位于上海南京路的一個樓盤,近期報價一平方米8萬元至10萬元。然而,其所在地塊卻是1992年首次拿地,“在建”逾20年,屢屢停工。這期間,周邊房價從千元起步,相比上漲近百倍。記者調查發(fā)現(xiàn),一些曾經(jīng)的“地王”、知名開發(fā)商都曾存在囤地行為,一些省份清查出的閑置土地逾十萬畝。樓市調整期低價拿地、囤地惜售背后,是開發(fā)商暴利和高房價。
【現(xiàn)象】
一個項目“在建”20年
一平方米8萬元至10萬元,這是上海南京西路的協(xié)和城“2068號公館”近期開盤后一度開出的均價。該項目于1992年首次拿地,僅二期項目就“在建”了20多年。年報顯示,開發(fā)商中國地產(chǎn)在2010年后曾三度推遲了竣工時間,F(xiàn)場銷售人員告訴記者,“2068號公館”今年剛有兩棟住宅樓完工。已建成住宅樓中,還有部分“不知啥時開始賣”。即使按年報中最新的“預計2015年全部竣工”計算,從2006年有財務數(shù)據(jù)算起,協(xié)和城整個項目估值從約80億元漲至超過300億元。
囤地最終都要由消費者埋單:2008年1月,知名房企和記黃埔取得上海嘉定南翔地塊時,樓板價不足每平方米3000元。從拿地到開工超過3年,2013年9月首次開盤時,毛坯房均價達3.1萬元,超過土地成本10多倍。
【揭秘】
能拖就拖已是“潛規(guī)則”
據(jù)上海中原物業(yè)顧問研究員劉光富介紹,上海協(xié)和城項目首次拿地的1992年前后,周邊區(qū)域的居民住宅報價還不到千元。按照開發(fā)商如今開出的最高價,單價漲了約100倍。
“僅在海南省,2014年就清查出閑置土地13.92萬畝。”海南省國土資源廳廳長陳健春說,涉及囤地開發(fā)商包括華潤、中信泰富、魯能和中遠等,僅12家知名房企閑置土地就有4.47萬畝,時間最長的達20多年,其間一些地塊周邊房價至少翻了一倍多。“很多樓盤不是拿完地就開建,能拖就拖已是‘潛規(guī)則’。”上海萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理孫嘉等市場人士說。據(jù)了解,不少房企拿地后,往往根據(jù)樓市行情或有可能的政策判斷房價走勢,再確定開盤時間。“一旦樓市回暖就加緊開盤,如果趕上房價低迷盤整時期,就以種種理由囤地。”
業(yè)內人士表示,假如一座城市一年計劃供地10000畝,但有20%批而未用就可能帶來住宅供應混亂,供需被人為扭曲,形成地價攀升、房價走高的循環(huán)。
【疑問】
“嚴令”為何管不住囤地?
1999年公布實施的《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定,兩年不開發(fā)的土地逾期無償收回。根據(jù)國土資源部2012年修訂《閑置土地處置辦法》,開發(fā)商原因造成的閑置土地,未動工開發(fā)滿一年的,按土地價款的20%征繳土地閑置費;未動工開發(fā)滿兩年的,無償收回國有建設用地使用權。
業(yè)內人士表示,國家及各省市幾乎年年下發(fā)通知、文件,明確要求整治土地閑置中“囤地惜售”現(xiàn)象。今年9月,河北省住建廳、國土資源廳就聯(lián)合印發(fā)通知,要求嚴厲打擊熱點區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”。
記者調查發(fā)現(xiàn),開發(fā)商通過部分開發(fā)、先開工再改規(guī)劃、操縱審批程序等種種方式實現(xiàn)囤地——
方式一:虛報預售價格
一家主要在中部開發(fā)項目的上海房企負責人說,具體操作中,個別企業(yè)故意虛報預售價格,一旦申報價明顯高于市場成交均價,被房管部門暫停預售程序,就可宣稱由于宏觀調控、報價過高未拿到預售證,變相操縱審批程序拖延開發(fā)。
方式二:推給“政府原因”
一些地方政府為了土地收入對囤地“睜一只眼閉一只眼”。“國土資源部門現(xiàn)已查明,一些地方政府為了土地收入,拿‘政府原因’作為拖延開發(fā)的擋箭牌。”陳健春說。據(jù)統(tǒng)計,海南全省宣稱因政府原因造成閑置的土地,占閑置土地總面積的74%。“應無償收回的,一些地方僅以征收閑置費了事;應有償收回的,僅以簡單的延長開發(fā)期限了結。”
方式三:以權謀利搞腐敗
囤地中還存在部分官員的個人腐敗現(xiàn)象。比如,已被提起公訴的湖南衡陽國土局副局長謝雙喜“窩案”中,紀檢部門就指控其參與囤地、圈地和違規(guī)變更規(guī)劃,以權謀利,違法違規(guī)倒賣土地。
多地國土監(jiān)管部門表示,由于巨大的利益誘惑和招商引資需求,眾多開發(fā)商及個別基層地方政府仍對囤地禁令視而不見,應重點推進土地閑置清理,一宗一宗解決“囤地”違規(guī)現(xiàn)象。
北京晨報