以下為19樓APP用戶(ID:玫瑰加青瓜布甸)跑盤日記原文:
老破小扎堆,區(qū)域界面很難得到提升,板塊逐漸固化;區(qū)域內(nèi)沒有突出的強(qiáng)校,教育資源一般等,這些都是文暉板塊存在的問題。
去年,文暉三兄弟宅地的出讓,使板塊在沉寂多年后終于出現(xiàn)了大爆發(fā),熱度空前。
據(jù)了解,在競拍開始前,報名房企達(dá)24家,甚至在競拍前,就已有房企提前報價。參與的房企不乏中海、保利、招商這樣的央企,也有濱江、綠城這樣的杭州本土大佬。
在82輪激烈競價后,濱江以107億勝出,競得文暉宅地(杭政儲出[2020]48號),成交樓面價35970元/㎡,溢價率21.8%?梢哉f,這次競拍讓地塊問鼎了杭州2020年總價地王。雖然是濱江拿地,但這畢竟是價值百億的地塊,對開發(fā)商資金要求很高,最后濱江尋找了保利、越秀兩家房企一起合作,共同打造樓盤。
錦尚和品府便是在杭州百億地塊光環(huán)下打造的項(xiàng)目,雖然宣傳不多但關(guān)注的人并不少,因此,就有了我這次的跑盤之旅。
01
項(xiàng)目簡介
錦尚和品府位于紹興路與潮王路交叉口,地處和平廣場北側(cè),距離武林廣場約4.3公里,是市中心的純新盤,樓盤定位為改善。
項(xiàng)目體量比較大,占地面積107403㎡,建筑面積421882㎡,容積率2.78,綠化率35%?偣惨(guī)劃31幢高層住宅,層數(shù)9-26F,其中主力為24-26F。預(yù)計總戶數(shù)2385戶,配置2955個車位。(效果圖,圖片來源于網(wǎng)絡(luò))
整個項(xiàng)目的建筑密度呈“北低南高”的布局。由于是3宗子地組成的,并且形狀不一,所以三個地塊均規(guī)劃有濱江特色的景觀水系。
(圖片來源于網(wǎng)絡(luò))
目前,樓盤由保利、越秀、濱江聯(lián)合開發(fā),濱江做物業(yè)支持。
房子均價為51700元/㎡,全部精裝修,裝標(biāo)在4500元/㎡。項(xiàng)目首開時間預(yù)計在今年5月份,首開房源大概在400套,數(shù)量還是比較多的。
02
周邊配套
作為市中心樓盤,配套方面是比較完善的。交通可謂是樓盤的一大利器,不僅擁有三條地鐵線,還可以通過德勝快速路上高架去往杭州市各區(qū)域。商業(yè)、醫(yī)療方面也沒有拖后腿,對于大多數(shù)購房者來說,已經(jīng)足夠了。
不過,樓盤的教育資源比較一般。距離最近的長壽橋小學(xué)(岳帥校區(qū))是2019年成立的分校,與長壽橋小學(xué)這個比較熱門、每年都爆表的總校相比,教學(xué)質(zhì)量方面還是有待商榷。
(圖片來源于網(wǎng)絡(luò))
交通:5號線杭氧站、1號線和5號線換乘站打鐵關(guān)站、德勝快速路;
教育:長壽橋小學(xué)(岳帥校區(qū))、浙江工業(yè)大學(xué)朝暉校區(qū)、杭州市現(xiàn)代實(shí)驗(yàn)小學(xué)(朝暉六區(qū)校區(qū))、朝暉中學(xué)(朝暉三小區(qū))、朝暉實(shí)驗(yàn)小學(xué)(朝暉五校區(qū));
商業(yè):西湖文化廣場、和平廣場、嘉里城 、武林銀泰、杭州大廈、城市之星;
醫(yī)療:下城區(qū)中醫(yī)院、省人民醫(yī)院、杭州市兒童醫(yī)院;
其他:城北體育公園等。
03
戶型介紹
目前,項(xiàng)目的售樓處還沒有開放,所以沒有樣板間。
戶型方面,樓盤涵蓋了建面約110-185㎡,對于大部分人來說,選擇余地還是比較多的。
給大家分享一下戶型圖,都是過程稿,不是最終成稿,供大家參考一下(樓盤的裝修標(biāo)準(zhǔn)是4500元/平):
① 建面約110方戶型三開間朝南,戶型全明方正。次臥和客廳帶連通陽臺,私密性會差一點(diǎn)。
②建面約120方戶型四開間、三房朝南戶型,陽臺和書房帶連通大陽臺。美中不足是南北通透性較差。
③ 建面約139方戶型建面約139方共有兩種戶型,相比較而言,我更喜歡第一個。該戶型三開間朝南,餐客廳一體,有U型廚房、獨(dú)立玄關(guān)、儲藏室等。
該戶型是兩房朝南,兩房朝北。朝北的臥室,會比較陰冷潮濕一點(diǎn),居住舒適感差一些。
④建面約165方戶型建面約165方同樣有兩種戶型,都有雙套房設(shè)計。對比下來,我更看好第二個戶型,南北通透性稍微好一些。
⑤ 建面約約185方戶型建面約185方的也有兩種戶型,適合終極改善人群購入。
04
優(yōu)劣勢
優(yōu)勢1、位置項(xiàng)目本身位于市中心,地段屬于絕佳好地段,區(qū)域內(nèi)基本配套已經(jīng)成型,生活氣息濃厚,居住氛圍是可以的。
2、得房率項(xiàng)目戶型得房率比較高,總體在78%以上,有的甚至達(dá)到83%,因此我們的實(shí)用面積會更大,可利用空間更多。
3、搖號項(xiàng)目體量大,總戶數(shù)2000多戶,這意味著樓盤不像某些體量小的項(xiàng)目,開一次就沒了。大家會有更多的搖號機(jī)會。
劣勢1、配套樓盤在學(xué)區(qū)方面的配套是比較弱勢的。附近學(xué)校不出名、新成立的院校是否抗打也有待商榷,可以說教育資源并不拔尖。
2、城市界面作為市中心的一角,樓盤周邊界面并不好,老舊城區(qū)的感覺鋪面而來,老破小扎堆、居住體驗(yàn)感一般。
3、戶型項(xiàng)目戶型沒有超過200方以上的,最大的戶型是185方,對于有300方大平層需求的高端人群的話可能會稍微有點(diǎn)遺憾,而且樓盤有10%的用地配置了公租房。
05
總結(jié)
項(xiàng)目位于主城區(qū),緊鄰5號線杭氧站,由濱江打造,體量大,總戶數(shù)2000多戶。而且項(xiàng)目涵蓋了110-185㎡的戶型,入門戶型價格能拉到500萬,非千萬豪宅的改善人群也擁有選擇機(jī)會。
(圖片來源:透明售房網(wǎng))
從二手房市場來看,項(xiàng)目并沒有什么價差紅利。周邊存在的可供參考的樓盤,便是幾百米處的野風(fēng)現(xiàn)代名苑,最新的簽約均價在48826元/㎡,掛牌均價在40980元/㎡。不過,野風(fēng)現(xiàn)代名苑年份比較久遠(yuǎn),參考價值有點(diǎn)低。
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編輯/拾玖
統(tǒng)籌/陳璐怡 監(jiān)制/毛曉鋒
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