最近，總是有那么一些人，天天問(wèn)這公攤面積這么大? 我想問(wèn)你，你有了解過(guò)建筑上標(biāo)準(zhǔn)嗎？國(guó)家在建筑行業(yè)是有規(guī)定的，不是任由開(kāi)發(fā)商隨意更改，否則就通不過(guò)驗(yàn)收，這是硬杠。建筑上有規(guī)定：一般的多層公攤面積是8%左右，也就是說(shuō)得房率92%。高層公攤面積是15%-25%，得房率在85%-75%之間。安居造的陽(yáng)光房子，62房得房率為78%，82方的得房率為79%，完全在建筑標(biāo)準(zhǔn)范圍（85%-75%）內(nèi)。所以，我覺(jué)得，你要怪就怪總面積太小，而不是怪得房率太低，否則，只能說(shuō)明你外行、不懂規(guī)范。動(dòng)手查查資料吧，別再做個(gè)無(wú)知的人。再說(shuō)商品房也是這個(gè)造法。你還有什么好糾結(jié)呢？如果還糾結(jié)此問(wèn)題，建議您好好看看下面這篇文章，給自己掃掃盲。
《住宅得房率多高才合適？》
買(mǎi)房的時(shí)候看中的明明是一套寬敞精致的小二居，廚房衛(wèi)生間一應(yīng)俱全；收房時(shí)，看到的卻是狹窄簡(jiǎn)陋的一居室，房里只能放下一張床。兩百多位業(yè)主在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積縮水一半，公攤系數(shù)高達(dá)52%——最近，山東省某樓盤(pán)出爐了“史上最�！钡墓珨偯娣e。
無(wú)獨(dú)有偶，南京市民王小姐也有類(lèi)似的遭遇，她所購(gòu)買(mǎi)的67㎡的房子實(shí)際使用面積只有42㎡，如此低的得房率讓王小姐非常郁悶。
筆者最近在走訪(fǎng)在售樓盤(pán)時(shí)，發(fā)現(xiàn)各家樓盤(pán)的得房率有很大的差異，一般情況下，多層住宅的得房率在85～90%之間，小高層住宅的得房率在80～85%，高層的得房率相對(duì)較低，一般在75～80%，酒店式公寓則會(huì)更低。
公攤面積差距較大
筆者來(lái)到江寧某樓盤(pán)，置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)，現(xiàn)在該項(xiàng)目主推小高層的76㎡和117㎡的戶(hù)型，其中76㎡戶(hù)型有南北兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)和一個(gè)飄窗，樓盤(pán)公攤比例為20%。不過(guò)兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)封起來(lái)會(huì)給客廳和次臥各增加3㎡，這樣算下來(lái)，使用面積就達(dá)到了66㎡。筆者算了一下，不算飄窗，得房率都將近87%。
而城中的另一個(gè)在售樓盤(pán)全部為高層建筑，分為酒店式公寓和住宅，據(jù)售樓人員介紹，住宅的公攤比例約18%，主要是80～90㎡的中等戶(hù)型，而公寓的公攤比例約為30%。
對(duì)此，售樓處的工作人員解釋說(shuō)，公攤面積受樓層高度、樓層結(jié)構(gòu)等因素影響。酒店式公寓是40多層的高層建筑，塔樓結(jié)構(gòu)，里面配備有8部電梯，而住宅是30層的高層建筑，屬于板樓，里面只配備了2部電梯，單從電梯來(lái)說(shuō)，公寓的公攤面積就比住宅多了許多。
影響得房率的因素不少
業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō)，不同樓盤(pán)公攤面積所占比例不同，影響因素很多。比如說(shuō)，建筑形態(tài)是板樓還是塔樓，電梯等配套設(shè)施多寡等等。
一般情況下，樓層越高、樓層結(jié)構(gòu)越復(fù)雜，公攤比例也就越高。
其中最主要的區(qū)別是建筑形式是塔樓還是板樓。如果是南北通透戶(hù)型的板樓，得房率通常在80%以上，戶(hù)型因?yàn)榉秸踩菀壮浞掷�。多層住宅的�?huà)，還能省了電梯、供水設(shè)備間等公共部位。
而塔樓結(jié)構(gòu)可實(shí)現(xiàn)一梯多戶(hù)高容積率，但得房率通常僅為75%，因?yàn)槌穗娞菥�、配電機(jī)房等都算作公攤外，一層多戶(hù)的設(shè)計(jì)形式也導(dǎo)致空間難以有效利用。
筆者在走訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，除了建筑形態(tài)不同，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)其他方式提高得房率，在不額外增加公攤的程度上，從戶(hù)內(nèi)設(shè)計(jì)方面盡量擴(kuò)大使用面積，撒手锏就是半封閉陽(yáng)臺(tái)和大飄窗。
不能過(guò)度強(qiáng)調(diào)高得房率
很多購(gòu)房者認(rèn)為房子的得房率越高越好，這也不完全正確。南京民用建筑設(shè)計(jì)院建筑師陶丹丹介紹說(shuō)，得房率往往跟小區(qū)的相關(guān)配套聯(lián)系在一起，樓梯的寬度、公共走道、電梯的數(shù)量等，如果得房率特別高，只能說(shuō)明房屋的配套不太好。得房率多高最合適，這沒(méi)有固定的標(biāo)準(zhǔn)，主要涉及兩個(gè)重要的方面：小區(qū)內(nèi)的配套公用設(shè)施以及套型本身。
陶女士說(shuō)，小區(qū)配套在地塊開(kāi)發(fā)的時(shí)候有規(guī)劃控制文本，這個(gè)控制文本給出了這個(gè)小區(qū)需要配套的最低面積比率(如社區(qū)用房、物業(yè)用房、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房等)，開(kāi)發(fā)商在應(yīng)對(duì)這個(gè)比率的時(shí)候有自己的對(duì)策，有些開(kāi)發(fā)商想開(kāi)發(fā)一個(gè)檔次高、配套齊、舒適的小區(qū)，就會(huì)做比較大的會(huì)所、休閑等公用的建筑，這些面積肯定超過(guò)規(guī)劃控制的低限，最終這個(gè)小區(qū)總的住宅面積占的比率可能會(huì)略低一些，公攤的會(huì)高一些，但是小區(qū)整體檔次高了、品質(zhì)提升了，一樣是好樓盤(pán)。
“開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)的思路不一樣，有些不想做太多社區(qū)用房，就會(huì)把這部分面積控制在最低限度，會(huì)所、休閑等空間也不會(huì)考慮，最終這個(gè)樓盤(pán)雖然符合規(guī)范，得房率也高，但是沒(méi)什么品質(zhì)、檔次不高。”
另外，陶女士提醒，對(duì)于套型本身也不能盲目強(qiáng)調(diào)得房率，要看套型設(shè)計(jì)得是否合理，有些套型的得房率雖然高，但是進(jìn)深很大，有很多走廊、暗間等，這個(gè)得房率就高得沒(méi)什么意義了。
國(guó)家對(duì)公攤比例沒(méi)有硬性規(guī)定
國(guó)家對(duì)公攤比例是否有硬性規(guī)定呢？據(jù)南京市房管局的工作人員介紹，房屋面積測(cè)量原則有明文規(guī)定，至于公攤比例卻沒(méi)有要求，主要看開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)是否能通過(guò)規(guī)劃部門(mén)的審批，項(xiàng)目不同，比例也會(huì)不一樣。
不過(guò)，近些年來(lái)關(guān)于公攤比例的糾紛不少，房管部門(mén)規(guī)定了哪些設(shè)施屬于共有建筑面積以及如何分?jǐn)��！伴_(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)明確告知公攤比例，如果購(gòu)房者入住后對(duì)這一比例有異議，感覺(jué)實(shí)際使用面積縮水，可以找房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)量，并以此維權(quán)。”
不過(guò)，南京城市建筑設(shè)計(jì)院建筑師蔣君標(biāo)表示，樓體電梯間、走廊等公攤面積是為了滿(mǎn)足日常生活需要，公攤面積大也不一定是壞事，雖然住房實(shí)際使用面積相對(duì)少了，但公共活動(dòng)空間也相對(duì)大了，居住的舒適感也會(huì)提升。
文章來(lái)源：
http://house.enorth.com.cn/system/2010/11/10/005380576.shtmlhttp://zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/system/2005/12/09/006395161.shtml[
本帖最后由 tiansm 于 2011-9-6 13:58 編輯 ]
