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得房率，是購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)反復(fù)提及、問(wèn)詢的詞語(yǔ)，它和樓盤(pán)地段、開(kāi)發(fā)商品牌、樓盤(pán)品質(zhì)、戶型結(jié)構(gòu)等一樣，是影響購(gòu)房者是否購(gòu)買(mǎi)的重要因素。
但是，就是這樣一個(gè)重要的參考項(xiàng)，在所有房地產(chǎn)法規(guī)、文件和字典里都查詢不到，只是市民約定俗成的一種叫法。因?yàn)槿鄙僖?guī)范性的定義，在購(gòu)房行為中，購(gòu)房者對(duì)得房率存在著不少的理解誤區(qū)和片面判斷。
化名）正在忙著收房，但是得房率的問(wèn)題困擾了他。對(duì)于得房率沒(méi)有任何概念的陳先生，發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)的房子面積為135平方米，而套內(nèi)面積只有86平方米，按照別人提供的計(jì)算方式，計(jì)算出得房率也僅有63.7平方米。
陳先生打聽(tīng)了數(shù)位業(yè)主，發(fā)現(xiàn)大家的“得房率”相差很大，令他不能接受的是，同一個(gè)小區(qū)的一套面積為120平方米的房子，套內(nèi)面積為89平方米。
“我的建筑面積比他（另一位業(yè)主）家的大了15平方米，使用面積卻少了3平方米。得房率怎么能差這么多？”陳先生對(duì)于得房率充滿了無(wú)奈和疑問(wèn)。
陳先生的疑問(wèn)并不是個(gè)案，目前商品房的購(gòu)買(mǎi)合同文本中，并不存在“得房率”這一詞語(yǔ)，只存在“建筑面積”和“套內(nèi)面積”兩個(gè)數(shù)據(jù)，在一般購(gòu)房者的眼里，僅僅是兩組數(shù)據(jù)而已，即使一些業(yè)主計(jì)算過(guò)得房率，但是也缺少橫向比較的概念。
得房率是購(gòu)房者在選擇樓盤(pán)時(shí)的一個(gè)重要因素，通常得房率的高低能夠從側(cè)面反映出樓盤(pán)的品質(zhì)以及戶型結(jié)構(gòu)配置是否合理。
由于得房率是民間的一種叫法，在法律法規(guī)上并沒(méi)有相關(guān)的明確規(guī)定，而且也沒(méi)有一個(gè)硬性的數(shù)值來(lái)界定得房率必須達(dá)到多少標(biāo)準(zhǔn)。測(cè)繪部門(mén)也只是負(fù)責(zé)測(cè)量建筑面積等，不會(huì)去計(jì)算和比較得房率的問(wèn)題。所以，得房率是一筆“糊涂賬”。
杭州市普遍目前采用的計(jì)算方式為，得房率為可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。而套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。
影響得房率的最直接原因就是公攤面積的大小。公攤面積包括兩部分，其一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公用用房和管理用房建筑面積。其二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
值得注意的是，車庫(kù)、會(huì)所等具備獨(dú)立使用功能的空間；售樓單位自營(yíng)、自用的房屋；為多棟房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備房等，并不計(jì)算入公攤面積內(nèi)，所以其大小并不影響住戶的得房率。
同個(gè)小區(qū)得房率有區(qū)別
多方面因素影響得房率
據(jù)記者調(diào)查，目前杭州商品房市場(chǎng)的得房率相差較大，從60%多到90%多均有存在。甚至同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，不同幢數(shù)的房源得房率相差較大，相同幢數(shù)不同單元的得房率也有差距。
之所以存在如此大的差距，是因?yàn)橛绊懙梅柯蚀笮〉囊蛩剌^多，主要有以下幾個(gè)方面。
樓盤(pán)形態(tài)：對(duì)于一般公寓而言，樓盤(pán)形態(tài)分為高層公寓（12層以上）、小高層公寓（8—11層）和多層公寓（7層以內(nèi)）等，對(duì)于一般公寓而言，一般來(lái)說(shuō)高層得房率最低，小高層次之，多層則得房率較高。杭州的一些老的商品房多為多層公寓，大部分得房率都在90%以上，70多平方米甚至能做到三室一廳一衛(wèi)一廚，主臥還相對(duì)寬敞。隨著商品房越建越高，不同樓盤(pán)類型得房率差距逐漸明顯，即使同一個(gè)小區(qū)，不同幢數(shù)的房源得房率相差也較大。比如華盛達(dá)·閱城項(xiàng)目，同是建筑面積為126平方米的房源，小高層的10幢得房率為84.59%，套內(nèi)面積為107.31平方米；而高層的9幢得房率為74.92%，套內(nèi)面積只有94.85平方米，相差約13平方米，相當(dāng)于一個(gè)房間的差距。
物業(yè)類型：同一個(gè)小區(qū)，不同幢數(shù)的單元數(shù)一般有區(qū)別，單元數(shù)較多的一般稱為板式樓，其外形像一塊板磚；而單元數(shù)較少的稱為點(diǎn)式樓，外形偏向于柱狀。相對(duì)來(lái)說(shuō)，板式樓的得房率較高，點(diǎn)式樓的得房率較低，同一個(gè)小區(qū)，板式樓的得房率一般比點(diǎn)式樓大幾個(gè)百分點(diǎn)。
小區(qū)檔次：隨著樓盤(pán)品質(zhì)的提高，公共區(qū)域部分也是開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)考慮的賣(mài)點(diǎn)，在杭州甚至出現(xiàn)了挑高近5米的入戶大堂，多部寬敞的電梯，甚至還出現(xiàn)了室內(nèi)車庫(kù)，這些提
高了小區(qū)檔次的同時(shí)，也會(huì)占用到大量公攤面積，故得房率相對(duì)較低。相對(duì)來(lái)說(shuō)，剛需樓盤(pán)的購(gòu)房者對(duì)于面積格外敏感，開(kāi)發(fā)商相對(duì)注意實(shí)用性，公共區(qū)域面積減少，將省下的面積轉(zhuǎn)移到業(yè)主的房間內(nèi)。房源面積大�。涸谕恍^(qū)內(nèi)，大戶型房源和中小戶型房源一般分布在不同的幢數(shù)，這也造成了同一個(gè)小區(qū)內(nèi)得房率不同的情況。一般來(lái)說(shuō)，同一層房源，房源面積越大，戶數(shù)越少，電梯的數(shù)量越少，公共區(qū)域也越小，公攤面積減少會(huì)增加得房率，所以大面積集中的幢數(shù)房源得房率要高于中小戶型為主的房源。比如觀瀾時(shí)代10幢均為大戶型房源，得房率高達(dá)96.04%，而2幢為中小戶型分布，得房率僅為66.45%，一套面積為88.88平方米的房源，套內(nèi)面積僅為59.06平方米。建議中小戶型購(gòu)房者在選購(gòu)房源時(shí)，盡量選取同一幢內(nèi)有大戶型分布較多的房源。
得房率多少最適合？
時(shí)報(bào)梳理在售項(xiàng)目得房率
得房率是買(mǎi)房比較重要的一個(gè)指標(biāo)，得房率高意味著套內(nèi)面積大，但是并不是越高越好，當(dāng)?shù)梅柯蔬^(guò)高時(shí)，公共部分的面積就越少，住戶居住性會(huì)受到影響。
雖然得房率和住房舒適性是一個(gè)此消彼長(zhǎng)的駁論體，但是得房率保持在什么數(shù)字是最佳狀態(tài)呢？目前國(guó)內(nèi)接受度最高的標(biāo)準(zhǔn)為：多層得房率為88%左右，高層得房率為72%左右。
記者選取了數(shù)十個(gè)杭州主城區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域的熱點(diǎn)樓盤(pán)，經(jīng)過(guò)計(jì)算得知不少樓盤(pán)在售或已售房源得房率低于70%。業(yè)內(nèi)人士稱，低于70%的得房率，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)非常不劃算，室內(nèi)居住性受到較大影響。
但是，得房率的多少并不能完全真實(shí)的反映出房屋的居住性。比如位于下沙的湖左岸項(xiàng)目，其得房率僅為71.29%，但是由于其挑高較高，贈(zèng)送面積較大，得房率雖小，但是能利用的面積并不小。除此之外，開(kāi)發(fā)商通過(guò)贈(zèng)送飄窗、露臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)等，也能提高房屋的使用面積。
目前市場(chǎng)上，關(guān)于得房率的問(wèn)題存在著很多的亂象，有些樓盤(pán)在宣傳中聲稱得房率超過(guò)100%，但是實(shí)際得房率遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這個(gè)數(shù)據(jù)，這是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在宣傳的過(guò)程中，混淆定義的將贈(zèng)送面積算進(jìn)建筑面積里面，事實(shí)上，這些合同中體現(xiàn)不出來(lái)的“贈(zèng)送面積”，實(shí)質(zhì)上屬于室內(nèi)“違章建筑”，如果通不過(guò)有關(guān)部門(mén)的審批，存在著拿不到的風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，知名房產(chǎn)專家裘維維稱個(gè)別房源雖然得房率高，但是一些空間完全用不上，所以，要考慮得房率，更要考慮內(nèi)部使用結(jié)構(gòu)是否使用舒適。
主城區(qū)熱點(diǎn)樓盤(pán)部分在售房源得房率匯總
區(qū)域 樓盤(pán)名稱 幢數(shù) 得房率
下沙板塊 金隅·觀瀾時(shí)代 6幢、8幢 73.79%、79.01%
保利·江語(yǔ)海 7幢 77.48%、80.82%
保利·玫瑰灣 11幢 83.81%、76.12%
宋都·東郡國(guó)際 9幢、10幢 70.9%、74.11%
宋都·晨光國(guó)際 18幢、19幢 71.91%、71.94%
寶龍·城市廣場(chǎng) 11幢 75.68%
德信·中
外公寓 15幢 72.32%
龍湖·滟瀾山 14幢 78.56%
名城·湖左岸 7幢 71.29%
德信·中外公寓 18幢 78.27%
九堡板塊 悅麒美寓 13幢 78.47%
郡原·相江公寓 3幢 85.27%
華鴻·羅蘭春天 6幢 78.37%
郡原·九潤(rùn)公寓 2幢 79.3%
城東新城板塊 濱江·曙光之城 4幢 82.61%、82.95%
濱江·金色黎明 40幢 78.05%、82.02%
克拉公館 2幢 77.61%
濱江板塊 寰宇天下 22幢 77.53%、78.65%
錢(qián)塘帝景 2幢 71.89%
江南銘庭 1幢 76.42%
華豐、丁橋板塊 中鐵·田逸之星 4幢 74.03%
萬(wàn)泰·新語(yǔ) 3幢 81.51%
嘉里·樺楓居 8幢 84.03%
中豪·四季公館 9幢 80.22%
昆侖·天籟 1幢、2幢、5幢 80.75%、81.04%
橋西板塊 華盛達(dá)·閱城 9幢、10幢 74.92%、84.59%
德信·北海公園 10幢、11幢 76.93%、77%
方正·荷塘月色 4幢 75.43%
名城公館 1幢 80.57%
吉祥半島 8幢 75.7%、76.42%
金瑞·城市風(fēng)景 3幢 82.36%
申花板塊 紳華府 5幢 77.34%
中順·上尚庭 7幢 72.45%
慧園 2幢 77.92%
（數(shù)據(jù)僅供參考，具體以透明售房網(wǎng)為準(zhǔn)）
