關于物業(yè)管理的相關政策問答
http://www.hangzhou.gov.cn 2003-09-26
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關于物業(yè)管理的相關政策問答
1、業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權利和義務?
答:業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有10項權利:
(1)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務;
(2)提議召開業(yè)主大會,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(3)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(4)參加業(yè)主大會,行使投票權;
(5)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權;
(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(8)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;
(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
同時規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行6項義務:
(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(4)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;
(5)按時交納物業(yè)服務費用;
(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
2、租來的房子能否享有業(yè)主的權利?
答:不能。只有房屋的所有權人即業(yè)主才能享有業(yè)主的權利。使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和使用人約定。
3、物業(yè)公司是否能對不交物業(yè)費的業(yè)主以停水停電相威脅?
答:不能。物業(yè)公司作為代收水費、電費的機構,不是產品的直接提供者,只要業(yè)主交了水、電費,物業(yè)公司無權停水停電。作為業(yè)主,享受了物業(yè)管理服務,應當依法履行按時交納物業(yè)服務費用的義務。如果物業(yè)公司確實采用停水停電的手段,業(yè)主可以向相關的自來水公司、供電公司投訴,也可向區(qū)、縣(市)級以上房地產行政主管部門投訴,還有權依法向人民法院起訴。
4、新房購買支付房款之后,開發(fā)建設單位另收取一筆專項維修資金是否合理?
答:合理。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。業(yè)主大會有權決定專項維修資金的管理和使用。
5、物業(yè)公司在收取物業(yè)管理費后,為什么還要向業(yè)主分攤電梯、水泵的能耗費?
答:物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費中不包含電梯、水泵的能耗費。有電梯、高壓水泵等高耗費設施、設備的高層、小高層、多層住宅的共用設施、設備的消耗按實分攤,物業(yè)管理企業(yè)應按實際消耗,向業(yè)主收取。具體分攤辦法由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)商定,可按面積分攤,也可按戶分攤。
6、物業(yè)公司是否有責任維修業(yè)主的室內部分?
答:業(yè)主、居民作為房屋的所有權人,應對其自己所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)護責任。房屋的室內部分,即戶門以內的部位和設備,包括水、電、氣、戶表以內的管線和自用陽臺等,由業(yè)主負責維修。物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護其自用部分和自用設備,也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修,費用由業(yè)主自己承擔。
房屋的共用部位和共用設施設備,包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋主體共用設施,由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修。維修費用的支出,建立維修基金并符合使用條件的,從基金中列支。未建立維修基金的,由物業(yè)經營用房的經營收入列支和業(yè)主或使用人按其擁有的房屋建筑面積比例承擔。
7、自行車庫、汽車庫被業(yè)主自己擅自改變用途、出租牟利的,應由哪個部門查處?
答:根據杭州市政府令第140號《杭州市停車場(庫)建設管理規(guī)定》:“按規(guī)定建設停車場(庫),任何單位和個人不得擅自改變其使用性質�！蔽赐ㄟ^綜合竣工驗收前的新建住宅區(qū),出現自行車庫改變使用性質的,由市建委負責處理。
已通過綜合竣工驗收交付使用后的住宅區(qū),包括2002年6月以前尚未實行住宅區(qū)綜合竣工驗收制度但已交付使用的住宅區(qū),出現自行車庫改變使用性質的,由市規(guī)劃局和公安局負責處理。具體由市規(guī)劃局負責查證是否擅自改變使用性質。屬于擅自改變使用性質的,函告市公安局,由市公安局依法處罰。
8、在住宅小區(qū)的公共用地上劃出停車泊位,物業(yè)公司每輛每月收取一定的管理費,是否合理?
答:合理。根據《杭州市區(qū)住宅小區(qū)機動車停放服務收費管理辦法》規(guī)定:住宅小區(qū)內需實施停車服務收費的,須由社區(qū)管理機構或其委托的物業(yè)管理公司按規(guī)定的程序報經所在地住宅小區(qū)停車管理辦公室進行收費管理資質審定后,取得收費管理資質,并劃定停車泊位、設置停車標志。
道路停車服務費基準價為:住宅小區(qū)業(yè)主(使用人)停放的私家公車包月費為每輛100元;住宅小區(qū)業(yè)主(使用人)停放的私家小型客貨車包月費為每輛150元。
所得收入應當專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護,不得挪作他用,物業(yè)公司定期公布,接受業(yè)主或業(yè)主委員會的監(jiān)督。
9、物業(yè)服務費用由誰交納?不交納物業(yè)服務費用應承擔什么法律責任?
答:業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用由建設單位交納。違反物業(yè)服務合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
(市房管局、“12345”市長專線電話受理中心供稿)
[ 本帖最后由 長島妮妮 于 2010-1-12 10:04 編輯 ]
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