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最后更新于: 2012-07-27 13:23 |只看樓主

樓主

　　隨著房價的不斷飆升，進城一族人員的增加，租住“蝸居”成了許多無法承受購房之重者的無奈選擇。其實，即使是在這一無奈之中，因租賃合同引發(fā)的糾紛也在不斷增多。筆者作為法官收集的以下案例，或許能給正在租住“蝸居”或準備租住“蝸居”的讀者有所啟示。

　　彼此磋商，當心特殊條款

　　【案例】2009年1月，新婚燕爾的李湘夫婦與房東簽訂了一份為期一年的《房屋租賃合同》。其中特別約定:“房東因特殊需要，有權提前解除合同，且不承擔任何違約責任�！崩钕娈敃r雖對房東執(zhí)意要寫上這一條“不平等”內容有些反感，但見房東只是孤身一人且居住著一間房屋，而自己的租期又不長，相信不會有什么變故，便沒有過多深究。誰知，2009年9月，房東以兒子次月回來結婚為由，要求李湘退房，并按實際居住時間結清房租。交涉中，彼此發(fā)生激烈爭吵，李湘見無法繼續(xù)居住下去，表示同意退房，但要房東支付違約金。房東則以其有權要求李湘提前搬出房屋為由拒絕。令李湘沒有想到的是，法院竟以該“不平等”條款的內容有效為由，駁回了其要求房東給付違約金的訴訟請求。

　　【點評】對于合同條款的無效情形，一方面，合同法第五十二條、第五十三條分別規(guī)定:“有下列情形之一的，合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”、“合同中的下列免責條款無效:(一)造成對方人身傷害的;(二)因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。”很明顯，本案并不屬于上列情形。另一方面，合同法第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。本案的特別約定雖有免除房東責任、排除李湘主要權利之處，但明顯不具備格式條款的要件，當屬有效。本案的教訓告訴人們，應仔細閱讀、斟酌合同條款，慎重判斷其內容是否公正、合理，是否危害自身權益。

　　簽訂合同，警惕二手轉租

　　【案例】2009年8月，聽說丈夫終于同意帶著孩子到自己處從業(yè)的郭芳，心里別提有多高興。可是她又面臨一個非常棘手的問題，那就是居住問題。因為當?shù)胤孔泳o張是出了名的。郭芳狠下決心，不顧單位威脅扣去其雙倍工資，執(zhí)意請假兩天去找房屋。功夫不負有心人，雖然價格偏高，且必須一次性付清一年的房租，她總算覓得了一間20平方米，帶有廚房、衛(wèi)生間的房屋�？晒紕偦ㄈ�2000余元裝修、整理，將東西搬入居住的當天突然來了一位自稱房東的人，要求郭芳搬走。郭芳此刻才知道與自己簽合同的并非房東，而是房東的租客，再高價轉租給她。因郭芳不愿放棄，雙方成訟。法院最終判決郭芳騰房。

　　【點評】雖然原承租人與房東簽訂的《租賃合同》所約定的租賃期間還有一年零兩個月，雖然原承租人已按其與房東簽訂的《租賃合同》將租金全部給了房東，雖然將房屋轉租給郭芳不會給房東帶來損失，雖然郭芳并不知道內情且將因此遭受損失，但法院的判決是正確的。因為合同法第二百二十四條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同�！北景傅霓D租未經(jīng)房東同意，故郭芳不得不最終騰房。本案提醒承租人，在簽訂租賃合同前，應當查清房東身份、房屋權屬、出租權限，如屬轉租，應當?shù)玫椒繓|認可。

　　房未租成，為何也得付錢

　　【案例】2009年8月，大學畢業(yè)的黎虹好不容易找到了一份稱心如意的工作，因用人單位沒有員工宿舍，居住便成了她的首要問題。經(jīng)過兩天的奔波，黎虹看中了一套房屋里的一個單間，并與房東簽訂了《租賃合同》，約定租期一年，如果黎虹中途退租，所交1500元作為違約金。次日，準備將房屋打掃后搬入居住的黎虹，發(fā)現(xiàn)自己的前男友不巧居住在一樓，為避免彼此尷尬，黎虹當即電話告知房東不再租用，并允許房東另行出租。一周后，黎虹見房東已將房屋租出，遂以自己沒有居住為由，要求房東退回押金。因遭房東拒絕成訟。法院審理后駁回了黎虹的訴訟請求。

　　【點評】合同法第一百一十四條規(guī)定:“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法�！北景咐韬缗c房東簽訂的房屋《租賃合同》系雙方的真實意思表示，符合法律規(guī)定，當屬有效。而黎虹為避免與前男友的尷尬不肯承租并非解除合同的正當理由，在此情況下，本案也就應當按照合同法第一百零八條之規(guī)定處理，即:“當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任�！崩韬缢�1500元押金作為違約金也就不能索回。本案的啟示意義在于，在簽訂租賃合同前，承租人應當了解房屋質量、相關設施、周邊環(huán)境等情況，以免倉促之間給自己帶來不必要的麻煩和損失。

　　面對收租，謹防重復付費

　　【案例】2009年3月，蔣琳與男友分手后，立即告別傷心之地，經(jīng)閨中密友介紹，來到另一陌生城市，住進了閨中密友通過房屋出租公司為她租好的住宅。2009年6月3日下午，蔣琳剛剛下班回到自己不足8平方米、但屬于自己小天地的出租屋，突然聽到一陣敲門聲，開門一看，見一位自稱是房屋出租公司工作人員的小姐，手持一本印有“xx房屋出租公司房租專用收據(jù)”字樣的票據(jù)，要蔣琳付清6月至9月的1800元房租。蔣琳見公司服務如此周到，二話沒說便交了錢。小姐寫給了蔣琳一張收據(jù)，雖未加蓋公司公章，但蔣琳并未多想。誰知，三天后，公司卻“又”派人上門收費，蔣琳以收據(jù)作出抗辯，但公司提出那人純屬冒充，所產(chǎn)生的后果與公司無關。雙方成訟后法院判決蔣琳敗訴。

　　【點評】民事訴訟法第六十四條規(guī)定:“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)�！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條也指出:“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果�！北景钢�，蔣琳認為公司已派人收取其房租，但僅憑一紙未加蓋公章的收據(jù)，并不能證明來者的真實身份，這樣的證據(jù)顯然不能證明其蔣琳所主張的事實，而按期向公司交納房租又是其應盡的義務，蔣琳自然必須承擔敗訴的后果。本案告誡承租人，面對上門收取租金者，應該保持警惕，嚴格審核其身份，認真辨別，并索要合法的、手續(xù)完備的交費收據(jù)，以免上當受騙。(顏梅生)

來源：《檢察日報》

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