房價滯漲的秘密，數(shù)字游戲、籠絡(luò)開發(fā)商 為效果各出奇招
新一輪房地產(chǎn)調(diào)控過去一個月，盡管部分城市樓市成交量已經(jīng)出現(xiàn)多達六成的降幅，但成交均價仍然堅挺，甚至還有不少樓盤不降反升，樓市調(diào)控似乎進入了“越調(diào)越漲”的怪圈。 地方政府面臨著來自中央日益嚴厲的調(diào)控問責壓力，也顯得進退兩難。據(jù)住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司的一位負責人透露，盡管在遏制高房價方面地方政府沒有以書面形式簽訂責任書，但是對于重點熱點城市，如果房價降不下來，地方政府也將面臨嚴厲問責。 而據(jù)記者了解，迫于來自中央的巨大壓力，北京、廣州等熱點城市除了出臺調(diào)控細則外，也想盡辦法，希望讓高居不下的房價數(shù)字降下來。比如，北京市住建委已經(jīng)對高端樓盤預(yù)售申請的審批“特別慎重，速度明顯放慢”，單價5萬元以上的房源項目短時期內(nèi)已經(jīng)很難順利獲得預(yù)售證了。甚至為了穩(wěn)定預(yù)期，一些被賣掉的高價房被延緩了網(wǎng)上成交備案，因此在成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)上難以體現(xiàn)出來，達到避免拉高均價的效果；而廣州則以“銀行可以為企業(yè)銷賬”的誘惑勸導(dǎo)開發(fā)商率先降價，只要先降價，一切好商量。 軍令狀 5月19日，住建部與各地簽訂保障房工作目標責任書，并將在年底組織驗收各地住房保障工作的完成情況，納入考核和問責內(nèi)容。 對于影響面更廣的住宅價格方面，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司的一位負責人向記者透露，盡管在遏制高房價方面地方政府沒有以書面形式簽訂責任書，但是對于重點熱點城市，是否能控制房價止?jié)q轉(zhuǎn)降，也將納入年終地方政府的考核與問責。 這無異于一份來自中央的口頭“軍令狀”。 事實上，4月17日的新“國十條”中，已經(jīng)將“建立考核問責機制”引入到房地產(chǎn)調(diào)控中來。這被業(yè)內(nèi)專家稱為是“此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策中的一大進步”。而據(jù)上述住建部人士的說法，將控制房價也納入年終地方政府的考核與問責，這則意味著地方政府在調(diào)控房價的角色上又一次被升級。 中信證券首席宏觀經(jīng)濟學(xué)家諸建芳認為：“將控制房價的工作納入到地方政府政績的考核，這在某種程度上來講是一種政治任務(wù)，尤其從地方官員的角度來講，政治上的激勵是比較大的。” 有激勵就有責任。5月19日，國家發(fā)改委發(fā)布房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，4月份36個主要城市房價仍然呈現(xiàn)續(xù)漲趨勢。這樣的市場現(xiàn)實讓地方政府為穩(wěn)定房價“負總責”的要求也像一把利劍，時刻懸在地方政府頭上。 上述住建部負責人告訴記者，在目前新政已經(jīng)初現(xiàn)效果，但房價仍有上漲態(tài)勢的市場情況下，尤其需要地方政府切實落實國家出臺的相關(guān)政策，也因此相關(guān)部門對地方政府及責任人的考核與問責也會更加嚴格。 “只要房價降不下來，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控就不會停止。”中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌曾向記者表示，“現(xiàn)在降房價與地方政府的政績掛了鉤，地方政府還是會想盡辦法表現(xiàn)政策效果的�！� 胡蘿卜加大棒 面對來自中央日益嚴厲的調(diào)控問責壓力，地方政府顯得進退兩難。 地方財政依賴房地產(chǎn)的現(xiàn)狀已經(jīng)成為了不是秘密的秘密。公開數(shù)據(jù)顯示，2009年，熱點城市的房地產(chǎn)業(yè)為地方政府帶來的財政收入占地方財政總收入的40%-60%。因此，如果地方政府在落實調(diào)控政策中過于積極，則難免會影響到地方GDP的增長。 事實上，從以往的樓市調(diào)控中的確也可以看到地方政府對中央政策表現(xiàn)出的“動力不足”甚至“出手化解”。今年1月份，中央明確要求地方政府要抓緊清理減免稅等房地產(chǎn)優(yōu)惠政策之時，杭州、南京、青島等多個城市都出臺了與中央要求相悖的樓市政策。 此次新“國十條”出臺后，除北京之外，其他城市的地方調(diào)控細則仍然都較為溫和。但需要看到調(diào)控效果的地方政府卻想到了可以“治標”的辦法。 記者從北京市住建委一位相關(guān)負責人處了解到，目前對高端樓盤預(yù)售申請的審批“特別慎重，速度明顯放慢了”。從目前的審批發(fā)放情況看，單價在5萬元以上的房源項目，短時內(nèi)已經(jīng)很難順利獲得預(yù)售證了。 “在目前嚴厲調(diào)控房價的背景下，因為一個豪宅樓盤的成交拉高成交均價，掩蓋調(diào)控效果，顯然是地方政府極不愿意看到的�！北本┦幸晃粍e墅項目開發(fā)商向記者透露，最簡單的辦法就是“暫緩這個項目的預(yù)售證發(fā)放，令其不能入市銷售”。 不僅如此，記者還從接近北京市國資委一消息人士處獲悉，進入5月份，北京市國資委以約談、會議等方式授意國企房地產(chǎn)開發(fā)商降價。這位消息人士表示，北京作為3月15日后這一輪房價高升的領(lǐng)漲城市，在此番調(diào)控中備受關(guān)注，因此有關(guān)方面表示：“只要先把價格降下來，之后的拿地、開發(fā)都好商量。 與北京相比，廣州為開發(fā)商降價開出了更優(yōu)惠的政策。廣州一房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，“剛剛接到有關(guān)方面通知，如果企業(yè)率先降價，銀行可以為企業(yè)銷賬。”但是對于具體的操作方式和降價幅度，這位開發(fā)商表示目前并不知情，僅是了解到銀行最多可為企業(yè)銷掉40%的原有壞賬。 “拉價”貓膩 實際上，在地方政府想盡辦法要降低各地房價的過程里，卻也存在著人為“拉價”的痕跡。據(jù)上述開發(fā)商透露，出于對成交均價的“調(diào)控”，北京市主管部門對已獲得預(yù)售證在售的高價房成交房源，也存在放緩成交網(wǎng)上備案的進度。 “也就是說，這些高價房實際在售樓處已經(jīng)賣掉，但有關(guān)部門并不給予正式的成交合同，并延緩成交網(wǎng)上備案，因此在成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)上，這些已成交的高價房也不能在成交均價中體現(xiàn)出來，達到避免拉高均價的效果�！� 但盡管如此，房價依然高企。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，5月份北京已開盤的項目中，平均價格為25800元/平方米，與4月份22974元/平方米的實際開盤均價相比，仍然上漲了12.3%。 另據(jù)上海方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份上海開盤的17個樓盤項目中，除了個別樓盤折扣破9折之外，其余樓盤打折幅度都很小，新盤上市平均報價仍比上月漲近14%。 與此同時，知名房企在降價與不降價面前也顯得十分猶豫。5月中旬，恒大地產(chǎn)全國采取8.5折促銷策略后，萬科最近在北京新開盤的假日風景項目也小幅降價。兩大房企的降價行為引發(fā)了業(yè)內(nèi)騷動。但隨后，萬科銷售總裁肖勁對媒體“辟謠”。 海航置業(yè)銷售總監(jiān)高翔宇對記者表示，“開發(fā)商都在相互揣測對方，因為買房者的觀望，擔心降價也不會有人買，還不如暫時不降�！痹谒磥恚芏鄻潜P并非不準備降價，而是在等待時機。 然而，令許多業(yè)內(nèi)人士擔憂的是，在地方政府部門“調(diào)控”的降價下，真正調(diào)控的黃金期卻被耽誤了。 中信證券一位分析師坦言，“目前地方政府一些‘投桃報李’的辦法若想真正拉下房價，其實會為將來埋下隱患�，F(xiàn)在不讓企業(yè)賣高價，或者讓企業(yè)降價政府補償。但風聲過去后，難保他不會繼續(xù)‘補漲’來賣。這樣最大的危害在于，當數(shù)據(jù)顯示房價已跌，錯誤的信號傳導(dǎo)上去，會影響調(diào)控政策的進一步實施和執(zhí)行�！�
(據(jù)華夏時報）
