盤點2010年的樓市調(diào)控，可以說，這是政府出臺控制手段最多，打壓力度最大的一年，從1月10日的"國十一條"到4月17日的"國十條"再到9月29日的"國五條"，但是，國內(nèi)住房價格依然沒有明顯的回落，特別是許多大城市房價不僅居高不下，進入10月以來還有小幅攀升。是什么原因使房價降不下來？
房價過高，是流動性過剩還是供不應求？
當前，一種普遍的看法是把這種高位房價歸結于流動性過剩。理由是自2009年以來國內(nèi)貨幣量增發(fā)速度較快，且流入房地產(chǎn)市場越來越多，比如說，2010年上半年流入房地產(chǎn)的新增貸款為1.38萬億元，占新增貸款4.63萬億的29.8%。2009年的這個比例是20%。此外，外資流入也構成了一個重要部分，2010年的1月～10月，房地產(chǎn)領域?qū)嶋H使用外資額同比增長了48.04%，僅10月份增加的外資就高達87億美元。
不可否認，流動性過剩不可避免地會引起樓市上漲，但是，為什么大量的流動性會涌入樓市，而不是其他行業(yè)呢？這是用流動性過剩所不能解釋的。據(jù)不完全了解，房地產(chǎn)行業(yè)的平均盈利率大約在20%左右，一般競爭性的制造業(yè)部門平均利潤率大多數(shù)在5%以下。這種收益率差距不僅使大量游資進入房地產(chǎn)市場，也會使相當一部分存量資本轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)市場上去。
如果繼續(xù)問下去，為什么房地產(chǎn)收益率會明顯高于其他行業(yè)呢？有人會說，這是供不應求的結果。如果房源短缺是問題的根源，那么，治理的途徑就是增加供給而已。據(jù)有關專家測算，從2000年到2009年期間，我國每年新增的住房竣工面積總量大約是3.87億平方米，而按人均30平方米計算，每年我國住房需求大約是5億平方米，存在著供求缺口。但是，我認為，在房地產(chǎn)市場缺乏一個有效的制度結構情況下，每年再增大住房的供給面積，依然難以減緩樓價。
比如，2009年住宅竣工面積就達到5.77億平方米，這已超過了樓市需求量，至少樓價上漲勢頭會慢下來，但是，進入2010年以來，在政府出臺的各項嚴控需求的大力打壓下，樓市依然逆市上揚�？梢�，僅僅大幅度地增加住宅供給量是不夠的，當前高房價治理需要從制度結構入手。
這里所說的制度結構是指為促進房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展，通過有效的制度安排，理順房地產(chǎn)市場上的三個基本關系，即保障房與商品房之間的關系、住房存量與增量之間的關系以及租房與買方之間的關系。
房價治理需要從制度結構入手
從保障房與商品房之間的關系上看，保障性住房是為保障低收入群體而由政府提供的住房。提供這類房子是政府的責任。問題在于，在分權競爭體制下，如何保證地方政府通過制度方式把保障房的土地使用規(guī)模確定下來。因為，同樣一塊土地，如果用于保障房，政府不僅得不到收入，而且還要增加支出。相反，如果用于商品房，不僅不要增加財政支出，而且可以獲得財政收入。
就住房存量與增量的關系來說，所謂住房存量是指居民手中實際擁有的房產(chǎn)數(shù)量。在許多城市都存在著一些居民擁有兩套或更多的住房，而另一些居民的住房卻達不到規(guī)定面積的情況。對于實際擁有兩套或更多住房的居民來說，房產(chǎn)作為一種保值與投資品種，本是無可厚非的。問題在于，如果持有住房的成本較低，許多房產(chǎn)就會退出流通。如何增大這部分資源的轉(zhuǎn)手與出租呢？我認為，應對一套以外的住房收房產(chǎn)稅，而不是居民的所有住宅。這不僅能極大地緩解房源供給不足，而且會大量減少房地產(chǎn)資源的閑置與浪費。
第三個關系是租房與買房的關系。在房地產(chǎn)租賃市場完善的條件下，每個人可以根據(jù)自己的實際情況，選擇究竟是租房或是買房。但是，如果房產(chǎn)租賃市場不健全，就容易使一部分租房者變?yōu)橘彿空�，進而加大購房的需求壓力。從我國現(xiàn)有的住宅租賃市場來看，目前還不是十分成熟與健全，主要表現(xiàn)在住宅租賃市場的合約制定與實施比房產(chǎn)買賣交易合約要復雜得多，交易費用也很高。因此，我認為，通過房屋租賃市場的有效發(fā)展，將相當一部分購房者變?yōu)樽夥空�，這應也成為當前房地產(chǎn)市場有效治理與制度建設的一項重要內(nèi)容。
當然，樓價治理與房地產(chǎn)市場發(fā)展是十分復雜的，還需要多種因素與措施配合，但是，如果能從制度結構上理順以上三個關系，那么，無論從短期的房價抑制抑或是長期的房地產(chǎn)行業(yè)治理至少都是有幫助的。
(來源：廣州日報）
