文/商報
10月在央行宣布放松貸款政策中開篇，杭州樓市有了一片活躍的景象。剛剛結(jié)束的國慶長假雖為傳統(tǒng)“淡季”，成交量卻創(chuàng)出了歷年同期新高；上周末首開的龍湖·春江酈城據(jù)說一天銷售額達21億元。
相比已經(jīng)開始跑量的樓市，杭州土地市場反應(yīng)稍顯滯后，上個月整個杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）共成交土地13宗、總成交額53.5億元，雖環(huán)比上漲，但和去年同期相比還是較大幅度下跌。不過，有一點值得關(guān)注，在熬過了最為困難的市場冰凍期后，一些開發(fā)商實現(xiàn)資金回籠，對于土地儲備的需求也日益明顯；而占土地供應(yīng)大頭的主城區(qū)土地市場也從上個月開始恢復宅地供應(yīng)，其中，這個月底主城區(qū)還將有4宗宅地出讓，總起價超過63億元，看得出，杭城土地市場正在逐漸復蘇中。
開發(fā)商拿地需求增加，土地供應(yīng)條件放寬
四季度土地市場或許會有些變化
今年杭州土地市場（含蕭山、余杭）進入二季度后就一直“貼地飛行”，四、五、六三個月的月均土地出讓額不超過25億元，7月更是跌至5億元，幾乎冰凍。自杭州逐步放開限購政策后，市場信心有所恢復，土地市場也逐漸開始解凍，8月、9月的土地成交額都有所回升。對于2014年最后一個季度的土地市場行情，人們也不免好奇起來。
記者從一些開發(fā)商處了解到，限購、限貸雙雙松綁的政策利好對開發(fā)商還是有刺激作用的，影響其對后市走向的判斷，同時也決定后面的拿地策略。“之前的市場是降價也跑不了量，現(xiàn)在整個市場活躍度回升，開發(fā)商能夠去化庫存，收回一些資金，這樣才有能力去一級土地市場拿地，繼續(xù)運轉(zhuǎn)下去。”一位本土開發(fā)商這么說。而對于一些排在全國前三甲的全國性房企來說，市場乍然回溫，反而顯得企業(yè)之前的拿地態(tài)度有些保守了，“應(yīng)該趁著之前的價格低位再多儲備一些土地的”。一位新進杭州市場不久的外來開發(fā)商甚至有些急切：“還想在主城區(qū)再拿1-2塊地，這樣才能在杭州市場站穩(wěn)腳跟。”
開發(fā)商的需求正在逐漸顯現(xiàn)，而土地市場供應(yīng)會呈現(xiàn)怎樣的節(jié)奏？日前，市國土局相關(guān)工作人員接受采訪時表示，雖然今年的土地成交量不可能像去年那樣火爆，但總體土地供應(yīng)還是能滿足市場需求，而且在推地質(zhì)量上要從“凈地”向“優(yōu)地”提升。“根據(jù)具體的市場形勢和做地進度，我們推出面積、總價不一的地塊以滿足各類開發(fā)商的需求。”
除了在總量上增加供應(yīng)，在出讓條件上也開始適當放寬，這對開發(fā)商來說，是直接的受益者。據(jù)了解，在此前的政策調(diào)整期中，杭州主城區(qū)土地出讓會有10%配建保障房的規(guī)定，同時，絕大部分宅地還有“套型建筑面積90平方米以下的戶型必須占整個項目70%以上”的規(guī)定，俗稱“90/70政策”。而從今年7月開始，這些政策就相繼退出，9月出讓的四宗宅地就沒有產(chǎn)品類型的限定，也沒有10%配建保障房的硬性要求。
在10月底即將出讓的四宗宅地出讓文件中，記者同樣沒有看到相關(guān)的條文內(nèi)容，但還是保留了設(shè)定土地上限價格的政策，當溢價率超過49%時，競價程序?qū)⑥D(zhuǎn)為現(xiàn)場投報配建保障房面積的方式進行。顯然，對于地價的控制并沒有放松，不過，今年以來，杭州土地市場土地溢價率幾乎沒有超過10%的，不少地塊都是以底價直接成交。
10月杭州主城區(qū)4宗宅地出讓
總起價超過63億元確保環(huán)比上漲
9月29日，杭州市國土資源局網(wǎng)站上貼出新的出讓公告，四宗宅地將于10月30日掛牌出讓，總出讓面積38.4萬平方米，可建建筑面積達71萬平方米，總起價超過63億元，已經(jīng)超過9月杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）53.5億元的總成交額。
從地塊條件看，這四宗宅地都是主城區(qū)的稀缺、優(yōu)質(zhì)地塊，無論板塊前景還是開發(fā)品質(zhì)樓盤都非常有潛力。
杭政儲出[2014]27號地塊——牛田單元U/R-01地塊
地段：東至杭州市地鐵集團有限責任公司，南至建華路，西至備塘河，北至德勝東路
出讓面積：293354平方米
用途：居住為主，兼容服務(wù)設(shè)施用地
地上建筑面積：539981.8平方米
起價：443758萬元
折合樓面起價：8218元/平方米
看點：七堡最大體量地鐵上蓋住宅即將出爐
這是10月即將出讓的4宗宅地中體量最大的一塊，也是起價最高的一宗，主要吸引的是資金實力雄厚、有能力開發(fā)大體量項目的實力房企。
據(jù)了解，該地塊為地鐵1號線七堡站的地鐵上蓋物業(yè)，以近54萬方的體量而言，應(yīng)該是目前杭州主城區(qū)最大的地鐵上蓋住宅項目。除了顯而易見的交通優(yōu)勢，最為吸引人的是，由于目前七堡站已經(jīng)建成通車，該地塊的地下空間已經(jīng)建好，相當于地塊出讓前就已達到“正負零”的標準（商品住宅達到預售條件之一就是施工進度達到正負零），這就意味著，這宗地塊比一般的宅地項目開發(fā)銷售進度更快。
杭政儲出[2014]28號地塊——古蕩單元B-R21-08地塊
地段：東至馮家河，南至高技街、毛家橋公寓，西至文一西路37、57號，北至杭州益樂股份經(jīng)濟合作社商業(yè)綜合用房
出讓面積：14401平方米
用途：住宅（設(shè)配套公建）用地
地上建筑面積：41762.9平方米
起價：72254萬元
折合樓面起價：17301元/平方米
看點：城西花鳥市場絕版宅地面市
這宗地塊在今年第一期《讀地手冊》上出現(xiàn)過，是城西花鳥城搬遷后騰挪出來的，在這個區(qū)位也算是賣一塊少一塊的絕版地塊了，雖然體量不大，但位置絕佳，西南面是世紀新城，南面隔著花鳥市場便是聯(lián)華超市。
這個區(qū)位近幾年都沒有新地出讓，但房價一直穩(wěn)定，目前2005年交付的世紀新城二手房掛價基本在28000元/平方米左右，稍遠一些2010年建成、沿文一路的金色藍庭二手房已經(jīng)沖破30000元/平方米，而該區(qū)域目前唯一在售的住宅項目文溪鼎園由于產(chǎn)權(quán)年限不足70年，且以大戶型居多，目前精裝房價格在31000元/平方米左右。
杭政儲出[2014]29號地塊——西穆塢村B-65地塊
地段：東至西穆塢村，南至西穆塢村，西至杭州振興置業(yè)投資有限公司（留下73021地塊改建工程A地塊），北至西穆塢村B-52地塊。
出讓面積：17407平方米
用途：住宅（設(shè)配套公建）用地
地上建筑面積：27851.2平方米
起價：25245萬元
折合樓面起價：9064元/平方米
杭政儲出[2014]30號地塊——西穆塢村B-52地塊
地段：東至西穆塢村，南至西穆塢村B-65地塊，西至楊梅山路，北至杭州振興置業(yè)投資有限公司。
出讓面積：58667平方米
用途：住宅（設(shè)配套公建）用地
地上建筑面積：99733.9平方米
起價：90629萬元
折合樓面起價：9087元/平方米
看點：留下成熟大盤旁的景觀宅地
這兩宗西穆塢宅地彼此相鄰，就在成熟大盤坤和·和家園與求是小學之間，由于其中一宗體量不大，適合合并開發(fā)。
從位置看，這兩宗地塊比較靠近和家園的排屋、別墅區(qū)，所以環(huán)境優(yōu)美，青山環(huán)繞，綠化率比較高。從配套上來說，這個區(qū)域目前有和家園、黃龍和山等樓盤進駐，生活配套日益千里，目前小學、醫(yī)院、菜場、超市等都步行可至，而附近不到兩公里的距離就是西溪印象城，生活便利度顯而易見。
