和莊也是如此。2019年10月，河莊板塊金色和莊開盤搖號 ，均價1.2萬/方。220套房源吸引了28000多組家庭參與登記，中簽率僅0.77%�，F(xiàn)如今，金色和莊的二手房掛牌均價為2.2萬/方，簽約均價約2萬元/平方米。

江東天街

小區(qū)附近的中介老李稱，去年這個時候，房東們的心理預(yù)期還在2.4萬元/平方米左右，到了現(xiàn)在，掛牌價上2.4萬元/平方米的房源也已經(jīng)很少了。

“雖然看著還有個八九千（每平方米）的倒掛在，實際上能不能賣出去都是個問題，屬于是有價無市。另外你這么多年持有成本，貸款利息這些算算，幾千塊的倒掛基本上也不作數(shù)了。”老李說，現(xiàn)在掛出來賣的房源也不多了，有的房東都放棄了搬進(jìn)來自住了。

從板塊整體來看，一二手之間的倒掛消失并不是個例。

三墩北的西湖國際城行情已經(jīng)拼不過同板塊其他項目，甚至整個板塊的一二手房倒掛都在縮小。大江東核心區(qū)的金色和莊行情持續(xù)下行，誕生過2次萬人搖的江與城二手房價從最開始的3萬元/平方米，到現(xiàn)在2.5萬元/平方米出頭就能拿下，而板塊的新房限價已經(jīng)到了2.13萬元/平方米。

其他板塊也發(fā)生了類似的情況。

“后起之秀”勾莊曾經(jīng)就誕生了多個“萬人搖”項目：幸福里四次開盤均“萬人搖”、其中兩次開盤“兩萬人搖”、最低中簽率1.9%；運河云莊多次開盤搖號，高層中簽率最低1.69%；還有璀璨瀾庭，2020年年初收官加推中簽率僅1.45%。

被“寄予厚望”的網(wǎng)紅小區(qū)幸福里，2019年開盤均價為2.65萬元/平方米，去年年初交付后就被市場持續(xù)關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)掛牌均價3.8萬元/平方米，簽約均價3.1萬元/平方米左右。早一些交付的璀璨瀾庭，簽約均價3萬元/平方米不到。然而，現(xiàn)在板塊內(nèi)的新房限價也在3.12萬元/平方米，一二手房價差基本為“0”了。

事實上，板塊內(nèi)新房大批量供應(yīng)，也間接影響了二手房市場的行情。這兩年的勾莊迎來了新房“供應(yīng)井噴”：綠城的“海棠三子”；萬科的星遇光年府；濱江的運翠軒和福翠里；越秀的翠宸里......

“一個是新房的選擇多了，而且還都是濱江、綠城、萬科這樣的品牌開發(fā)商，肯定是更多人選新房的。”板塊內(nèi)的資深中介說：“用我們買東西的話來說，就是‘物美價廉’。這樣二手房肯定就被比下去了，成交價格自然會受到影響。”

“這兩年的樓市，一二手房倒掛縮水并不是很新鮮的事情。崇賢、閑林其實老早也發(fā)生了這樣的情況。”業(yè)內(nèi)人士分析，這種情況將持續(xù)蔓延。

專家表示，樓市行情一直在變化，已經(jīng)從紅盤遍地開花到遠(yuǎn)郊盤流搖、核心區(qū)搶著買，其實這也正反映了購房者的購房邏輯改變。當(dāng)購房者開始逐漸關(guān)注起房子本身的價值，地段、配套、戶型都已經(jīng)列為買房的重要標(biāo)準(zhǔn)之后，所謂的“高倒掛”但“低配套”項目很難真正的吸引到他們。在樓盤失去了“投資價值”之后，地段配套本就不行的項目自然很難再現(xiàn)“搶著買”的榮光了。

從事房產(chǎn)行業(yè)多年的地產(chǎn)企劃提到，為什么現(xiàn)在房企都在“卷”產(chǎn)品力，“卷”服務(wù)？正是因為購房者愈發(fā)理性了。“以前買房，只要來一句‘肯定賺’，樣板間、樓書看也不用看他們就會下單，我們甚至連售樓處都不用造，租一個展廳了事。”該企劃說：“但你看現(xiàn)在，高端項目的售樓處造的一個比一個精致，改善、剛需項目也努力將服務(wù)、產(chǎn)品做到位，就是發(fā)現(xiàn)其實‘好的產(chǎn)品’、‘符合真實住房需求’的房子，更能經(jīng)受住考驗。”

是以，即便是面對“萬人搖”紅盤，購房者也要從自己的實際出發(fā)，畢竟你不知道當(dāng)你收房那一天，市場會發(fā)生什么樣的變化。