近日，杭州某論壇有網(wǎng)友發(fā)帖稱：有對小夫妻買房，因一方征信記錄不良無法申請銀行按揭貸款。交了定金的房子買不成，小兩口鬧著要離婚。而記錄不良的原因是，先前購買的一套房子的按揭貸款多次逾期未還，使得個人征信記錄存有“污點”。
浙江六和律師事務所律師胡增冬表示，近年來，因征信記錄問題來咨詢的購房者有不少。導致個人征信記錄不良的原因有哪些，又該如何解決？
買房定金都交了
卻被告知無法按揭貸款
因早年購買的房子距離工作地點太遠，王先生去年年初想把現(xiàn)有的房子賣了換一套�？戳嗽S久終于看中城東一在建樓盤，定金交了、購房合同也簽了，誰知就在辦理按揭貸款時被告知，銀行不受理其業(yè)務。
原因是王先生的個人征信記錄存有“污點”，有多次按揭貸款逾期未還的記錄，銀行考慮到風險，拒絕放貸。
若不是這次買房需要按揭貸款，王先生自己也不曾想到竟然會遭遇銀行拒貸。“之前工作太忙，加上換了新的手機號，原先提醒信用卡、按揭還款的短信未能及時收到，但最后都還清了，沒想到‘后遺癥’這么嚴重。”王先生很是懊悔，現(xiàn)在不僅沒法申請公積金貸款，就連商業(yè)貸款也懸了，“損失太大了。”
情況與王先生相似的購房者有不少，輕則買房貸款利潤上��；重則兩到五年內(nèi)買房都不能申請按揭貸款。
提供個人征信記錄一般是在有買房、貸款等需求時，購房者向中國人民銀行或個人征信查詢官網(wǎng)提出申請，將個人信用記錄遞交給銀行，貸款銀行憑借個人信用記錄等依據(jù)判斷是否同意放款。“個人信用記錄上能看到很多內(nèi)容，資金流動情況、是否逾期還款等，就連未開通的銀行卡都有記錄。”銀行界一名專業(yè)人士表示，由于日常生活中個人信用記錄使用頻率不多，因而大部分人對其重視程度有所欠缺。
多種因素可導致
個人征信記錄不良
導致個人征信記錄存“污點”有多重因素：一類是信用卡多次逾期未還或逾期金額較大，個人貸款、大學期間申請的助學貸款等規(guī)定期限內(nèi)未能及時還清等惡意逾期還款，如上述王先生的例子，逾期記錄會在個人征信記錄上清清楚楚地列著；二是個人負債比例較高的，一般居民的負債率達到個人收入的70%以上，銀行會質(zhì)疑其還款能力；三是為他人擔保巨額債務的，銀行不會輕易向其發(fā)放貸款。
不僅如此，個人征信記錄若被查詢次數(shù)過多，也會被質(zhì)疑該人借貸需求高，申請的購房貸款額度會受影響。
“個人征信記錄不良，常見的主要是信用卡多次逾期未還、銀行貸款未還清，導致銀行評估不過關。”杭州豪世華邦營銷總監(jiān)陸琳表示，常規(guī)的程序是，在購房者買房前會做個簡單的評估，類如信用卡是否逾期、負債多少、這是第幾套房等諸多問題。
“如果是正常還款的，即便購買第二套、第三套房，銀行雖會根據(jù)個人情況對貸款額度做調(diào)整，但不至于拒絕貸款。”陸琳說。
偶爾幾次信用卡逾期
按揭買房影響不大
有讀者不禁疑惑，逾期達到幾次未還款會影響房貸辦理呢？尤其是隨著信用卡的普及，這條“杠杠”的界限又在哪？
偶爾幾次信用卡逾期未還對購房者貸款買房影響不大。“只要不是惡意透支不還錢，偶爾一兩次忘記還款但幾天后及時還清的，還是可以申請貸款。”中國農(nóng)業(yè)銀行杭州某分行工作人員表示。浙江省公積金相關工作人員也表示，信用卡逾期一到兩次對于申請公積金買房沒太大影響，除非申請者單張卡連續(xù)三次或累計六次有逾期未還記錄的，申請會被拒絕。
商業(yè)貸款同樣采用“酌情處理”的方式。據(jù)記者了解，銀行判斷購房者是否具備貸款資格，將根據(jù)不良記錄產(chǎn)生的原因、頻率及程度等因素綜合考量。
“近兩年逾期未還記錄不超過6次，可申請貸款買房，但折扣方面會受影響。”中國銀行杭州城北支行的一名工作人員表示，假設個人信用記錄良好的購房者買房可享受95折貸款優(yōu)惠，個人信用記錄一般的只能享97折優(yōu)惠。
中國建設銀行則要求兩年內(nèi)連續(xù)三個月逾期不還或累計逾期達到六次以上，不論金額大小，兩年內(nèi)將不能申請貸款。
民生銀行要求相對更嚴。“按照文件規(guī)定，5年內(nèi)逾期記錄在10次以內(nèi)的可申請貸款，但一般次數(shù)稍多的都會被拒絕。”民生銀行負責信貸的相關工作人員表示，信用卡逾期比較容易接受，貸款逾期若是達到兩到三次，申請購房貸款基本無望。在審核客戶償還能力時，不僅看申請人月收入情況，對個人資產(chǎn)、現(xiàn)金流等因素同樣要考核。
兩種解決方式
都會損失部分利益
然而，個人征信記錄不良并不意味著與按揭買房“無緣”。據(jù)記者了解，個人征信記錄不良有兩種解決方式，買房按揭貸款利率上浮，又或者購買銀行理財產(chǎn)品。
自2015年10月24日起，人民幣貸款和存款基準利率，五年以上利率降低為4.9%。然而個人征信記錄不良的購房者貸款利率會上浮10%，也就是年利率5.39%。以貸款100萬元、20年期限為例，按基準利率每月需還款6544元，但個人征信不良的每月需還款6816元，20年下來，需要多還6.6萬元利息。假若本可使用公積金買房，那么直接賬面上的損失將更大。
“有些人會選擇購買理財產(chǎn)品，但這意味著會有一筆錢將存放一段時間不能動用。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者，無論哪種方式，對購房者而言都會帶來利益上的損失。
不良信用記錄
5年后將清除
以往個人信用記錄是“終身制”，如今中國人民銀行網(wǎng)站上個人信用記錄只保存5年，5年后不良記錄將自動消除。使用商業(yè)貸款的購房者，兩年內(nèi)保持良好的信用記錄，一般不會影響未來貸款買房。
銀行界相關人士表示，若非惡意透支導致逾期還款，僅因銀行或個人因素導致逾期還款，可嘗試在還款后致電該行的信用卡客服，開具結(jié)清證明，憑此證明向其他銀行申請貸款；又或者嘗試向中國人民銀行開具申請證明。但并非每個銀行都認可這份申請證明。該人士表示，銀行看的還是個人信用記錄，個人理應重視個人信用記錄，避免不良信用記錄產(chǎn)生導致后期無法使用貸款買房而錯失購房機會。
錢江晚報
