2012-03-27 06:52:12
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小區(qū)裝上了電子門禁
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老邵高高瘦瘦，平時閑不住。
恩濟花園物業(yè)最近推出一項“新政”：保安要收快遞員1塊錢的包裹保管費，這1塊錢，快遞員不肯付，只能業(yè)主出，所以引來質(zhì)疑：這不是變相在跟業(yè)主收錢嗎？
當時小區(qū)物管中心的經(jīng)理老邵拋出一句話：我們物業(yè)去年一年盈余36萬，難道還會為難業(yè)主這一塊錢？
都說物業(yè)公司難開，不少物業(yè)公司抱怨虧本經(jīng)營，而一個只有458戶業(yè)主的老舊小區(qū)，為何能“賺”這么多錢？
小區(qū)物業(yè)去年盈余36萬
位于文二西路的恩濟花園，2000年交付，它是杭州為數(shù)不多的一個業(yè)主自管小區(qū)。
業(yè)主自管，簡單地說，就是不聘請物業(yè)公司，而是由業(yè)委會自聘業(yè)主管理小區(qū)。
恩濟花園去年的物業(yè)收入已經(jīng)公示：總收入108萬元，總支出72萬元，全年利潤36萬元。
賺了這么多錢，小區(qū)業(yè)主一傳十、十傳百，恩濟花園的名氣也漸漸大起來。小區(qū)物業(yè)已經(jīng)接待了一批又一批前來考察的人，甚至有人專門從諸暨趕來，還有知名的大型物業(yè)公司也前來取經(jīng)。
有許多人想知道，恩濟花園物業(yè)為什么一年能贏利36萬元，通過采訪，我們初步梳理了五條經(jīng)驗，與大家分享。
一：有個堅持“業(yè)主第一”的經(jīng)理老邵
在小區(qū)采訪，許多業(yè)主都提到了物業(yè)經(jīng)理老邵。
老邵，小區(qū)業(yè)主，65歲，高高瘦瘦，戴眼鏡，曾當過杭州服裝集團特種服裝部、時裝部經(jīng)理，性格直爽。
2009年，原物業(yè)公司要求漲物業(yè)費，遭業(yè)主反對。后來大家選擇小區(qū)自管，要選一名業(yè)主當物業(yè)經(jīng)理，老邵在公開競聘演講中勝出。
如今，老邵已連任兩年半，每月工資3500元。
老邵以前沒干過物業(yè)，但他說自己在服務行業(yè)摸爬滾打三四十年，做物業(yè)無非就是做服務。
做物業(yè)服務，老邵堅持一個原則——業(yè)主第一。
這句話，老邵有時會換一種說法，就是“問題不能遺留，否則會像灰塵一樣越積越厚”。
說是經(jīng)理，但老邵沒有坐辦公室的福氣。他要么在通下水管，要么就是幫業(yè)主修水電。
他說自己是個勞碌命，耐不住清閑，每天都要在小區(qū)內(nèi)走走看看，這樣才放心。
老邵的手機是24小時開通的。業(yè)主如果遇到家里停電、漏水，哪怕是深更半夜，老邵接到電話后，都會去現(xiàn)場維修。
有一天凌晨3點，一戶人家起來上廁所，發(fā)現(xiàn)污水管道堵住了，臭得要命，找保安，保安解決不了，打電話給老邵，老邵二話不說，穿好衣服就上業(yè)主家通管道，花了一個小時才疏通。
老邵原來是做服裝的，怎么會通管道、修水管的？
他說，這些都是跟維修工學的，學起來不難，但關(guān)鍵要放下架子，肯為業(yè)主服務。
最近，由于沒找到合適的綠化工人，他一有空就去除草、澆水，搞起了綠化，干得很起勁。
二：制度有保障，管理很有序
恩濟花園物業(yè)的全部陣容是：8個保安、5名保潔員、1名經(jīng)理、1名文員、1名維修工，一共16人。
老邵制訂了《恩濟花園保安、保潔工作扣分細則》（注：每分相當于2塊錢）：
早班保安站立服務時間4小時，中班保安站立服務時間3小時，晚班站立時間2小時，違規(guī)者扣4分；遲到、早退者扣5分；上班時間喝酒、睡覺，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，經(jīng)確認扣20分……
單元通道未清掃、未拖地者扣2分、上班時間做私活、洗衣服、洗頭等扣除10分、挖苦先進工作者，鬧不團結(jié)者扣1分……
這樣一來，整個小區(qū)看上去井然有序，怎么個有序法？我們一到小區(qū)，保安嚴格守門，問我們?nèi)ツ拇�。小區(qū)環(huán)境整潔，車輛停放有序，綠化也不錯，幾乎見不到雜草。
2010年，小區(qū)的監(jiān)控死角都裝上了攝像頭，西大門提升改造成了電控門禁，再加上去年保安嚴格把關(guān)，抓了兩個小偷，去年一年，小區(qū)的失竊率為零。
小區(qū)一共458戶業(yè)主，51戶商鋪，物業(yè)費0.5元/平方米/月，物業(yè)費收繳率達97%，去年只有15戶業(yè)主還沒繳費，其中大部分業(yè)主在外地。
老邵說，收物業(yè)費也要講究方式方法。遇到對方不繳費的，他都要分析一下，這戶業(yè)主是男當家還是女當家，什么職業(yè)，什么性格，然后主動上門詢問，“問業(yè)主哪些地方物業(yè)還做得不夠好，我再幫你們解決。”
去年，物業(yè)為小區(qū)做的實事有新增健身器材、改造信報箱、提升綠化、停車改造、西門提升改造、污水管整治六大民生工程，基本上都是開源節(jié)流，沒花多少錢，甚至有的不用花錢就把事情辦成了。
比如西門提升改造，是把原來的鐵門換成了需要刷卡進出的電子門禁系統(tǒng)，花了1.7萬元，電控門安裝后，原本需要兩個保安守門，一下子可以減少一個，相當一年省下3萬元工資費用，兩相合計，等于還節(jié)約了1.3萬元。
搞綠化也要“牙縫里省點錢”。老邵問過綠化公司，恩濟花園的綠化外包，要花5萬元。他想了個辦法，自己從蕭山運來花草，再發(fā)動保安保潔一起搞綠化，搞一小時10元錢，總共只花了2萬元。“不但省錢，還增加了保安保潔的收入。”
“像增設健身器材、改造信報箱，還有接下來的更換老舊垃圾箱，這些都不用自己花錢。”老邵介紹經(jīng)驗說，這些都是社區(qū)街道和有關(guān)部門出錢建的。
老邵沒事喜歡看報紙，看新聞，用他的話說，當好一個物業(yè)經(jīng)理，首先要好學，讀報紙能多了解時事，然后多跟社區(qū)街道聯(lián)系，看有什么免費政策可以享受，總之，花每一分錢前，都要為業(yè)主想想。
賺來的錢還是投入到小區(qū)建設中
去年盈余的36萬，老邵打算都投入到小區(qū)建設中，畢竟是12年的老小區(qū)了，要修修補補的地方蠻多。
今年，小區(qū)的那批舊路燈要更換，另外，小區(qū)南門也要改造一下，老邵說，改善下門面，也是為了提高小區(qū)檔次。
■業(yè)主說法
對恩濟花園小區(qū)自管，業(yè)主怎么看，我隨即采訪了幾位業(yè)主：
來阿姨：小區(qū)自管，大家都沒嘗試過，一開始我們有點懷疑，這能管得好嗎？現(xiàn)在看來當初多慮了，物業(yè)的工 作都蠻主動的，比如老邵看到路窄，人車混行有安全隱患，就對道路進行了改造。我們的信報箱太小了，老邵也很主動地聯(lián)系單位幫我們更換了一批大的信報箱，真的要感謝他。
趙先生：小區(qū)停車管得蠻好，盡管車位緊張，但還是保證我們業(yè)主的車都能停進小區(qū)，實在不行，也能停到小區(qū)門口的人行道上，然后把鑰匙交給保安就行，第二天一大早，保安就會把車挪走，不用擔心吃罰單。
李女士：我在這里住了五六年了，住得很安心。
在小區(qū)物管中心，我們還看到了業(yè)主寫的十多封表揚信，其中一封寫道：
我是2010年搬進小區(qū)的新業(yè)主，入住不到幾個月就發(fā)現(xiàn)屋頂漏水問題，臥室、客廳、洗手間都有不同程度的漏水現(xiàn)象。向物管反映問題后，你們不但沒有推卸責任，還組織專業(yè)人員進行現(xiàn)場維修，全心全意為我們解決難題，你們的細心周到，我萬分感謝，祝你們龍年大吉，身體健康。
（21幢602業(yè)主）
來源：都市快報 作者：記者 金潔潔 攝影 胡聰 編輯：鄭海云 
