在快速回暖的同時(shí)，未來浙江樓市也存在一些不確定性。尤其是在土地市場方面，上半年杭州主城區(qū)土地市場無論是出讓面積還是出讓金都相比去年有明顯下滑，主要還是庫存壓力大所致，而且也缺乏一些位置較好的地塊。2015年上半年，全國各大城市都有復(fù)蘇的跡象，但復(fù)蘇的強(qiáng)弱程度是有差別的。而浙江省四個(gè)城市的強(qiáng)復(fù)蘇態(tài)勢頗受關(guān)注。
浙江板塊跑贏大盤
數(shù)據(jù)顯示，在2014年全國去庫存壓力較大的時(shí)期，浙江四個(gè)城市房價(jià)增幅都較小。其中杭州的增幅最小，為-1.8%，在70個(gè)城市中排名第70位，即倒數(shù)第一。而到了2015年6月，杭州房價(jià)呈現(xiàn)“逆襲”態(tài)勢，在70個(gè)城市中排名第5位，僅次于四個(gè)一線城市。
有研究院近期發(fā)布的報(bào)告《全國樓市地區(qū)典型案例：浙江樓市的淪陷與重生》，對(duì)浙江樓市進(jìn)行了聚焦。報(bào)告對(duì)比2014年6月份和2015年6月份的房價(jià)變化認(rèn)定，浙江樓市在經(jīng)歷一個(gè)大的反彈和調(diào)整，而且目前漲幅已跑贏全國大勢。如果全國市場目前正處于“弱復(fù)蘇”的態(tài)勢，那么浙江板塊的復(fù)蘇完全可以貼上“強(qiáng)復(fù)蘇”的標(biāo)簽。
庫存去化周期較好地衡量了城市住宅的供求關(guān)系，并對(duì)房價(jià)走勢產(chǎn)生重要的引導(dǎo)作用。如果將杭州、寧波和溫州和全國35個(gè)城市的存銷比進(jìn)行對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)，2011年5月~2014年11月，除了個(gè)別月份外，浙江3市的存銷比高于全國35個(gè)城市的水平，說明去化壓力相對(duì)偏大。
而從2014年12月~2015年6月。浙江3市的存銷比和全國35個(gè)城市的水平相差不多，到了6月份則略低于全國水平。這和浙江相關(guān)城市積極去庫存的導(dǎo)向有關(guān)系。
而之所以跑贏全國，一方面跟全國樓市發(fā)展的基本面有關(guān)。2014年以來，除了一線城市外，各地紛紛取消了持續(xù)了4年的限購舉措。此外，配合國家層面的降準(zhǔn)降息、2015年“3·30”新政等進(jìn)行地方版本的細(xì)化以及地方購房契稅補(bǔ)貼等舉措下，今年樓市復(fù)蘇態(tài)勢十分明顯。
區(qū)域特色
在全國基本面之外，浙江樓市的走勢也跟浙江當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)環(huán)境、自身發(fā)展特點(diǎn)等有很大關(guān)系。對(duì)東南沿海浙江、江蘇、福建和廣東四個(gè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的省份進(jìn)行GDP增速對(duì)比發(fā)現(xiàn)，從2008年至2014年浙江的GDP同比增幅一直低于其他三個(gè)省份。
尤其是，2008年國際金融危機(jī)對(duì)浙江經(jīng)濟(jì)影響較大。受外貿(mào)經(jīng)濟(jì)、制造業(yè)、民營經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，浙江宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展受拖累。2009至2010年浙江房價(jià)暴漲，脫離了經(jīng)濟(jì)基本面，所以含有較大泡沫成分，2011年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)惡化之后，房價(jià)終于大跌。
不過，近年來浙江在轉(zhuǎn)型升級(jí)方面做了很多工作。浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授胡稅根告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，這幾年浙江主打智慧經(jīng)濟(jì)、智慧產(chǎn)業(yè)，用新一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來推動(dòng)“浙江智造”的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)成績比較突出。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州集聚了全國超過三分之一的電子商務(wù)網(wǎng)站，同時(shí)，在電子支付、云計(jì)算、快遞、網(wǎng)絡(luò)營銷、信息技術(shù)、運(yùn)營服務(wù)等領(lǐng)域涌現(xiàn)眾多專業(yè)的電子商務(wù)服務(wù)商。預(yù)計(jì)到2015年，杭州電子商務(wù)服務(wù)業(yè)收入將達(dá)到1000億元，創(chuàng)造60萬個(gè)網(wǎng)上就業(yè)崗位。
業(yè)內(nèi)專家嚴(yán)躍進(jìn)分析，經(jīng)過幾年深度調(diào)整之后，今年浙江經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，形勢好于相似的兄弟省份。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，浙江宏觀經(jīng)濟(jì)低迷的壓力在不斷釋放，這能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的健康發(fā)展提供更好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
從住房消費(fèi)的角度考慮，居民家庭的財(cái)富水平和投資理念也是兩個(gè)頗有影響力的因素。從2015年上半年全國各地居民人均可支配收入的數(shù)據(jù)來看，浙江城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為22640元，在全國排名第三，僅次于上海和北京。而農(nóng)村居民人均可支配收入為12005元，僅次于上海。
更為重要的是，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民人均可支配收入的倍差為1.9倍，在前10強(qiáng)省市中，為倒數(shù)第二位，說明浙江的城鄉(xiāng)差距比較小。概括來看，對(duì)于浙江的財(cái)富模式可總結(jié)為三點(diǎn)：較為富裕、城鄉(xiāng)差距小、藏富于民。此類財(cái)富模式，將間接影響住房交易背后的支付能力。
未來：或?qū)⒗^續(xù)回暖
嚴(yán)躍進(jìn)說，從周期性因素的角度看，目前浙江樓市周期處于止跌反彈的窗口期，部分城市房價(jià)已經(jīng)跌無可跌，一些城市房價(jià)增幅居于全國前列。這些信號(hào)綜合起來表明，后續(xù)浙江房地產(chǎn)市場依然會(huì)跑贏全國市場。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對(duì)本報(bào)稱，去年浙江板塊率先下跌，跌幅比較大，今年在市場回暖過程中，這些地方也率先回暖。這也是市場全面筑底回升的一個(gè)強(qiáng)烈信號(hào)。
張大偉說，杭州一直都是二線城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的一個(gè)城市，市場需求一直比較大。之前由于價(jià)格過高、供應(yīng)量過大，房價(jià)出現(xiàn)了下跌，在經(jīng)過充分的價(jià)格調(diào)整之后，其成交量也迅速擴(kuò)大，上半年杭州成交量同比增幅近150%，創(chuàng)近5年來新高，價(jià)格也迎來明顯的反彈。
不過，在快速回暖的同時(shí)，未來浙江樓市也存在一些不確定性。尤其是在土地市場方面，上半年杭州主城區(qū)土地市場無論是出讓面積還是出讓金都相比去年有明顯下滑，主要還是庫存壓力大所致，而且也缺乏一些位置較好的地塊。
在城鎮(zhèn)化方面，2006年，浙江城鎮(zhèn)人口為2814萬，占總?cè)丝诘?6.5%。到了2014年，城鎮(zhèn)人口為3573萬，占總?cè)丝诘?4.9%，城鎮(zhèn)化率位居全國前列。也就是說，目前浙江的城鎮(zhèn)化率再大幅提升的空間已不是很大。
浙江居民住房擁有率比較高，且居住面積也比較大。比如說從城鎮(zhèn)人均住房面積的指標(biāo)看，2014年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積40.9平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積61.5平方米，該指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國水平。正是如此，需要警惕當(dāng)?shù)鼐用褓彿啃枨蟛淮蟮娘L(fēng)險(xiǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)說，在住房需求層面，需要密切關(guān)注浙江外來人口的購房需求。比如在杭州蕭山、紹興柯橋等地，外來人口比較多，在限購放開后，此類群體的購房需求就會(huì)積極釋放。
第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
