房產(chǎn)可以作為資產(chǎn)保值增值的一種選擇，但房子能不能充分發(fā)揮這個(gè)作用，好的物業(yè)管理也很重要。買(mǎi)房子是一次性的購(gòu)買(mǎi)行為，而物業(yè)管理在一定程度上可以看做開(kāi)發(fā)商提供給業(yè)主的售后服務(wù)。所以，你在選擇房子的同時(shí)，也是在選擇你將來(lái)入住后享受的物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)公司不一樣
住宅物業(yè)管理公司是服務(wù)型企業(yè)，人力成本高，利潤(rùn)率普遍不高，它與開(kāi)發(fā)企業(yè)主要是兩種關(guān)系—同根系關(guān)系和合約關(guān)系。
大型房企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)都由自家建的物業(yè)公司管理小區(qū)。它們開(kāi)發(fā)成熟、利潤(rùn)率穩(wěn)定，在住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域出于經(jīng)營(yíng)品牌、服務(wù)高效和削減矛盾的目的，有能力也更愿意由自建物業(yè)公司來(lái)管理開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)，比較充足的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)也使得用于貼補(bǔ)物業(yè)服務(wù)的資金更有保證。業(yè)主有可能以比較低的物業(yè)管理費(fèi)獲得比較優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。
另一種是合約關(guān)系，引進(jìn)的第三方物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商、業(yè)主都是合約關(guān)系，這類(lèi)企業(yè)和開(kāi)發(fā)商沒(méi)有隸屬關(guān)系，通過(guò)服務(wù)業(yè)主，從物業(yè)服務(wù)費(fèi)和小區(qū)停車(chē)費(fèi)等方面獲得利潤(rùn)。這類(lèi)物業(yè)公司不可能貼補(bǔ)物業(yè)費(fèi)，它們需要從經(jīng)營(yíng)中獲得一定的利潤(rùn)。如果服務(wù)質(zhì)量高，收費(fèi)就會(huì)比較貴。
好物業(yè)，讓房子更保值
大部分人不會(huì)把物業(yè)管理和房產(chǎn)的增值聯(lián)系起來(lái)，總覺(jué)得物業(yè)管理是物業(yè)管理公司的責(zé)任，房產(chǎn)增值要看當(dāng)初選房的眼光。實(shí)際上管理的效益也很明顯地體現(xiàn)在房子的價(jià)值上，經(jīng)常的維修、保養(yǎng)能延長(zhǎng)住宅物業(yè)的使用壽命，幫助它保值增值。
如果你發(fā)現(xiàn)房齡相同的小區(qū)，新舊程度卻很明顯，有些小區(qū)看起來(lái)明顯舊一些，臟一些。那可能不是因?yàn)榻ㄖ馁|(zhì)有差別，物業(yè)公司的責(zé)任更大。評(píng)判一家物業(yè)公司的服務(wù)是否優(yōu)質(zhì)，可以通過(guò)一些細(xì)節(jié)考察：大門(mén)口的小區(qū)安保人員是否能分辨并過(guò)問(wèn)進(jìn)出的人，小區(qū)內(nèi)河道的水質(zhì)、水景的水質(zhì)是否干凈清亮等，不注意這些細(xì)節(jié)的物業(yè)公司的服務(wù)也可能是達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，但一定稱(chēng)不上是優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師羅寅申表示，如果物業(yè)管理公司對(duì)房屋定期維修和對(duì)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，就能延長(zhǎng)物業(yè)的“青春期”，即使市場(chǎng)行情不好，也容易出售或出租，獲取更多的利潤(rùn)或租金。“市中心很多建于1980年代、1990年代的‘老商品房’，但是看上去卻比相同房齡的房子新，房?jī)r(jià)也比周邊同樣建造檔次的小區(qū)貴，物業(yè)管理公司起到了很重要的作用。”
好的物業(yè)管理公司讓房子的維修歷史、水電布局都有據(jù)可查，每一任業(yè)主都方便省心。物業(yè)公司在接管小區(qū)的時(shí)候，應(yīng)該有每一套房的水電分布圖。各種設(shè)備維護(hù)得怎么樣，直接影響各種設(shè)備的使用質(zhì)量和壽命，定期專(zhuān)業(yè)保養(yǎng)檢修是最基本的，而保證設(shè)備在最佳狀態(tài)下運(yùn)行則是更高的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，比如電梯如果保養(yǎng)得當(dāng)，能延長(zhǎng)一倍的使用壽命。
6個(gè)標(biāo)準(zhǔn)挑物業(yè)
信義房產(chǎn)的分析師應(yīng)宇驥提醒，一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理公司提供的服務(wù)包括三種：一是公共服務(wù)，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務(wù)，這是基本的部分；二是代辦服務(wù)，如代收水電費(fèi)等；三是特約服務(wù)，如室內(nèi)維修、代送報(bào)紙等。不僅如此，物業(yè)公司還應(yīng)該在小區(qū)里定期公示維修基金和停車(chē)費(fèi)的收支賬目，接受小區(qū)業(yè)主監(jiān)督。要想在買(mǎi)房前都搞清楚物業(yè)公司的水平，可以從6個(gè)方面判斷。
1、看門(mén)衛(wèi)對(duì)陌生人的態(tài)度
除了業(yè)主，保安對(duì)主要的三類(lèi)訪(fǎng)客應(yīng)該有不同的接待辦法：經(jīng)常進(jìn)入小區(qū)的保姆、送奶工、快遞員等，這些人進(jìn)出小區(qū)，門(mén)衛(wèi)是不聞不問(wèn)，還是會(huì)按月給他們辦理臨時(shí)出入證；業(yè)主的朋友進(jìn)入小區(qū)時(shí)，門(mén)衛(wèi)有沒(méi)有電話(huà)詢(xún)問(wèn)業(yè)主家庭并登記；臨時(shí)性訪(fǎng)客比如調(diào)查員、看房者進(jìn)入小區(qū)有沒(méi)有登記，保安人員有沒(méi)有陪同。
2、看小區(qū)公共區(qū)域
小區(qū)綠化是不是修剪得比較整齊，路面上能不能看見(jiàn)垃圾，人工河道里和水景里的水質(zhì)是不是清潔，有沒(méi)有異味，有沒(méi)有蚊蟲(chóng)飛舞。車(chē)行道、人行道、樓道等公共區(qū)域能不能看見(jiàn)黑色污垢。
3、看建筑外墻面
小區(qū)樓房的外立面能不能看到明顯的污漬、銹斑，通常物業(yè)公司如果能一年清潔一次外立面，即使很少做其他的外立面整修，也能讓房子表面看起來(lái)比較干凈。
如果你能看到房子的外表面明顯和別人不一樣—比別人家多裝了鐵欄桿、玻璃花房，陽(yáng)臺(tái)玻璃窗比別人多凸出去一塊，也說(shuō)明物業(yè)監(jiān)督和勸解不夠。
4、物業(yè)反應(yīng)的速度
物業(yè)報(bào)修電話(huà)應(yīng)該保證24小時(shí)有人接聽(tīng)，急修半小時(shí)內(nèi)必須上門(mén)，如果是一般的報(bào)修，能不能在1天內(nèi)處理完。如果有業(yè)主投訴，多長(zhǎng)時(shí)間能答復(fù)處理完畢—通常3天內(nèi)處理完是中等水平的服務(wù)。
5、看安全防衛(wèi)級(jí)別
小區(qū)的巡邏保安是否認(rèn)識(shí)業(yè)主，你在小區(qū)里兜一圈，能看見(jiàn)巡邏保安幾次。如果小區(qū)保安不認(rèn)識(shí)業(yè)主，巡邏頻率又低，業(yè)主的安全就懸了。行業(yè)標(biāo)桿萬(wàn)科物業(yè)的保安被要求做到100%認(rèn)識(shí)小區(qū)業(yè)主的車(chē)，上崗3個(gè)月內(nèi)認(rèn)識(shí)70%的業(yè)主。
小區(qū)圍墻是不是都安裝上防盜網(wǎng)、防爬刺等防盜設(shè)備，住在低樓層的業(yè)主是不是特別加強(qiáng)了安全保衛(wèi)措施，是加裝防盜系統(tǒng)，還是在特定時(shí)間段增加巡邏和監(jiān)視次數(shù)。閉路監(jiān)控鏡頭是否24小時(shí)監(jiān)視。
6、看各種設(shè)備的狀況
大型機(jī)電設(shè)備每年都要進(jìn)行保養(yǎng)維修，每月檢查。雖然配電房、設(shè)備間等地方你無(wú)從考察，但是也可以從其他設(shè)備上看出物業(yè)管理的質(zhì)量。防盜門(mén)是不是能正常開(kāi)合，樓宇對(duì)講功能是不是正常，電梯按鈕和燈具是不是完好，電梯內(nèi)是不是整潔，露天和樓道的公燈能不能正常使用。
怎么判斷小區(qū)的物業(yè)費(fèi)高不高
1、物業(yè)費(fèi)定價(jià)依據(jù)
物業(yè)公司的成本包括管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；社保費(fèi)；公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；保安費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；稅費(fèi)等。通常，辦公、租房、人力、財(cái)務(wù)、培訓(xùn)等費(fèi)用統(tǒng)稱(chēng)為間接費(fèi)用。每一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算先考慮支出多少，按設(shè)定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需配置相適應(yīng)人力數(shù)量和要求，然后按小區(qū)總建筑面積折算出每平方米的單價(jià)。
2、成本可能不全是業(yè)主承擔(dān)
按照物業(yè)服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，一線(xiàn)城市的小區(qū)物業(yè)中等質(zhì)量管理服務(wù)成本大約在2元／平方米／月，這時(shí)候，開(kāi)發(fā)商自建物業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)就能體現(xiàn)出來(lái)—業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)低于成本價(jià)，差額部分由開(kāi)發(fā)公司的利潤(rùn)補(bǔ)貼。如果是第三方物業(yè)公司，要達(dá)到像萬(wàn)科那樣的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，一線(xiàn)城市的物業(yè)費(fèi)肯定在3元／平方米／月以上，二線(xiàn)城市也要2元／平方米／月以上。
