自2002年起，樓市的調(diào)控政策就不斷出臺(tái)，很多人稱(chēng)之為"8年抗戰(zhàn)"。然而，奇怪的是，每次調(diào)控房地產(chǎn)后，房?jī)r(jià)就會(huì)飛漲，所謂"調(diào)控調(diào)控，越調(diào)越漲"。
作為一個(gè)入行16年的房產(chǎn)專(zhuān)家，雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳經(jīng)歷了"8年抗戰(zhàn)"，然而讓她也感到迷惑不解的是，樓市為何會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)控"怪圈"？
樓市是個(gè)政策市
從2002年起，在章惠芳的印象中，杭州樓市共經(jīng)歷過(guò)3次大力度的調(diào)控：2005~2006年、2007~2008年、2010年。前兩次調(diào)控的結(jié)果都是：成交量短期出現(xiàn)下跌，甚至出現(xiàn)降價(jià)，但沒(méi)過(guò)多久又"舊態(tài)復(fù)萌"，然后是新一輪的瘋狂上漲。
章惠芳深刻感受到"天時(shí)"即政策的重要性是在2005年。雖然2002年、2003年國(guó)家都出臺(tái)調(diào)控政策，但效果不明顯，政策的實(shí)施反而成為房?jī)r(jià)加速上漲的風(fēng)向標(biāo)。2005年政府出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策即俗稱(chēng)的"國(guó)八條"。那一年，樓市真正進(jìn)入"冰凍期"。
"國(guó)八條"的主要內(nèi)容就是首次提出區(qū)分普通和非普通住宅，二手房開(kāi)始征收營(yíng)業(yè)稅；2006年，"國(guó)六條"再次加重二手房交易稅賦，并首次提出 90/70限制；2006年7月，國(guó)稅總局又出臺(tái)108號(hào)文，對(duì)二手房強(qiáng)制征收個(gè)稅。當(dāng)年，杭州透明售房網(wǎng)的最低日成交套數(shù)是個(gè)位數(shù)，五六月份很長(zhǎng)時(shí)間在 20~30套的日成交量附近徘徊。
但調(diào)控力度越大，房?jī)r(jià)反彈更大。2007年，杭州房?jī)r(jià)迎來(lái)一輪更為迅猛的上漲。"2007年的二三月份，樓市似乎還賣(mài)不動(dòng)，但自4月份起，樓市一下子火起來(lái)。"章惠芳回憶道。"當(dāng)時(shí)，一個(gè)朋友托我買(mǎi)萬(wàn)家花城的房子。我們都沒(méi)想到會(huì)那么瘋狂，直到該樓盤(pán)凌晨突然開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的一位朋友給我發(fā)了 '警察都出動(dòng)了'的短信我們才如夢(mèng)初醒。"
2007年的6~7月份，大家都像突然覺(jué)醒了似的，都要買(mǎi)房，而開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)什么房子可賣(mài)。于是，自6月份開(kāi)始，房?jī)r(jià)跳空高開(kāi)，翻番地往上漲。"信步閑庭2006年底開(kāi)盤(pán)，房?jī)r(jià)才6000~7000元/平方米。2007年7月份，突然上漲到1.2萬(wàn)~1.3萬(wàn)元/平方米。"
"2007年這一波猛烈上漲行情大家都沒(méi)估計(jì)，總以為房?jī)r(jià)應(yīng)該穩(wěn)定了。"章惠芳說(shuō)。
2007年，國(guó)家再次出手調(diào)控，8月13日，中央出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》。"保障性住房"被提到了前所未有的高度。 2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了"二套房"新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。
"一開(kāi)始，大家對(duì)二套房提高首付利率的政策還沒(méi)什么大反應(yīng)。但自12月份銀行開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行這一政策后，市場(chǎng)開(kāi)始降溫。隨后，2008年，國(guó)家先后多次加息并上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，國(guó)家銀根收緊的意圖越來(lái)越明顯。2008年9月，金融危機(jī)沖擊下，萬(wàn)科打折，房?jī)r(jià)首次大幅度下跌。"章惠芳說(shuō)，這是杭州樓市歷史上難得的一次降價(jià)。
2009年，由于金融危機(jī)政府救市，房?jī)r(jià)再次瘋漲。2010年4月，"國(guó)十條"以"中國(guó)史上最嚴(yán)厲的調(diào)控"面目再次出現(xiàn)，樓市再次陷入低迷。
越調(diào)越漲的市場(chǎng)讓人看不懂
這幾年的調(diào)控，似乎都會(huì)出現(xiàn)這樣一個(gè)怪現(xiàn)象：調(diào)控力度越大，房?jī)r(jià)反彈力度也就越大。
杭州歷史上兩次最大的漲價(jià)潮就出現(xiàn)在2007年和2009年。而在這兩次大漲前，都經(jīng)歷過(guò)一輪大的樓市調(diào)控。
"如果沒(méi)有2005~2006年的調(diào)控，從某種意義上講，可能也不會(huì)出現(xiàn)2007年的房?jī)r(jià)瘋漲。"章惠芳認(rèn)為。
政策的出發(fā)點(diǎn)無(wú)疑是好的。"國(guó)六條"的90/70旨在加大中小戶(hù)型普通住宅的供應(yīng)，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾。但由于地方政府在實(shí)施時(shí)有一定的滯后性，執(zhí)行政策時(shí)采用一刀切的模式，不管老地塊新地塊都一律要求"90平方米以下戶(hù)型占套型面積的70%"。這樣，很多項(xiàng)目都再做規(guī)劃延后開(kāi)工。等到2007年大家都想買(mǎi)房了，樓市供應(yīng)卻出現(xiàn)了房荒，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)現(xiàn)象此起彼伏，土地價(jià)格也一再創(chuàng)新高。
2009年的大漲，似乎是"金融危機(jī)救了房地產(chǎn)業(yè)"。2008年10月，在全球金融危機(jī)的沖擊下，各地救市政策頻出，四萬(wàn)億大單，讓很多原本因資金鏈即將斷裂眼看要破產(chǎn)的公司"起死回生"。2009年，樓價(jià)再次一路狂奔。
對(duì)于今年的調(diào)控，章惠芳認(rèn)為，比前兩次可能更為有效。"但是，要真正改變樓市的投機(jī)心態(tài)，還不能光靠'堵'，切斷需求，關(guān)鍵還在于'疏'，要將樓市的閑散資金引到別的渠道去，讓住宅的投資屬性弱下來(lái)。否則一旦政策放松，大量的投資需求還會(huì)涌入樓市。"章惠芳說(shuō)。
(據(jù)錢(qián)江晚報(bào)）
