眾所周知，無論是海南建省，還是作為“國際旅游島”進(jìn)行開發(fā)，海南最大的變化之一恐怕是房地產(chǎn)市場的飛速增長。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，不少開發(fā)商當(dāng)初拿地時(shí)的樓面地價(jià)較低，若按目前海南的地價(jià)計(jì)算，僅土地增值一項(xiàng)，開發(fā)商獲得的收益就十分驚人。
房企海南“瘋狂”儲(chǔ)地
今年4月份，雅居樂再度出手1.4億元，在海南定安縣新購得一處地塊，從2007年至此其在海南的土地儲(chǔ)備已高達(dá)928.6萬平方米。不過，與其他早已在海南布局的房企相比，雅居樂只能“甘拜下風(fēng)”。有媒體報(bào)道，在去年，13家房企在海南的土地儲(chǔ)備已達(dá)到18萬畝，手握成千上萬畝土地的開發(fā)商比比皆是。
今年8月中旬，在海南清水灣一次項(xiàng)目推介會(huì)上，雅居樂地產(chǎn)該項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，目前占地面積為1.5萬畝的清水灣綜合項(xiàng)目已開發(fā)完成300萬平方米，累計(jì)完成投資100億元。
海南可謂是雅居樂繼其 “大本營”廣東中山市之外，另一個(gè)頗受重視的“根據(jù)地”。今年4月份，雅居樂1.4億元購得位于海南定安縣占地186991平方米的地塊，可建筑面積為56097平方米。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，從2007年開始，雅居樂先后4次在海南圈地。粗略計(jì)算，目前該公司在海南的土地儲(chǔ)備已達(dá)928.6萬平方米。
不過，從布局海南的時(shí)間看，雅居樂只能算“小字輩”。相比之下，自成立之初就在海南拿地的海航置業(yè)，1992年進(jìn)駐海南的中國寶安以及1993年開始布局的魯能和中糧等，才是這塊“熱土”上的“老前輩”。據(jù)其他媒體報(bào)道，截至去年，13家房企在海南的土地儲(chǔ)備已達(dá)到18萬畝。在眾多房企中，儲(chǔ)地最少的萬科也有上千畝，富力達(dá)到了2萬畝，中信泰富則取得了3.6萬畝。而從公司拿地的時(shí)間計(jì)算，最早的可追溯到1993年，最晚則是2008年。
土地增值收益高
以雅居樂為例，在2007年，雅居樂以10.18億元購入與海南省三亞市毗鄰的陵水縣一處占地面積約450萬平方米的地塊，此后3次出手，分別以9億元、5億元以及1.4億元獲得了共計(jì)478.6萬平方米的土地，這意味著雅居樂在海南獲取的928.6萬平方米的土地只花費(fèi)了25.58億元，平均地價(jià)275元/平方米，樓板價(jià)約258元/平方米。除上述1.4億元拍得土地外，前三塊陵水縣土地即清水灣項(xiàng)目用地。
根據(jù)海南站8月18日信息，雅居樂位于陵水縣的清水灣項(xiàng)目（包含普通住宅、公寓、別墅、商鋪、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店等），平均單價(jià)為2萬元/平方米，比2009年開盤時(shí)已有可觀漲幅，與當(dāng)初購地時(shí)的地價(jià)相比，更是利潤驚人。
2007年才進(jìn)入海南的雅居樂尚且如此，其他“前輩”在地價(jià)上漲中獲取的土地收益可想而知。記者了解到，2004年是開發(fā)商進(jìn)入海南較頻繁的一年，這一年海南商品住宅的均價(jià)僅為2122元/平方米，而截至今年上半年，該數(shù)據(jù)已飆升至9795元/平方米（據(jù)官方數(shù)據(jù)），三亞的均價(jià)更是超過17000元/平方米。
由于在海南儲(chǔ)地的開發(fā)商過多，其拿地成本和土地收益無法一一計(jì)算，但從上述分析不難看出，僅就土地增值一項(xiàng)，開發(fā)商獲得的收益十分豐厚。
考慮“以價(jià)換量”？
在限購令之下，曾一路“高歌猛進(jìn)”的海南房價(jià)終于顯露疲態(tài)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，在剛過去的7月份，全國70個(gè)大中城市中，只有三亞出現(xiàn)房價(jià)下跌。
日前，在2011博鰲房地產(chǎn)論壇上，陽光100集團(tuán)董事長易小迪表示，房地產(chǎn)上市公司2/3的毛利空間來源于房價(jià)的上升。在該過程，產(chǎn)品開發(fā)環(huán)節(jié)已被放到次要位置中，投資帶來了主要的價(jià)值，而真正的產(chǎn)品開發(fā)只創(chuàng)造了1/3不到的利潤。
這似乎從另外一方面印證了記者上述的分析，既然開發(fā)商可以從土地增值中獲得高利潤，那么在限購有可能拉低銷售業(yè)績、影響現(xiàn)金流的情況下，是否可以考慮適當(dāng)降低銷售價(jià)格獲取更高的成交量？
目前，部分開發(fā)商還是 “不甘心”。前不久，雅居樂主席陳卓林即援引廣州銷售業(yè)績說明“不降價(jià)”的決心。他表示，盡管廣州處于限購，但雅居樂上半年在廣州的銷售達(dá)到了36億元，因此雅居樂不會(huì)因政策而下調(diào)價(jià)格，只會(huì)提供折扣優(yōu)惠。而中信地產(chǎn)海南某項(xiàng)目銷售部人士也表示，項(xiàng)目均價(jià)達(dá)20000元/平方米，到目前為止沒有降價(jià)的打算。
對(duì)通過土地增值獲取高額利潤的情況，中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示贊同。他透露，目前市場上60%～70%的項(xiàng)目都存在這種情況，但是否降價(jià)要根據(jù)市場情況來判斷。不過，對(duì)開發(fā)商“不降價(jià)”的決心，這或許只是暫時(shí)性的，下半年海南樓市降價(jià)的可能性非常大。
(本文來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 作者：徐學(xué)成)
