第一章 總則
第一條 （目的依據(jù)）為規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主合法權(quán)益，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)則。
第二條 （適用范圍）杭州市區(qū)范圍內(nèi)（不含蕭山區(qū)、余杭區(qū)）實施物業(yè)管理的項目成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，及其活動適用本規(guī)則。
第三條 （管理職責）市房產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理行政主管部門（簡稱市物業(yè)主管部門,下同）依法對全市的業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動進行宏觀指導(dǎo)。
各區(qū)建設(shè)（房管）局是本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門（簡稱區(qū)物業(yè)主管部門，下同）依法對本行政區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民zf）（簡稱街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)），下同）負責組織、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日�；顒�。
社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會、社區(qū)公共服務(wù)工作站（統(tǒng)稱社區(qū)，下同）協(xié)助街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）做好業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)糾紛。
街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）可以委托社區(qū)辦理相關(guān)事務(wù)。
第四條 （聯(lián)席會議） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)建立由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、區(qū)物業(yè)主管部門、公安派出所、仲裁機構(gòu)、基層法院、社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位參加的聯(lián)席會議制度。
聯(lián)席會議由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負責召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題。
有下列情況之一的，應(yīng)當召開聯(lián)席會議：
（一）業(yè)主委員會不依法履行職責；
�。ǘI(yè)主委員會選舉、換屆過程中出現(xiàn)問題；
�。ㄈ┞男形飿I(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問題；
�。ㄋ模┨崆敖K止物業(yè)服務(wù)合同；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)問題；
�。┬枰獏f(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。
街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負責整理、保管聯(lián)席會議的記錄或者形成的會議紀要。聯(lián)席會議的成員單位應(yīng)當按照會議紀要或者議定的事項落實責任。
第二章 業(yè)主大會
第一節(jié) 業(yè)主大會的組成和職責
第五條 （業(yè)主大會組成）業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的組織。
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)少于十人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第六條 （業(yè)主共同決定事項）下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第七條 （面積和人數(shù)認定）業(yè)主共同決定事項時，業(yè)主專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積為業(yè)主專有部分面積的統(tǒng)計總和。
業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；業(yè)主總?cè)藬?shù)為業(yè)主人數(shù)的統(tǒng)計總和。
第二節(jié) 首次業(yè)主大會會議的籌備
第八條（首次業(yè)主大會成立條件）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備下列條件之一的，應(yīng)當成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：
�。ㄒ唬┓课莩鍪鄄⒔桓妒褂玫慕ㄖ娣e達到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的；
�。ǘ┦滋追课莩鍪鄄⒔桓妒褂靡褲M兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。
第九條 （首次業(yè)主大會召集）首次業(yè)主大會會議由物業(yè)所在地的街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負責召集。
符合業(yè)主大會成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當以書面形式向物業(yè)所在地的街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）提出申請報告。建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地的街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）提出成立業(yè)主大會的書面要求。
街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)當在收到書面申請報告后60日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)主管部門指導(dǎo)下，負責核實并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組（簡稱籌備組，下同）。
第十條（籌備組組成）籌備組由五至九人的單數(shù)組成，其中社區(qū)、建設(shè)單位代表各一名、業(yè)主代表三至七名�；I備組組長由社區(qū)代表擔任，未成立社區(qū)的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指派工作人員擔任。
籌備組成員名單應(yīng)當自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
第十一條 （籌備組業(yè)主代表要求）籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)由模范履行業(yè)主義務(wù),熱心公益事業(yè),責任心強,有一定組織能力并能夠按時參加籌備組活動的業(yè)主擔任；由業(yè)主進行推舉，業(yè)主推舉的人數(shù)少于規(guī)定名額或過多的，由社區(qū)負責推薦補足或在愿意參加籌備工作的業(yè)主中確定。
第十二條 （籌備組工作指導(dǎo)與配合）街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)指導(dǎo)籌備組開展業(yè)主大會籌備工作。全體業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合籌備組開展工作。
第十三條 （籌備組工作原則）籌備組應(yīng)當遵守以下工作原則：
（一）少數(shù)服從多數(shù)；
（二）籌備組成員辭職或因其他原因不能履行職責而出現(xiàn)缺額時，應(yīng)按原組成方式及時補足。
第十四條 （籌備組工作要求）籌備組應(yīng)當自組成之日起60日內(nèi)在物業(yè)所在地的街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、區(qū)物業(yè)主管部門指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。
因故無法按時完成的，籌備組應(yīng)向街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）提出延期召開的報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及解決辦法。
第十五條 （籌備組職責）籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù)，并組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表；
（二）確認業(yè)主身份，確認物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主總?cè)藬?shù)和建筑物總面積；
（三）按照示范文本擬定業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）、管理規(guī)約（草案），并公示征詢意見；
（四）確定業(yè)主委員會委員、候補委員候選人產(chǎn)生辦法以及建議名單，并公示征詢意見；
（五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
第十六條 （業(yè)主委員會組成）業(yè)主委員會由委員和候補委員組成，成員為五至十五人單數(shù)。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會從委員中選舉產(chǎn)生。
候補委員不列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。人數(shù)按不超過委員人數(shù)的百分之四十設(shè)置，作為委員缺額時的遞補。
第十七條 （業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生方式）業(yè)主委員會委員、候補委員候選人由業(yè)主自薦或籌備組推薦,五名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦候選人一名�；I備組應(yīng)當審查候選人的資格，并結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、代表性、廣泛性等因素，確定候選人名單。
業(yè)主聯(lián)名推薦的，應(yīng)在籌備組規(guī)定的時間內(nèi)完成，逾期推薦的無效。
第十八條（表決票或選票發(fā)放）籌備組應(yīng)當依法確認業(yè)主身份，并發(fā)放表決票或選票，表決票或選票應(yīng)當寫明業(yè)主姓名、性別、物業(yè)名稱、有效的聯(lián)系方式及擁有的建筑物專有部分面積等基本內(nèi)容。
第十九條 （籌備組公示事項）籌備組應(yīng)當將下列事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時間為7日：
（一）業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）、管理規(guī)約（草案）；
（二）業(yè)主委員會委員、候補委員候選人簡歷表、參選承諾書，會議的表決票和業(yè)主委員會選票（樣本），業(yè)主大會會議議程。
業(yè)主對上述公示事項有異議的，應(yīng)當在公示期內(nèi)以書面形式署名向籌備組提出�；I備組應(yīng)當在公示期滿后5日內(nèi)予以答復(fù)。
第二十條 （會議通知送達方式）籌備組應(yīng)當于業(yè)主大會會議召開15日前將會議通知以下列方式之一送達業(yè)主：
（一）當面遞交書面通知；
（二）將書面通知放入業(yè)主信箱內(nèi)或業(yè)主的建筑物專有部分內(nèi)；
（三）郵寄。
此外，會議通知還應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域公告欄或其他顯著位置公告。
通知應(yīng)寫明會議的時間、地點、形式、內(nèi)容、業(yè)主委員會委員、候補委員候選人名單、業(yè)主總?cè)藬?shù)和建筑物總面積、投票人的權(quán)利和義務(wù)等。
第三節(jié) 首次業(yè)主大會會議的召開
第二十一條 （業(yè)主大會會議形式）業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
第二十二條 （首次業(yè)主大會會議內(nèi)容）首次業(yè)主大會會議的內(nèi)容包括：
（一）表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員、候補委員；
（三）其他需要業(yè)主大會會議表決通過的事項。
