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杭州江南岸限價最貴宅地,將由誰刷新?
相信多數(shù)人的答案是地段無敵的三橋兩側(cè)(原水電新村),但暫時這個最貴頭銜,要先給西興單元。
上周,杭州迎來了新政后首次掛地,申花和濱江西興各有1宗宅地亮相。其中,西興宅地限價53850元/㎡。
比附近49300元/㎡的御濱府,直接跳漲近10%。
一舉打破,此前由保利天匯和天曜城保持的51500元/㎡制高點(世紀(jì)城限價最高4萬7)。
放在全城,只低于錢二、申花,文暉低密宅地等。
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就地段而言,它似乎無法匹配這個限價。
地塊位于西興路與北塘路交叉口,西側(cè)挨著北塘河橋,東側(cè)距風(fēng)情高架不到300米,離最近的1號線西興站約1公里,直線距錢塘江超3公里。
對比限價49300元/㎡的星民站TOD(濱江潮起江南城),可以說是“又貴又差”。
之所以限價漲了,核心原因是容積率低了。
地塊出讓面積21901㎡,容積率1.8,可建體量不到4萬㎡(39421.8㎡),限高54米(最多18層)。
起價118100萬元,折合樓面起價29958元/㎡。
作為對比,地塊西側(cè)隔北塘河小學(xué)(江南實驗)的御濱府,和北側(cè)隔
湘云雅苑的江斕映象府,
容積率2.3-2.6,限價均49300元/㎡。
另外,地塊南側(cè)緊鄰北塘河,河對岸是西興老街。
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但嚴(yán)格來說,這塊宅地與御濱府條件相差不大。
都是南側(cè)沿北塘河,都是挨著北塘河小學(xué)(一東一西)。若較真,御濱府外部環(huán)境還要更好些,東側(cè)與小學(xué)只隔一條雙向2車道的馬路。
而新地塊與小學(xué)隔著主干道西興路,又剛好跨越北塘河,有點類似高架橋。
另外,考慮到御濱府是商住地塊(容積率2.3),去掉商業(yè)部分,住宅部分實際容積率還要低些。
御濱府17-19層的建筑高度,就是最好證明,與新掛牌宅地最高18層的建筑限高幾乎一樣。
且面積(44005㎡)大了一倍,園區(qū)規(guī)模更占優(yōu)。
外部環(huán)境、小區(qū)規(guī)模均占優(yōu),御濱府容積率上的些許劣勢,等于差不多被抹平了。
即:它的二手房價,就是新宅地的完美參照。
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貝殼網(wǎng)顯示,目前御濱府共有65套二手住宅掛牌。
從主推房源看,最便宜的是一套1樓101.66㎡,掛價4萬9,也是全小區(qū)最低價。
還有一些小戶型低樓層,掛價5萬1到5萬8不等。如果是中樓層,小戶型報價基本就6萬起步了。
而139㎡邊套,即便低樓層也6萬1起步。若是高區(qū),不乏7萬+。
看起來倒掛還不錯!但掛價是掛價,能成交的才是真實價格。而從網(wǎng)簽記錄看,剛過去的5月,御濱府成交一般。
3月網(wǎng)簽7套住宅,4月5套,5月只有2套。
一套10樓的105㎡,網(wǎng)簽價51392元/㎡;一套116㎡,網(wǎng)簽價54868元/㎡。結(jié)合掛價和中介說法,還是比較貼近市場的。
“低樓層便宜有雙稅,客戶不買單;高樓層不急賣,掛價普遍高。”附近中介說,近期成交有些停滯了。
據(jù)悉,低樓層的邊套139㎡,已經(jīng)很難賣到6萬了。高區(qū)房源雖堅挺在6萬+(中區(qū)報價6萬4),但想成交難度也很大。
綜合來看,御濱府主流二手房價5-6萬出頭。
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這意味著,一二手倒掛已經(jīng)不明顯了。
或許表面上,它還存在幾千價差。但至少兩年的新房交付等待期,還會進(jìn)一步增加成本。
5萬4買入,房子拿到手,各種資金利息一算,成本估計就奔6萬去了。
而且基于目前形勢,購房者對未來房價普遍保守。
2020年亮相的御濱府,四次開盤,3次個位數(shù)中簽率;去年上市的江斕映象府,平均中簽率約12%。
這樣的場面,應(yīng)該很難出現(xiàn)了,因為投資客不敢輕易下場了。
但反過來看,自住剛改客機(jī)會更多了。限價是漲了,但相比雙稅二手房,仍然吃香。
對開發(fā)商來說,也是利大于弊。雖然去化速度會變慢,但限價提高,帶來了更大的利潤空間。
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杭州5.9新政中有一條:優(yōu)化住宅用地供應(yīng)。
申花和濱江西興宅地的掛牌,是對新政的完美踐行。它告訴了我們兩個趨勢:一是未來杭州推地轉(zhuǎn)向“少而精”——少供地,多供優(yōu)質(zhì)宅地。
二是限價暫時不會全面取消,而且還會通過降容積率的方式,變相提高限價。
其實新政前的土拍,就已經(jīng)嘗試這樣做了。比如4.29土拍中,容積率1.6的丁橋宅地,限價34370元/㎡,競價熱度甚至高過同場的世紀(jì)城。
這樣做會帶來兩個結(jié)果,市場供需會更加健康,未來倒掛紅盤會越來越少。
此前經(jīng)過多年調(diào)整,杭州許多板塊名義上還有限價,實際倒掛已消亡。比如,限價4萬的運(yùn)河新城,基本等于周邊二手房價。
新供地模式,正在加速這一進(jìn)程。
但它不會無限制漲限價,而是讓限價與二手房價形成一種新平衡——既剔除了投資,又保護(hù)了自住。
自住容易買,投資請繞道,這就是未來市場的主流。
來源:層樓