經(jīng)歷了2009年1年的“報復(fù)性回暖”之后，全國一線城市的“庫存住房”指標(biāo)再度突破20萬套“大關(guān)”，而在樓市迄今為止調(diào)整幅度最大的 2008年，這一庫存指標(biāo)的最高峰值，也不過如此。
《中國經(jīng)營報》記者獲得的來自中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月6日，北京、上海、重慶、深圳、廣州、杭州6個一線城市的住宅期房庫存已經(jīng)高達(dá)261081套，而比照市場深度調(diào)整的2008年，市場大規(guī)模的價格調(diào)整恰恰發(fā)生在一線城市庫存總量在28萬~30萬套的區(qū)間。
包括恒大、綠地、萬科等在內(nèi)的全國一線房企，都已經(jīng)不同程度地采用了降價的策略來刺激市場銷售，他們共同的邏輯在于——更難過的將是下半年，儲備現(xiàn)金自然是未雨綢繆之舉，然而，更多的地產(chǎn)商們，尚糾結(jié)在“如何降價”的苦惱當(dāng)中。
庫存逼迫
去得也快，來得更快。
當(dāng)2009年全國一線城市用不到兩個季度的時間，就消化了將近15萬套的庫存之時，欣喜的開發(fā)商們恐怕不會想到，在1年之后，庫存回來得更快，4月14日之后的樓市調(diào)控系列新政完全執(zhí)行尚未滿兩個月，巨大的利空預(yù)期之下，住房庫存便再次回升到了25萬套以上的水平。
記者從中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院獲得的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月6日，北京、上海、廣州、深圳、杭州、重慶等6個一線城市住房總庫存已經(jīng)高達(dá) 261081套，其中重慶和北京分別以92492套和88998套居于第一和第二位，而兩個城市住房庫存的總量，幾乎占到了6座一線城市庫存總量的 1/3。
相比之下，杭州和深圳的住房庫存量相對較小，一向被市場視為風(fēng)向標(biāo)之一的上海市住房庫存指標(biāo)，也穩(wěn)定在4萬余套的水平，不過，雖然在庫存套數(shù)的規(guī)模上，重慶高于北京，但是，北京在住房庫存面積上，則超過重慶，位列第一。
“庫存上升的如此之快，在我們的預(yù)料之中，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也在密切關(guān)注市場對調(diào)控政策的反應(yīng)�！�6月10日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位不愿具名的官員告訴記者，而住房庫存這一指標(biāo)，則是開發(fā)商、政府和金融機(jī)構(gòu)共同關(guān)注的除房價之外的一個共同指標(biāo)。
北京世博經(jīng)緯地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理余姚群告訴《中國經(jīng)營報》記者，如果照此水平，不用太久時間，全國一線樓市的庫存總量，將恢復(fù)到2008年下半年的峰值水平，根據(jù)該機(jī)構(gòu)的歷史數(shù)據(jù)監(jiān)測，上述6個樓市一線城市住宅庫存的峰值，出現(xiàn)在2008年10月前后，當(dāng)時這一指標(biāo)曾在30萬套左右持續(xù)“拉鋸”。
“一夜回到2008年�！北本╉樚旆康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理孫耀東告訴記者，她曾經(jīng)歷了2008年樓市的深度調(diào)整，她坦言，即便2008年，市場的成交量也沒有如此急劇下滑。
利空走勢
“庫存的增加直接來自于成交量的下降，”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，“但是，在短期內(nèi)，我們看不到市場成交情況能有好轉(zhuǎn)的趨勢。”
中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院在對庫存進(jìn)行監(jiān)測的同時，也同時對前述6個城市的成交量情況以周為單位進(jìn)行了統(tǒng)計，但這個統(tǒng)計結(jié)果，恐怕也不是開發(fā)商們愿意看到的結(jié)果，盡管這項(xiàng)數(shù)據(jù)所顯示出的趨勢，與開發(fā)商們在市場一線的感受基本相似。
記者了解到，該機(jī)構(gòu)對上述市場統(tǒng)計得出的結(jié)論，為其中4個，周成交量均屬下滑，并且幅度超過20%，廣州和北京分別以36.53%和 25.44%的周環(huán)比降幅，分列第一和第二位，6大一線城市中，重慶、杭州、深圳的成交量環(huán)比顯現(xiàn)增幅。
“如果把北京政策性住房的成交刨除的話，那么北京5月31日到6月6日這一周的成交量，比上一周的降幅將達(dá)到28%，即便是在2008年市場深度調(diào)整的時候，成交量的下跌也不是集中在這么短的一個區(qū)間之內(nèi)�！眳⑴c上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計研究的一位研究人員告訴記者。
余姚群提供了一個從歷史的角度去看待上述數(shù)據(jù)的方式，他表示，在2008年市場開始深度調(diào)整的一輪周期當(dāng)中，基本上是在成交量連續(xù)3個月出現(xiàn)平均20%降幅，并且住房庫存在27萬~30萬套之間時，開始出現(xiàn)了大規(guī)模的開發(fā)商降價行為。現(xiàn)在，不可避免的是，趨勢正在朝著這個方向發(fā)展。
國家統(tǒng)計局6月10日上午發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2010年5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%，漲幅有所回落，漲幅比4月份縮小0.4個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比4月份縮小1.2個百分點(diǎn)，上漲速度已經(jīng)有所控制。
降價糾結(jié)
盡管恒大、萬科、綠地相繼以不同的方式進(jìn)行降價，房產(chǎn)新政實(shí)施1個月后，開發(fā)商的定價“心理防線”正在出現(xiàn)松動，特別是最近以來，越來越多的項(xiàng)目加入到打折或直接降價的行列中來，像新天際SPACE+、俯臺、專家國際花園、京貿(mào)國際城等數(shù)十個在售項(xiàng)目均出現(xiàn)了單價從千元到數(shù)千元不等的下降。
“從典型的標(biāo)桿項(xiàng)目，向普通項(xiàng)目蔓延，這恐怕是一個由慢至快、由點(diǎn)到面的過程，降價現(xiàn)在還僅僅是個開始，這個通道已經(jīng)打開了。”易居中國研究院院長楊宏旭告訴記者，而中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰則表示，如此規(guī)模的打折促銷行為，雖然和2008年的降價促銷規(guī)模不可同日而語，但在2009年以來，如此規(guī)模已屬罕見，李文杰強(qiáng)調(diào)，這將是一個過程，不可能一蹴而就。
市場的反應(yīng)似乎也在暗示這條通道的可能性與可行性。北京萬科在紫苑項(xiàng)目“降價開盤”后，得到市場良好反饋，至今銷售率已經(jīng)超過60%，北京萬科高管亦承認(rèn)，如此定價策略，對于在現(xiàn)今市場狀態(tài)之下的促銷，起到了實(shí)質(zhì)性的推動作用。
與萬科紫苑項(xiàng)目展現(xiàn)出的情況一致，綠地在西斯萊公館項(xiàng)目上采用低于區(qū)域平均價格開盤的策略，也換來了銷售速度的快速提升。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目目前銷售率已超過50%。
“本輪調(diào)控和以往歷次調(diào)控都不一樣，完全是出于政府信用的考慮，所以政府的決心是很大的。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉告訴記者，“以往的歷次調(diào)控，都是在經(jīng)濟(jì)與社會民生之間進(jìn)行平衡，房價上漲，民怨較大的時候，調(diào)控會加碼；相反，經(jīng)濟(jì)遇到困難的時候，房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控又會寬松，但這一次，口徑會一直嚴(yán)厲下去�！壁w曉表示。
趙曉的觀點(diǎn)正在得到越來越多開發(fā)商的認(rèn)同，在如是政策預(yù)期之下，中國一線城市樓市已經(jīng)關(guān)閉了1年之久，并且經(jīng)歷了1年報復(fù)性上漲的房價下調(diào)通道，已然悄然打開。
(來源：
中國經(jīng)營報
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