1字頭買老破小，學(xué)區(qū)房價格暴跌了？

自2021年7月“雙減政策”實施以來，學(xué)區(qū)房價值遭到了前所未有的打擊，如今已經(jīng)過去10個月了，杭州的學(xué)區(qū)房還處在高位嗎？

鑒于杭州越來越多披著名校馬甲的新校誕生，從一定程度上讓真正的名校口碑與學(xué)區(qū)房價值受到或多或少的影響，在這里我們主要討論市場上普遍被認(rèn)可的“杭州第一梯隊”學(xué)區(qū)房。

從目前的數(shù)據(jù)來看，2022-2024年一年級的學(xué)區(qū)預(yù)警基本都呈現(xiàn)紅色，優(yōu)質(zhì)教育資源仍然很緊張。

那么這些名校的學(xué)區(qū)房如何呢？會重回曾經(jīng)的巔峰時刻嗎？

原上城與江干合并以后的新上城區(qū)，被選入第一梯隊的學(xué)校有4所。分別是：

位于孝女路4號天長小學(xué)、富春路199號的勝利小學(xué)錢塘校區(qū)，以及位于凱旋路58-1號的采荷第二小學(xué)和位于采菱路42號的采荷第一小學(xué)采荷校區(qū)。

天長小學(xué)的學(xué)區(qū)范圍為湖濱街道所轄的東坡路社區(qū)、吳山路社區(qū)、岳王路社區(qū)，湖濱銀泰板塊。

天長小學(xué)的學(xué)區(qū)范圍

新房斷供已久，二手房年代久，并且大多是90年代建造。

高的成交價可以達(dá)到5-6萬/㎡，如未央村，在今年3月26日網(wǎng)簽了一套建面約52.38㎡的頂樓二手房，單價就達(dá)到了約5.75萬/㎡；

而低的則可以低至1-2萬+/㎡，如長生路小區(qū)，在今年1月27日網(wǎng)簽了一套建面約62.21㎡，單價僅約19290元/㎡。

勝利小學(xué)錢塘校區(qū)學(xué)區(qū)范圍為望江街道所轄的耀華社區(qū)。新房也斷供多年，二手房同樣是90年代的老小區(qū)，如耀江富村、錢江苑等，成交均價約4-5萬/㎡。

采荷第一小學(xué)采荷校區(qū)學(xué)區(qū)為：潔蓮社區(qū)、紅菱社區(qū)（紅菱邨）、芙蓉社區(qū)、雙菱社區(qū)、人民社區(qū)。

采荷第二小學(xué)學(xué)區(qū)為：夕照社區(qū)、商教苑社區(qū)、荷花塘社區(qū)、青荷苑社區(qū)、新凱苑社區(qū)、綠茗社區(qū)、紅菱社區(qū)（青莼邨、玉荷邨）。

目前在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，在售的新房有金隅會潮悅府（注：新房無學(xué)區(qū)概念）

二手房則主要是年齡大的房子或回遷房，居住體驗較差，適合單純?yōu)閷W(xué)區(qū)需求，總價范圍約200-350萬。

原拱墅區(qū)與下城區(qū)合并以后的新拱墅區(qū)，被選入第一梯隊的學(xué)校有3所。

先看賣魚橋小學(xué)，包括三個校區(qū)。

位于湖墅新村16號的賣魚橋小學(xué)湖墅校區(qū)，對口中學(xué)為文暉中學(xué)；位于小兜弄15號的賣魚橋小學(xué)霞灣校區(qū)、位于后橫港路308號賣魚橋小學(xué)文瀾實驗學(xué)校，對口中學(xué)為大關(guān)中學(xué)。

學(xué)區(qū)范圍內(nèi)暫無新房可售，二手房比較多，且基本建造時間都在2010年，滿五又還算比較新，非常符合現(xiàn)下大家對學(xué)區(qū)房的挑選標(biāo)準(zhǔn)：能保證生活品質(zhì)。

賣魚橋小學(xué)湖墅校區(qū)與賣魚橋小學(xué)霞灣校區(qū)學(xué)區(qū)房，二手房掛牌價在約4.3-7.8萬/㎡的范圍內(nèi)，實際成交單價最高約為6.1萬/㎡，有7個小區(qū)近1個月內(nèi)無成交，2個小區(qū)近半年無成交。

賣魚橋小學(xué)文瀾實驗學(xué)校，在2018年更名為文瀾實驗學(xué)校，教育服務(wù)區(qū)為：登云路以北，石祥路以南，運(yùn)河以西，西塘河以東區(qū)域戶籍適齡兒童。

學(xué)區(qū)范圍內(nèi)暫無新房可售，不過恰好緊鄰在學(xué)區(qū)范圍外有一個期待值非常高的純新項目待售——德信拱宸橋項目。

據(jù)稱將打造為橋西標(biāo)桿項目，很有可能要做建面約250-300㎡的高端純改產(chǎn)品，不過還沒有規(guī)劃公示方案，具體入市時間還需要很久。

區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)的二手房比較多，整體掛牌5萬+/㎡，但大部分小區(qū)近一個月都沒有成交。

再看位于安吉路19號的杭州市安吉路實驗學(xué)校，這是一所九年一貫制學(xué)校，教育服務(wù)區(qū)為戒壇、安吉、環(huán)西、燈芯巷部分。

另外一所則是長壽橋小學(xué)，三個校區(qū)都被劃入在杭州第一梯隊學(xué)校內(nèi)，分別是長壽校區(qū)、鳳起校區(qū)、孩兒校區(qū)。學(xué)區(qū)范圍為長壽、鳳麟、竹竿巷、仙林、延安新村、皇親苑、倉橋、中北、燈芯巷部分（沿武林路的樓房除外）。

這都是傳統(tǒng)市中心板塊，新房早已斷供多年，二手房也有一定年代感，幾乎無居住舒適度可言。

勝在戶型面積小，總價雖然比較高，但大多數(shù)總價能夠控制在約200-250萬，有一定的市場接受度。

教育資源特別豐富的西湖區(qū)，幾乎占據(jù)第一梯隊公辦小區(qū)的半壁江山，包括有9所學(xué)校。分別是：

求智巷6號的學(xué)軍小學(xué)求智校區(qū)、萍水西街198號的學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū)、上寧巷3號的文三街小學(xué)、天目山路81號的保俶塔實驗學(xué)校、行知巷6號的行知小學(xué)、保俶北路90號的文一街小學(xué)文一校區(qū)、浙大路18號的求是浙江大學(xué)附屬小學(xué)、紫金花路288號的星洲小學(xué)、競舟路221號的競舟小學(xué)。

毫不夸張地說，在西湖區(qū)的小區(qū)，幾乎都能擁有還不錯的學(xué)校資源，新房方面，可以看向濱江翠苑地塊、中天紫閱云宸里中冶錦繡公館。

二手房大多兼顧居住舒適度的房源，并且可以賣到一個好價格。

以上為西湖區(qū)第一梯隊學(xué)校部分學(xué)區(qū)房，從幾乎清一色7.6萬+/㎡掛牌價可以發(fā)現(xiàn)，業(yè)主們對學(xué)區(qū)房的預(yù)期與價值判斷，依舊很高，甚至與“雙減”前相比有過之無不及。

實際價值也不差，單價約5.5萬+/㎡，其中沈塘新村最近一次成交單價高達(dá)約8.77萬/㎡，超過掛牌均價7641元/㎡。

不過，很大一部分小區(qū)近一個月內(nèi)都沒有成交數(shù)據(jù)。

濱江區(qū)被選入第一梯隊的學(xué)校有兩所，分別為位于新月路570號的聞濤小學(xué)，以及位于濱和路958號的江南實驗學(xué)校。

區(qū)域內(nèi)主要房源供應(yīng)以二手房為主，尤其是聞濤小學(xué)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，新房早已斷供。

江南實驗學(xué)校學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，新房可以期待濱江建杭江暉府規(guī)劃建設(shè)了11幢建筑，最快6月首開。（注：新房無學(xué)區(qū)概念）

區(qū)域內(nèi)網(wǎng)紅盤比較多，如售罄的綠城曉風(fēng)印月、濱江御濱府等，次新房也不少，大部分二手房成交均價約為5萬+/㎡。

其中，品質(zhì)標(biāo)桿代表小區(qū)綠城明月江南二手房掛牌高達(dá)8萬+/㎡，近半年最高成交價約達(dá)7.76萬+/㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于板塊新房精裝5.15萬/㎡的限價。

錢塘新區(qū)被選入第一梯隊的學(xué)校，是位于下沙學(xué)正街809號的文海實驗學(xué)校文清校區(qū)。

廣宇錦上文瀾板塊暫無新房供應(yīng)，二手房同樣價值不菲，如江語海閣，2013年的房子，二手房成交價賣到了約4萬/㎡，遠(yuǎn)超過板塊精裝限價約3萬/㎡。

總的來看，杭州第一梯隊學(xué)區(qū)房的價值，依然處于高位，尤其是品質(zhì)學(xué)區(qū)房，二手房掛牌不但沒有跌，反而漲了不少。

只是相對于“雙減”之前的瘋狂，變得更為合理。比如那些不考慮居住舒適度，僅僅只有學(xué)區(qū)功能的房子，如今的價值大大折扣。