跑盤(pán)日記 | 杭州城南樓盤(pán)位于“城鄉(xiāng)結(jié)合部”？銷(xiāo)售無(wú)聊到前臺(tái)

以下為19樓APP用戶(hù)（ID：玫瑰加青瓜布甸）跑盤(pán)日記原文：
如今，在地鐵盤(pán)、準(zhǔn)地鐵盤(pán)、現(xiàn)房盤(pán)都不缺的南部新城，新樓盤(pán)想要競(jìng)爭(zhēng)突圍，并不容易。
南部新城并不是一個(gè)全新板塊，原先人們叫它“南部臥城”。因?yàn)樵缒杲煌ㄏ鄬?duì)閉塞，與主城之間連接不太緊密，所以多數(shù)人對(duì)該板塊的房子并不買(mǎi)賬。
但是隨著杭州新盤(pán)越來(lái)越難搖，南部新城以相對(duì)低的價(jià)格、較高的性?xún)r(jià)比，逐漸進(jìn)入了杭州主流購(gòu)房群體的視線中，也吸引了一大批購(gòu)房者。
因此，前段時(shí)間，我便跑去南部新城板塊，探盤(pán)青漫里。
一路上，由繁華到點(diǎn)點(diǎn)荒涼，樓盤(pán)的位置應(yīng)該算南部新城比較荒涼的地方了，附近的城市界面給我一種“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的感覺(jué)。

到了售樓處，人并不多，幾乎沒(méi)有人，現(xiàn)場(chǎng)的置業(yè)顧問(wèn)甚至無(wú)聊到在前臺(tái)玩手機(jī)。



項(xiàng)目位于通惠南路1149號(hào)，屬于南部新城板塊，由興耀、廣宇、德信三家杭州本土房企聯(lián)手打造，由興耀負(fù)責(zé)操盤(pán)。
其中，興耀房產(chǎn)成立于1992，是杭州本土開(kāi)發(fā)商。這兩年在杭州合作或獨(dú)立打造了濱耀城、香棲天地、杭語(yǔ)藍(lán)庭、花漾里、星漫里、杭語(yǔ)藍(lán)庭、香棲天地等項(xiàng)目。
項(xiàng)目總體量并不大，約9.7萬(wàn)㎡，由6幢26-27層的高層和1幢16層的公租房組成，層高2.9米，部分樓棟做了架空層�？倯�(hù)數(shù)678戶(hù)，可售618戶(hù)，車(chē)位數(shù)量819個(gè)。

從現(xiàn)場(chǎng)沙盤(pán)來(lái)看，小區(qū)偏三角形地塊，有一塊中央草坪做綠化。此外，星漫里的綠化配套里有跑道、健身場(chǎng)地等設(shè)施。
樓盤(pán)的外立面則采用了高級(jí)灰真石涂漆，在當(dāng)下的杭州住宅建筑中雖然不算突出，但也是主流水準(zhǔn)。

目前，項(xiàng)目均價(jià)25600元/㎡左右，其中包括3000元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)。樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)盤(pán)多次，只剩下少部分房源。戶(hù)型段有94㎡、102㎡、120㎡。

青漫里配套方面最大的賣(mài)點(diǎn)便是商業(yè)，項(xiàng)目離在建的銀泰百貨很近，步行距離大約只有800米，預(yù)計(jì)今年12月即將開(kāi)業(yè)。后期商業(yè)會(huì)帶動(dòng)人氣發(fā)展起來(lái)。
雖然期房不確定學(xué)區(qū)，但大概率是附近在建的通惠南路中學(xué)以及中國(guó)傳媒大學(xué)附屬小學(xué)，教育資源尚可，只是教育水平不得而知。兩個(gè)學(xué)校也都在步行范圍內(nèi)，接送比較方便。
不足則是項(xiàng)目離地鐵站比較遠(yuǎn)，步行到最近的2號(hào)線曹家橋站約2.4公里路程，耗時(shí)半小時(shí)以上。如果比較依賴(lài)地鐵通勤的話，恐怕有點(diǎn)麻煩。
此外，根據(jù)之前地鐵四期環(huán)評(píng)流出的信息，下一條經(jīng)過(guò)南部臥城的地鐵線路為15號(hào)線，走的是南臥西側(cè)浙二方向的蜀山路沿線，也就是說(shuō)，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，青漫里大概率都和地鐵無(wú)緣了。

總結(jié)一下：交通：通惠路、市心路、風(fēng)情大道三大城市主干道；杭州火車(chē)南站教育：通惠路中學(xué)（在建）、中國(guó)傳媒大學(xué)附屬小學(xué)商業(yè)：蕭山銀泰（規(guī)劃）、開(kāi)元廣場(chǎng)、朝陽(yáng)天地等醫(yī)療：蕭山第一人民醫(yī)院、浙二分院（在建）環(huán)境：琴山河、市政公園


建面約94㎡戶(hù)型（中間套）三開(kāi)間朝南，采光好，南向總面寬約9.8米。有玄關(guān)、U型廚房，餐客廳一體帶陽(yáng)臺(tái)。戶(hù)型基本上沒(méi)有明顯不足，但如果能設(shè)計(jì)成雙陽(yáng)臺(tái)，也許會(huì)更好。

建面約102㎡戶(hù)型（邊套）雙開(kāi)間L型陽(yáng)臺(tái)，面積可達(dá)10㎡，南向總面寬約6.2米。餐客廳一體，帶5.6米大飄窗，全明衛(wèi)，通風(fēng)性較好。戶(hù)型設(shè)計(jì)還是比較優(yōu)秀的，得房率也高，約88%。

建面約120㎡戶(hù)型可以說(shuō)是102㎡戶(hù)型的放大版本，布局幾乎相同，只不過(guò)增加了一個(gè)書(shū)房的設(shè)計(jì)。同樣的雙開(kāi)間L型陽(yáng)臺(tái)，但陽(yáng)臺(tái)總面積超過(guò)10㎡，南向總面寬增加到約6.5米。



樣板間是建面約94㎡。精裝修方面，樓盤(pán)是3000元/㎡的裝標(biāo)，只有中央空調(diào)，沒(méi)有新風(fēng)和地暖。
裝標(biāo)u型廚房餐客廳一體
臥室

優(yōu)勢(shì)：
樓盤(pán)比南部臥城29800元/㎡的限價(jià)水平線低了近4000元/㎡，僅僅25600元/㎡，戶(hù)型最小有94，還有3000元的裝標(biāo)，對(duì)于預(yù)算有限的人來(lái)說(shuō)，性?xún)r(jià)比高、總價(jià)友好。
缺點(diǎn)：1、城市界面一般，還處于城建的進(jìn)程當(dāng)中。一路看下來(lái)，有一種城鄉(xiāng)結(jié)合部的即視感。周邊環(huán)境還有待提升，道路坑洼不平，后期有不小的改造空間。
2、項(xiàng)目離地鐵站也比較遠(yuǎn)，步行到最近的2號(hào)線曹家橋站也要2.4公里，耗時(shí)半小時(shí)以上。此外，雖然有中小學(xué)，但都處于建設(shè)當(dāng)中，教學(xué)質(zhì)量有待商榷。

總體而言，項(xiàng)目所處的南部新城板塊正處于城建時(shí)期，火車(chē)南站、銀泰都在建，后續(xù)想要享受配套利好、以及城市界面的改善，還需要等待很長(zhǎng)一段時(shí)間。
不過(guò)，相比于周邊的樓盤(pán)，比如融創(chuàng)融望之城、宸宇府、萬(wàn)科樟宜翠灣，青漫里的價(jià)格還是比較有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的。
對(duì)于預(yù)算有限的剛需，小戶(hù)型低總價(jià)的青漫里可以作為預(yù)選項(xiàng)之一。






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