上海不滿五年的二手房，這幾天怎么樣了

剛剛收到買房小伙伴的一聲驚呼

沒想到降價來的太快就像龍卷風，當然了，這只是個別現(xiàn)象，現(xiàn)在市場情況到底如何，很少有人有全部的信息，但這至少是一個信號，那就是調(diào)控已經(jīng)在發(fā)酵了。

這次調(diào)控除了勁爆的首套新房搖號政策之外，大家還比較關(guān)注的就是：增 值 稅。

“調(diào)整增值稅征免年限。將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。”

這簡單的33個字外加兩個干脆有力的句號，看似只是在我們房產(chǎn)交易過程中增加了一點購房成本，但是如果這一點點的調(diào)整，乘以萬億計的二手房市場成交額。

同樣的一套房，政策前后的增值稅差別到底在哪
這樣的稅費差額，會不會引發(fā)市場蝴蝶效應

這33個字，稅費會增加多少

房產(chǎn)交易各種稅費很容易讓我們眼花，一般都是中介算好，我們復核一下
但這次調(diào)控一來，我們需要對自己的購房稅費做一個大致的估算
是時候拿出數(shù)學課上的勁頭了，我們先看下調(diào)控前后，錢多在了哪

普通住宅，需要跟各位普及下 5層以上（含5層）的多高層住宅，以及不足5層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄； 單套建筑面積<140㎡；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下； 內(nèi)環(huán)內(nèi)低于450w/套，內(nèi)外環(huán)間低于310w/套，外環(huán)外低于230w/套
標黃部分是政策有變化的地方

第一個關(guān)鍵點，可以看出來影響最大的就是二手房市場中滿二不滿五的房子

第二，我們都把注意力放在未滿五要繳全額增值稅了，但其實這條政策應該分兩部分看

首先，是滿二不滿五的普通住宅，增值稅發(fā)生了從0-1的改變
這部分稅費怎么解釋呢，我舉個例子
這是鏈家房源中，一套中環(huán)總價少于310w的普通住宅
滿二不滿五，政策調(diào)整之前是免征增值稅的，而調(diào)整之后，需要全額征收增值稅

對于買家來說，突然增加的13萬，房子可能瞬間就沒那么香了
這對于各環(huán)線內(nèi)低總價的普通住宅來說，因為本身就是普通住宅，總價偏低，突然增加的全額增值稅，會讓房源本身性價比大打折扣
其次，政策的第二個方面，就是針對滿二不滿五的非普通住宅，從差額增值稅，變成了全額增值稅
再舉一個簡單的例子，這是一套總價558萬的非普通住宅
上次交易的時間是2016年，也就是滿2不滿5，上次交易價格是229萬
如果是政策以前，這套房子的增值稅是，16.6萬左右
但是政策以后，這套房子的增值稅是，28.1萬左右
這個數(shù)字比中介給我的實際增值稅差2000，這可能跟掛牌價和稅務部門的核定價格之間的差異有關(guān)

也就是說，政策前后，同一套房，增值稅多出了

將近11.3萬元
多出來的這11.3萬，對于一個總價558萬的總價來說，一定會在購房決策天平上，有自己的重量
而且你發(fā)現(xiàn)了嗎，這個稅費政策，很多以前非普就沒必要，再增加首付成本變成普通住宅了
因為稅費可能會倒掛

稅多了，跟市場有什么關(guān)系
如果說這條政策對滿2不滿5的房源影響最大
那現(xiàn)在市場上的掛牌房源中，有多少滿2不滿5的房源，我們看下鏈家的數(shù)據(jù)
首先說下鏈家數(shù)據(jù)在市場中的存在概念
上海去年整個二手房市場成交的28萬套里
在鏈家掛牌有17.5萬套左右，占比62%，這就是說，鏈家掛牌房源

在整個上海二手房存量市場占比六成以上
而目前鏈家網(wǎng)在售的住宅數(shù)量是29955套
去除不確定滿2或者滿5之后，剩余房源14911套，而這其中確定滿2不滿5的房源數(shù)量為3784套
匡算下來，滿2不滿5的房源，在整個二手房存量市場，占比達到25.38%
也就是說大概有1/4房源，面臨差額或者全額增值稅的影響

這意味著全上海房源市場中，每4套房源中，就有1套房源面臨政策調(diào)整后的增值稅變動

那這“1”套房源會是你要看的那套嗎
如果我們給這些滿2不滿5的房源，匹配上環(huán)線這個維度，會發(fā)現(xiàn)，這些房源主要分布在 外環(huán)外

數(shù)據(jù)來源：上海鏈家
總價段分布來看，主要分布在總價 300-500萬的房源

數(shù)據(jù)來源：上海鏈家
這和目前上海二手房成交環(huán)線、總價段分布占比大體一致
也就是說這次稅費調(diào)整，會均勻的影響到原本的購房群體中的各個部分
所以別看一條簡單的調(diào)控政策，它約束的范圍可能比我們想象的更廣、更全面

后面會有什么
像上面那種這么快做降價反應的是我沒想到的
因為很大概率房東會留著房子到明年3月再看看價格
我問了身邊幾位房東、買房人和中介，大家心態(tài)變化還是蠻大的

首套剛需看到“不滿五”，直接排除了
然后滿二不滿五的房東，態(tài)度就復雜了
不著急置換的，依然不會管稅費增加多少，只要到手價，不行就等過完年再說
著急置換的，會愿意承擔一部分稅費作為讓步，畢竟自己看中的房子也在市場上飄著
然后還有的，就是像開頭說到的那樣，開始出現(xiàn)愿意降價的，畢竟突然增加的十幾萬稅費，會讓市面上這些不滿五的房子性價比大打折扣

不過，這個行情倒讓滿五的房子成了香餑餑
如果之前免掉增值稅或者收差額增值稅的情況，相比一般房源來說，只是加分項的話
那新政一出，滿五的房子，可能以前比別人少收10萬的增值稅，現(xiàn)在可能就是少收20萬，那滿五的房子優(yōu)勢就更加明顯了

在這樣微妙的局面中，可能面臨的情況，就是滿五的房東可能會漲價
而滿二不滿五的房東可能就失去了議價優(yōu)勢
而且上面說的這幾種情況，還會催生另一個局面，那就是市面上掛牌房源
會越來越少

房東置換過程中，會受調(diào)控影響會增大延遲換房概率，就算轉(zhuǎn)向新房市場，也沒有首套剛需有搖號優(yōu)勢
所以，房東沒法置換的情況下，可能就不會再賣，那這部分人的房源就消失
而且這次新政對打擊假離婚產(chǎn)生很好的效果，要么付7成首付，要么暫緩賣房，而這個操作也會抑制部分房源在市場上流動

所以本質(zhì)上，我們會發(fā)現(xiàn)，調(diào)控本質(zhì)上是在
減少房源的流通速度
避免市場過熱，而且不給炒房客任何機會
最后
這次調(diào)控，以及后面對法拍房的補充調(diào)控
都在面向整個市場傳遞一個信息，那就是上海正在向樓市表明自己的態(tài)度，樓市需要的是穩(wěn)定，而不是其他
一次稅費調(diào)整，看上去只是變動了其中一個小的變量
但放到上海二手房市場這個萬億級別的市場中，它的影響就會促成新的局面
它會影響我們每個買房人的動作
而我們需要看到的不僅是，眼前買房成本的波動，更重要的是
它會引導整個市場朝著更加穩(wěn)定的方向去走
而這無疑是利于所有真正想買一套房，擁有一個家的人