來(lái)源：中國(guó)青年報(bào)
7月23日，上海以30.48億元的高價(jià)，杭州以20650元／平方米的單價(jià)，創(chuàng)造了滬杭“一日兩地王”格局。此前，在北京市朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)地拍出40.6億元時(shí)，北京出現(xiàn)“五天三地王”局面。
2007年那一輪土地市場(chǎng)熱中，就產(chǎn)生過(guò)一批“地王”。這些老“地王”后事如何？對(duì)新一代“地王”的命運(yùn)有什么啟示？
開(kāi)發(fā)商為何對(duì)“地王”情有獨(dú)鐘
根據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院權(quán)威數(shù)據(jù)，2007版的“地王”大多“晚景凄涼”。
2007年6月，志成企業(yè)以11.04億元摘牌上海普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊，折合樓面價(jià)約1.64萬(wàn)元／平方米。2008年6月，志成企業(yè)退地，違約損失超過(guò)3000萬(wàn)元。
2007年9月，福州融信地產(chǎn)以總價(jià)9.04億元、每畝單價(jià)近2000萬(wàn)元高價(jià)拍下白馬路地段，成為福州“地王”，樓面地價(jià)高達(dá)9953元／平方米。2008年3月，福州融信地產(chǎn)以損失7000多萬(wàn)元保證金的代價(jià)，“吐出”福州“地王”。
“‘天價(jià)地’的成本不僅是表面成本，而是可以通過(guò)‘天價(jià)地’起傳導(dǎo)作用，拉動(dòng)其他樓盤(pán)高價(jià)快速銷(xiāo)售�！敝袊�(guó)人民大學(xué)商學(xué)院副教授俞明軒博士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商額外付出比周?chē)貕K更高的價(jià)格，還能使其賬面價(jià)值提高。
因此，作為一種商業(yè)手法，“地王”單個(gè)項(xiàng)目成本可能過(guò)高。但要看到另一方面，高成本已經(jīng)被同一家開(kāi)發(fā)商的其他樓盤(pán)價(jià)格暴漲、銷(xiāo)售加快所分擔(dān)。此外，開(kāi)發(fā)商還能用高價(jià)地在股市融資。
據(jù)《廣東省2008年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》分析，當(dāng)年上市公司利用資本市場(chǎng)拓寬融資渠道，通過(guò)增發(fā)新股，發(fā)行公司債等形式獲得巨額資金拿地，然后又以土地儲(chǔ)備為籌碼，提升業(yè)績(jī)，刺激股價(jià)，再融資。如此在樓市、股市左右逢源�！巴素洝钡耐恋兀瑢�(shí)際成為純粹的資本工具，不再是生產(chǎn)資料。
公眾要理性，莫上“地王”當(dāng)
中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理系主任朱道林教授說(shuō)：“所謂‘地王’產(chǎn)生后帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲的說(shuō)法，完全是一個(gè)‘誤區(qū)’。從理論上來(lái)說(shuō)，影響房?jī)r(jià)的因素，一個(gè)是區(qū)位，一個(gè)是基礎(chǔ)設(shè)施。基礎(chǔ)設(shè)施是一個(gè)關(guān)鍵�，F(xiàn)在‘地王’的體量都偏大，‘地王’一旦出現(xiàn)，對(duì)這個(gè)地區(qū)的帶動(dòng)作用可以說(shuō)一點(diǎn)兒也沒(méi)有了。不但沒(méi)有帶動(dòng)作用，還使當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施負(fù)荷比重增加。那么，你說(shuō)住在‘地王’周邊是好還是壞。最簡(jiǎn)單的判斷是，至少你的交通擁堵會(huì)比以前增加很多�！�
朱道林說(shuō)，“地王”所處的地方，特別地塊過(guò)大的“地王”，會(huì)影響當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)運(yùn)行關(guān)系。無(wú)論對(duì)買(mǎi)房還是租房而言，“地王”的出現(xiàn)，對(duì)區(qū)域并不一定是好事。對(duì)周邊小區(qū)設(shè)施、生活成本、交通條件、環(huán)境質(zhì)量，都會(huì)形成擠壓�！皯�(yīng)該引導(dǎo)消費(fèi)者不要跟這個(gè)風(fēng)，不要替開(kāi)發(fā)商炒作，不要自己給自己制造負(fù)擔(dān)�！�
“天價(jià)地的獲得很可能形成風(fēng)險(xiǎn)，但是這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)要由企業(yè)來(lái)承擔(dān)，而不能轉(zhuǎn)嫁給社會(huì)。”俞明軒說(shuō)，防止企業(yè)把土地放在那里，讓土地自然增值。
按國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定，土地閑置滿兩年就面臨著被政府無(wú)償收回，閑置滿一年不滿兩年的，將按土地價(jià)款的20%繳納土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置房地產(chǎn)用地還要征繳增值地價(jià)，對(duì)違法用地項(xiàng)目不得提供貸款和上市融資。
據(jù)報(bào)道，廣州國(guó)土資源和房屋管理局近日已將2007年部分違約“地王”處理意見(jiàn)上報(bào)廣州市政府，首批8家房地產(chǎn)企業(yè)將因?yàn)闆](méi)有如約履行經(jīng)營(yíng)性用地拍賣(mài)和開(kāi)發(fā)流程，將面臨處罰。資料顯示，2007年，廣州市出讓土地中有27宗地塊的樓面地價(jià)超過(guò)了當(dāng)年土地成交均價(jià)4622元／平方米，從而成為各種 “地王”。目前未動(dòng)工或緩開(kāi)工的高達(dá)24個(gè)。
