剛剛過去的2015年，杭州主城區(qū)二手房成交了44843套，僅次于歷年最高峰2009年的51021套。雖然看上去成交量不小，但記者發(fā)現(xiàn)，二手房市場的可出售供應(yīng)量還是挺大的，一些二手房掛牌很久也賣不掉。
那么，難賣的二手房到底是什么樣的？據(jù)記者了解，千萬以上豪宅、酒店式公寓、配套差的近郊次新房、老舊市中心房，這四類基本是二手房市場的老大難。
總價(jià)1000萬以上豪宅
成交周期要兩年
我愛我家胡麗娟是錢江新城區(qū)域資深經(jīng)紀(jì)人，她門店覆蓋的基本是動(dòng)輒七八百萬乃至上千萬的豪宅。她盤點(diǎn)了一下，手頭上最難賣的是總價(jià)在1000萬元以上的豪宅，成交周期平均長達(dá)兩年。
她門店有一套掛牌最長時(shí)間的豪宅，從2013年掛牌出售一直到現(xiàn)在都沒有買家。這套房子是東方潤園270多平方米的五房，精裝修，總價(jià)1400萬元，這已經(jīng)是調(diào)整后的價(jià)格了。最高峰掛過1550萬元，之后隨著樓市的下行，一步步調(diào)整到目前這個(gè)總價(jià)，但至今仍然無人問津。
“包括藍(lán)色錢江、城市之星，總價(jià)都在1000萬元以上，買得起這么貴的房子的客戶本身就少，而且這類客戶有房，并不著急買，因此豪宅的成交周期比較長。”她做過一個(gè)統(tǒng)計(jì)，錢江新城總價(jià)500~1000萬元之間的高端住宅，一套房子成交周期需要一年，而總價(jià)1000萬元以上的二手房，平均成交周期兩年。如果碰上房子單價(jià)偏高，周期拉長到三年以上也不奇怪。
酒店式公寓不愁租
但出手不易
濱江小戶型非常少，許多租客只能租住酒店式公寓，作為酒店式公寓的房東是喜滋滋的，不過作為賣家，就苦了。
目前濱江租賃活躍的風(fēng)尚藍(lán)灣、龍禧BOSS港、潮人匯等酒店式公寓，掛牌均價(jià)10000元/平方米左右，而旁邊的住宅已高達(dá)1.9~2.1萬元/平方米。當(dāng)年新盤銷售時(shí)，這些酒店式公寓比周邊住宅單價(jià)僅低了三四千元，現(xiàn)在進(jìn)入二手房市場，單價(jià)竟是住宅的一半。
“一套60多平方米的風(fēng)尚藍(lán)灣，租金3000元/月，年租金回報(bào)差不多5%，房東用來收租不錯(cuò)，但房子轉(zhuǎn)手要賺錢很難。”我愛我家濱盛店的孫濤說，龍禧BOSS港當(dāng)初一手房賣9000多元/平方米，而現(xiàn)在掛牌價(jià)只有不到10000元/平方米，用來投資的話是虧的。
孫濤在門店待了三年，據(jù)他回憶，門店內(nèi)潮人匯的酒店式公寓只成交過一套，其他小區(qū)的酒店式公寓成交量也非常少。“偶爾來買的客戶，也是周邊有房子，想買套酒店式公寓給老人住的。”他說，這類物業(yè)之所以難賣，主要有幾個(gè)硬傷：一是商業(yè)性質(zhì)的住房沒有學(xué)區(qū)；二是，生活成本非常高，水電是按商用物業(yè)計(jì)算，計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比住宅高，沒有管道煤氣，物管費(fèi)也比住宅高很多；三是戶型設(shè)計(jì)上多有缺陷，往往南北不通風(fēng)，格局不好。
新盤供應(yīng)量大，配套不全
近郊二手房不好賣
在新盤扎堆供應(yīng)的丁橋、臨平、閑林，沒有現(xiàn)成的地鐵，沒有優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)，沒有特點(diǎn)的二手房，價(jià)格拼不過開發(fā)商，戶型又趕不上最新潮流，照樣不好賣。
吳先生丁橋有一套二手房，房子掛牌出售了三個(gè)月，看的人不少，但來談價(jià)的卻寥寥無幾。相比周邊房價(jià)，吳先生的這套小戶型，單價(jià)還低于市場均價(jià)1000多元/平方米。“虧了近20萬，還沒算上利息。”吳先生一聲嘆息。吳先生的困擾代表著近郊普通二手房東的焦慮，閑林、臨平為新房庫存重災(zāi)區(qū)，開發(fā)商低價(jià)跑量，區(qū)域內(nèi)二手房東要跟新房拼價(jià)格優(yōu)勢(shì)，確實(shí)很難。
此外，房產(chǎn)中介人士還透露：為了鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)人帶看樓盤，開發(fā)商對(duì)他們激勵(lì)多，而且相比二手房，新房更容易成交，所以，經(jīng)紀(jì)人全部心思都花在新房成交上，本來有想買二手房的客戶，也被他們帶著帶著就往新盤走了。
設(shè)施老化
市中心老小區(qū)褪去光環(huán)
最近，杭州透明售房網(wǎng)發(fā)布了2015年杭州二手房小區(qū)成交前十排行榜。從成交量上看，老小區(qū)仍然有江湖地位，但價(jià)格已明顯走弱。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，排名前五的老小區(qū)成交均價(jià)比2014年平均下降3個(gè)百分點(diǎn)。再看排在后四位的次新房，房價(jià)比2014年平均漲了4個(gè)百分點(diǎn)。
老小二手房雖然占據(jù)“市中心”的優(yōu)勢(shì)，但銀行貸款受限、戶型、物業(yè)和停車位少等硬傷，已限制其未來的交易勢(shì)頭。我愛我家數(shù)據(jù)研究分析師馬恒玲認(rèn)為，隨著杭州城市化不斷外擴(kuò)，“去中心化”趨勢(shì)越演愈烈，原本集中在主城區(qū)的醫(yī)療、教育、商業(yè)資源正在外移，老房子配套優(yōu)勢(shì)弱化了。
老小二手房失寵，二手房資深人士荊海燕認(rèn)為，還跟“60平方米以下，1990年前的房子不能貸款”這一限貸政策有關(guān)，導(dǎo)致這類房子交易量萎縮。而且，首次購房群體逐步轉(zhuǎn)移至85后、90后，代表高效、時(shí)尚的地鐵，主打年輕主題的社區(qū)文化，都會(huì)成為年輕買房人的重要考慮因素。僅靠市中心地段，老小房在市場上的競爭力大不如前。
錢江晚報(bào)
