“地王”這么多 房?jī)r(jià)怎么辦
5月底，一線城市的土地市場(chǎng)為樓市平添了幾分熱度。隨著北京、上海、廣州等地多個(gè)地塊高溢價(jià)成交，“地王”再次成為人們熱炒的話題。面對(duì)高壓的調(diào)控態(tài)勢(shì)，是什么堅(jiān)定了開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的決心，高企的地價(jià)會(huì)不會(huì)成為房?jī)r(jià)再漲的前奏？
一線城市頻頻上演搶地大戰(zhàn)
5月22日，北京大興區(qū)三宗經(jīng)營(yíng)性土地公開(kāi)掛牌出讓?zhuān)山唤痤~達(dá)到35.22億元，創(chuàng)下“國(guó)五條”出臺(tái)以后北京單日土地成交價(jià)格的新高。
一天之后，廣州白云區(qū)、海珠區(qū)又分別以接近8億元和24.6億元的價(jià)格拍出兩塊住宅用地，在去除配建的保障性住房面積之后，兩塊土地的樓面價(jià)分別達(dá)到了每平方米2.4萬(wàn)元和3.5萬(wàn)元。
5月29日，上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊地塊以46億元的成交價(jià)刷新了上海今年以來(lái)的總價(jià)“地王”記錄。20天前，浦東新區(qū)上海世博會(huì)地區(qū)兩幅地塊的樓面單價(jià)相繼刷新上海年內(nèi)單價(jià)“地王”，甚至以每平方米40079元的價(jià)格創(chuàng)下上海三年以來(lái)的樓面地價(jià)新高。
5月30日，北京世紀(jì)鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司以10.4億元的代價(jià)，競(jìng)得北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)一地塊，樓面地價(jià)達(dá)到每平方米13601元。值得一提的是，就
在4月份之前，該區(qū)域地價(jià)不過(guò)每平方米五六千元，在售商品房?jī)r(jià)格也不過(guò)每平方米13000元左右；而到了5月底，最高出讓地價(jià)已達(dá)到了每平方米1.9萬(wàn)
元，上漲3倍以上。
“地王”背后誰(shuí)是推手？
事實(shí)上，土地市場(chǎng)的火熱并非僅止于一線城市，也并非從5月才露端倪。根據(jù)
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)：2013年前5個(gè)月（截至5月30日），全國(guó)13個(gè)一、二線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、長(zhǎng)
春、南京、杭州、蘇州、長(zhǎng)沙等，合計(jì)土地出讓金高達(dá)3067.66億元，相比2012年同期的1364億元上漲幅度達(dá)到了125％。其中，北京為
617.9億元，上海為515.億元，而在2012年同期，該數(shù)字均在120億－130億元。
在年初中央再次出手嚴(yán)控樓市的背景下，土地市場(chǎng)為何“逆勢(shì)上揚(yáng)”？
“面包賣(mài)得快，自然需要買(mǎi)面粉補(bǔ)庫(kù)存。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受新華社記者采訪時(shí)這樣比喻，隨著去年年中以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量不斷走高，房地產(chǎn)去庫(kù)存程度加大，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)到了購(gòu)買(mǎi)土地布局新市場(chǎng)的周期。
各大房企資金面緩解也為你追我趕、競(jìng)相買(mǎi)地提供了強(qiáng)有力的物質(zhì)保障。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴記者，中原地產(chǎn)研究中心跟蹤的國(guó)內(nèi)10大標(biāo)桿房企今年以來(lái)的融資額已達(dá)380億元，而2012年全年融資總額為413億元。
比資金更為重要的助漲因素還是房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變。
“各地‘國(guó)五條’細(xì)則落地的力度不一，除北京外，大部分城市目前執(zhí)行的政策與國(guó)五條出臺(tái)前差別不大。導(dǎo)致整體市場(chǎng)依然在延續(xù)之前的熱度。這也增強(qiáng)了房企看好后市的預(yù)期。”張大偉說(shuō)。
此外，地方政府的“土地財(cái)政”沖動(dòng)依舊在發(fā)揮著作用。“尤其是在宏觀經(jīng)濟(jì)面出現(xiàn)回落的背景下，地方政府的賣(mài)地沖動(dòng)更大，而且會(huì)放出很多優(yōu)質(zhì)地塊以激活市場(chǎng)。”楊紅旭說(shuō)。
地市暖會(huì)否再引樓市熱？
“面粉漲了，面包能不漲價(jià)嗎？”
人們對(duì)于土地市場(chǎng)持續(xù)升溫的疑慮，依舊源自對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的擔(dān)憂。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，土地市場(chǎng)的持續(xù)火熱往往是房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的前奏。
“整體來(lái)說(shuō)，當(dāng)下樓市量?jī)r(jià)均居于高位，而開(kāi)發(fā)商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下調(diào)控樓市的難度明顯加大。”在張大偉看來(lái)，目前土地市場(chǎng)傳遞出的信息顯示，“市場(chǎng)存在著失控的風(fēng)險(xiǎn)。”
不過(guò)，并非所有人都擔(dān)心目前的地市會(huì)帶熱未來(lái)的樓市。
“‘地王’項(xiàng)目入市時(shí)，如果市場(chǎng)整體低迷，企業(yè)不賺錢(qián)甚至虧錢(qián)也要降價(jià)促銷(xiāo)的情況比比皆是。”楊紅旭表示。
在他看來(lái)，目前土地市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更大程度上仍然是對(duì)普通購(gòu)房者心理預(yù)期的影響。擔(dān)心地價(jià)漲了，房?jī)r(jià)就會(huì)跟著漲，從而出現(xiàn)恐慌的入市心理。而實(shí)際上，決定房?jī)r(jià)和樓市走向的最根本因素仍舊是供需和政策基本面。“畢竟，看好后市和后市實(shí)際如何變化是兩回事。”
事實(shí)上，在房地產(chǎn)調(diào)控政策高壓態(tài)勢(shì)未減的大背景下，市場(chǎng)的整體走向仍是趨于穩(wěn)定。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)的環(huán)比漲幅已經(jīng)開(kāi)始回落，下半年這一數(shù)據(jù)很可能會(huì)繼續(xù)保持回落的態(tài)勢(shì)。
同時(shí)，如果仔細(xì)分析近期高溢價(jià)成交的地塊不難發(fā)現(xiàn)，并非所有高價(jià)地塊都是住宅項(xiàng)目，其中不乏商業(yè)地產(chǎn)，而一些優(yōu)質(zhì)地塊本身的特殊性也決定了其較高的市場(chǎng)價(jià)值。
“地價(jià)，對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期影響較大，短期影響較小，所以也沒(méi)必要放大‘地王’對(duì)房?jī)r(jià)的影響。”楊紅旭表示。
在他看來(lái)，目前更應(yīng)該提醒的是房企要理性拿地，“現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了最佳的抄底時(shí)期，土地市場(chǎng)正步入風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警期。”
利率市場(chǎng)化對(duì)你我影響幾何
近日，多個(gè)部門(mén)表示將在今年穩(wěn)步推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革。利率市場(chǎng)化腳步漸行漸近，對(duì)你我影響將體現(xiàn)在哪些方面？而路線清晰的改革進(jìn)程還需哪些保障，如何才能保證金融市場(chǎng)參與者尤其是老百姓的利益？
利率市場(chǎng)化漸行漸近
根據(jù)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，穩(wěn)步推進(jìn)利率匯率市場(chǎng)化改革，逐步擴(kuò)大存貸款利率浮動(dòng)幅度，建立健全市場(chǎng)基準(zhǔn)利率體系已經(jīng)提上今年金融改革的議程。
中國(guó)人民銀行近日發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2013）》也提出，今年將穩(wěn)步推進(jìn)利率市場(chǎng)化和人民幣匯率形成機(jī)制改革，進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，全面提高金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)量和水平。
復(fù)旦大學(xué)金融研究中心主任孫立堅(jiān)認(rèn)為，政策出臺(tái)將對(duì)利率市場(chǎng)化改革起到加速的作用。
利率市場(chǎng)化最終會(huì)到達(dá)哪一站？在中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授郭田勇看來(lái)，我國(guó)利率市場(chǎng)化改革將以實(shí)現(xiàn)存貸款利率市場(chǎng)化為主要內(nèi)容，包括進(jìn)一步擴(kuò)大存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間、推出掛鉤Shibor的定期存款品種等，小額短活期存款利率上限的放開(kāi)將最終標(biāo)志改革基本完成。
中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所宏觀經(jīng)濟(jì)研究主管溫彬認(rèn)為，目前來(lái)說(shuō)，利率市場(chǎng)化改革包括適時(shí)取消人民幣貸款利率下限，存款利率浮動(dòng)上限提高到20％或以上；簡(jiǎn)化存貸款利率期限結(jié)構(gòu)，取消一年以上期限的存貸款基準(zhǔn)利率；完善貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制，充分發(fā)揮價(jià)格型工具的作用等。
事實(shí)上，2012年央行在兩次宣布調(diào)整利率的同時(shí)，也附帶宣布調(diào)整金融機(jī)構(gòu)利率浮動(dòng)區(qū)間：自2012年6月8日起，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限調(diào)整為
基準(zhǔn)利率的1.1倍；自2012年7月6日起，將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍。這在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，無(wú)疑是向利率市場(chǎng)化邁出了
重大的一步。
時(shí)隔數(shù)月，根據(jù)《2013年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，今年3月份一般貸款執(zhí)行上浮利率的貸款占比為64.77％，比年初上升5.03個(gè)百分點(diǎn)；與去年同期相比，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的貸款占比小幅下降。
對(duì)你我影響幾何？
利率市場(chǎng)化漸行漸近，對(duì)你我影響幾何？在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，利率市場(chǎng)化意味著資金定價(jià)由市場(chǎng)決定，也將是貨幣政策的最重要手段之一。郭田勇認(rèn)為，從宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行
角度來(lái)看，利率市場(chǎng)化也是一場(chǎng)重大的分配改革，是國(guó)民增加值在金融領(lǐng)域與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的重新分配，是金融業(yè)反哺實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重大舉措。
隨著利率市場(chǎng)化穩(wěn)步推進(jìn)，銀行業(yè)的格局將發(fā)生變化，由于成本和資源等因素的束縛，中小銀行和農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)面臨更大的沖擊。孫立堅(jiān)認(rèn)為，這將倒逼中小銀行提高專(zhuān)業(yè)化程度，做好差異化服務(wù)。
中國(guó)銀行監(jiān)事梅興保此前指出，傳統(tǒng)上的存款準(zhǔn)備金率、公開(kāi)市場(chǎng)操作，對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)作用非常間接。而利率調(diào)整實(shí)際上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)融資價(jià)格的變化，每個(gè)金融消費(fèi)者以及存款戶(hù)的存款和利息也能立刻反映出來(lái)。
老百姓最關(guān)心的，還是錢(qián)袋子是否會(huì)“安全”地鼓起來(lái)。上海市民葉幸經(jīng)常為買(mǎi)什么理財(cái)產(chǎn)品發(fā)愁：“先要衡量哪些產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較小，不會(huì)賠本；還要算不同到期期限、
不同年化利率的理財(cái)產(chǎn)品最后能掙幾個(gè)錢(qián)。”葉幸稱(chēng)，這般絞盡腦汁就是因?yàn)榭倱?dān)心手上的錢(qián)會(huì)貶值，就算如今存款勉強(qiáng)跑過(guò)CPI，只存錢(qián)也感覺(jué)不到增值。
業(yè)內(nèi)人士指出，作為金融消費(fèi)者的普通居民，資產(chǎn)增值首先要跑過(guò)物價(jià)上漲，其次還得獲得與市場(chǎng)地位相適應(yīng)的利率水平。利率市場(chǎng)化的推進(jìn)，將倒逼銀行的存款、理財(cái)產(chǎn)品有更多差異性，老百姓理財(cái)也可以有更多選擇。
改革進(jìn)程還需幾多“靠山”？
業(yè)內(nèi)人士指出，央行一旦取消存貸款利率上下限管理、完全推進(jìn)利率市場(chǎng)化，必須考慮兩個(gè)問(wèn)題：一是基準(zhǔn)利率的確定；二是基準(zhǔn)利率向市場(chǎng)利率的傳導(dǎo)。因此，利率改革必須步步為營(yíng)，還需多方面保證。
例如，為了避免經(jīng)營(yíng)不善的商業(yè)銀行破產(chǎn)倒閉風(fēng)險(xiǎn)加大，由此產(chǎn)生“多米諾骨牌效應(yīng)”造成整個(gè)金融體系的動(dòng)蕩，存款保險(xiǎn)體系和問(wèn)題銀行退出機(jī)制的建設(shè)就必須先行。
事實(shí)上，相關(guān)保障措施還關(guān)系到作為金融消費(fèi)者的老百姓的利益。梅興保等專(zhuān)家曾多次呼吁，保障百姓利益，存款保險(xiǎn)制度最為關(guān)鍵。
郭田勇認(rèn)為，首先，商業(yè)銀行作為改革的重要主體必須具備較強(qiáng)的自主定價(jià)能力和經(jīng)營(yíng)管理水平。其次，銀行業(yè)的宏觀審慎監(jiān)管必須完善，才能將伴隨改革而來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和損失降到最小。再次，發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)也是利率市場(chǎng)化的必備條件。
孫立堅(jiān)認(rèn)為，利率市場(chǎng)化不是簡(jiǎn)單的放開(kāi)利率，而需要建立一個(gè)完善合理的債券市場(chǎng)，而我國(guó)目前的債券市場(chǎng)處于分割狀態(tài)，這是利率市場(chǎng)化最大的障礙之一。
來(lái)源：新華社
