第一個交付的配建保障房普福心苑
熱得發(fā)燙！昨天，在上塘單元宅地的競爭中，來自福建的開發(fā)商陽光城力壓保利、江蘇新城、濱江、德信等對手，以總價12.3億元、樓面價15111元/ 平方米拿下上塘單元宅地，溢價率高達51.45%。這不僅沖破了49%的溢價率上限，更是創(chuàng)下三年來的溢價率新高。
就在上周，一則“杭州土地取消價格上限，恢復(fù)價高者得”的消息引爆杭城，昨天51.45%的高溢價率的出現(xiàn)，坐實了這一政策的解禁。這也就意味著，杭州土地不再設(shè)置土地出讓最高溢價率，配建保障房這一土地政策也開始淡出歷史舞臺。
配建保障房的政策出臺
是為了抑制土地市場的熱度
杭州商品房配建保障房的政策，最早出現(xiàn)于2011年，當時甚至引發(fā)了全國關(guān)注。
2011年2月28日，在杭州市政府出臺的“關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實施意見（杭政函〔2011〕22號）”（即新國八條杭州版細則）中有一條全新規(guī)定：2011年商品住房供地總量中安排10%的土地用于建設(shè)或配建保障性住房。同年5月31日，杭政儲出201113號地塊和杭政儲出201115號地塊出讓，成為首個配建保障房的商品房地塊，分別由遠洋地產(chǎn)和溫州東日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得。
2012年10月，杭州土地出讓規(guī)則再次出現(xiàn)變化，宅地競價溢價率達到49%后即轉(zhuǎn)為競投保障性住房面積。當時，不少開發(fā)商收到一份文件——《關(guān)于貫徹國土資電發(fā)【2012】87號文件有關(guān)事宜的通知》，文件明確提出“對商品住宅地塊，當土地價格溢價率達到49%時，將調(diào)整競價方式，即鎖定地價，‘從零開始’競投配建安置用房或保障性住房面積”。在當年10月的土地出讓會上，新政新規(guī)首次啟用，中海地產(chǎn)以總價56億元、配建保障房9.8萬平方米競得三堡沿江三宗宅地，即現(xiàn)在的御道路一號項目。
2013年到2014年上半年這段時間是杭州土地出讓的火熱時期，也是商品房配建保障房勢頭最猛的時間段，期間有近30宗出讓商品房地塊配建保障房，其中不乏華家池地塊、杭師大地塊、蔣村單元地塊等高端項目所在。不過，進入2014年下半年后，隨著開發(fā)商拿地熱情的減退，導(dǎo)致土地競拍時未到進入保障房競拍階段便已完成了拍賣，商品房配建保障房的情況很少再出現(xiàn)。
來到今年9月，杭州主城推出的杭政儲出[2015]23號地塊（即萬科文暉單元地塊）的出讓會上，記者發(fā)現(xiàn)“保障房競投”已經(jīng)從杭州掛牌出讓書面競價規(guī)則中取消。競價規(guī)則修改之后，文本表述為：“在新一輪報價3分鐘內(nèi)無競買人報價的（且未達到上限價格的），上一輪掛牌單位和掛牌價即為本次掛牌出讓的受讓單位和受讓價格。由主持人宣布本地塊競價結(jié)束，并公布本地塊掛牌受讓單位和價格。”
共有33個樓盤須配建保障房
無法單獨成單元可折現(xiàn)
從2011年5月配建保障房政策開始實行，到今年9月該政策開始淡出，5年時間杭州共有33個商品房項目配建保障房，總建筑面積34.5萬平方米，共近7000套房源。
據(jù)杭州市住房保障辦公室相關(guān)負責人介紹，截至目前，商品房配建保障房已經(jīng)交付的有一個，即江干區(qū)遠洋心里(樓盤頁 戶型圖庫 動態(tài) 價格) 小區(qū)中的普福心苑。另外，今年還將有三個配建保障房項目交付，分別是湖漫雅筑、官河錦庭和歌山品悅府，“這幾個項目都在濱江，位置很不錯，都是地鐵房，已經(jīng)分配出去了。”該負責人表示。
在這33個商品房配建保障房項目中，保障房體量最大的是中海·御道路一號項目，三宗宅地保障房面積共98100平方米，共2128套房源。體量最小的是首開田園地塊，僅100平方米共2套房源。據(jù)住保辦負責人介紹，33個項目中，有2個已經(jīng)折現(xiàn)（首開田園項目和萊蒙·水榭春天項目），還有2個則轉(zhuǎn)為地鐵集團的拆遷安置房（華家池58號、59號地塊）。
2個折現(xiàn)的項目中，首開田園項目的配建保障房面積僅100平方米，萊蒙·水榭春天也僅有550平方米，按照規(guī)定，配建保障房每套建筑面積在45-60平方米，兩個項目分別只有2套和11套房源，無法達到配建保障房至少要單獨成棟或者單元的要求。“根據(jù)地塊層高、容積率等實際情況，如果配建保障房無法單獨成棟或者單元，我們會要求折現(xiàn)，”該負責人表示。據(jù)悉，折現(xiàn)將以當時的市場評估價作為標準，如針對萊蒙·水榭春天由兩家評估公司共同估價，最后取了中間值，價格在18000元/平方米左右。
同一個小區(qū)內(nèi)，商品房和配建保障房將共享住宅品質(zhì)、共享配套服務(wù)、共享教育資源，與以往的保障房相比，商品房配建保障房的居住條件無疑更加優(yōu)越。這些房源分配給誰，通過什么樣的方式分配也成為了社會關(guān)注的焦點。據(jù)住保辦負責人介紹，商品房配建保障房將沿用目前的公租房分配方式，公開搖號產(chǎn)生。申請對象依然是杭州市區(qū)（不含蕭山、余杭）范圍內(nèi)符合條件的城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生及創(chuàng)業(yè)人員。
第一個交付小區(qū)普福心苑
已有180多戶入住
在33個商品房配建保障房項目中，普福心苑是目前唯一交付的一個。這個位于遠洋心里小區(qū)內(nèi)的保障房，如今已經(jīng)有180多戶家庭入住。昨日，記者實地探訪了普福心苑。
普福心苑位于遠洋心里15幢，就在小區(qū)大門入口處右手邊，光從外立面上看，它與小區(qū)內(nèi)其他商品房樓棟完全沒有差別。據(jù)小區(qū)物業(yè)經(jīng)理李陸介紹，除了單套戶型較小以外，普福心苑在設(shè)計、施工、配套方面與遠洋心里完全一致。
走進樓棟里面，可以看到這批房子基本呈現(xiàn)兩梯八戶格局，有40余平方米和60余平方米兩種戶型。房間內(nèi)按照市本級公租房裝修標準進行了簡裝修，地面鋪設(shè)米色拋光磚，屋內(nèi)墻壁刷白，廚房搭配米色整體櫥柜，坐便器、臺盆、花灑以及廚房間的水槽均采用家用常見的知名品牌，整個房子采光通風、戶型設(shè)計、空間利用以及配套設(shè)施均可滿足住戶日常生活。
據(jù)李經(jīng)理介紹，普福心苑在去年9月份交付，總共232套房源，今年1月份和6月份先后迎來了兩批共180余戶家庭。據(jù)了解，小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心還為保障房家庭提供了100個專屬地下車位，月租金只要200元/月，低于商品房的360元/月，從現(xiàn)在的情況來看，還有70多個車位富余。
“整個配套、整個業(yè)態(tài)都是商品房和保障房家庭共享的，包括學(xué)區(qū)也是。”李經(jīng)理告訴記者。
配建保障房離場
現(xiàn)在是時候了
對于配建保障房政策的離場，透明售房網(wǎng)市場研究院院長方張接表示了歡迎。方張接認為，配建保障房政策是在土地市場偏熱、溢價率偏高的背景下出臺的特殊政策，已經(jīng)不適用現(xiàn)今市場的實際情況，杭州土地市場不會再出現(xiàn)普遍性的激烈爭奪情況。
方張接還表示，今年5月杭州市政府已經(jīng)出臺文件大力推進保障房貨幣化安置，配建保障房已經(jīng)與這一政策相背。
與此同時，有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管商品房小區(qū)配建保障房能夠限制地價，同時可以解決保障房的問題，但對于商品房來說，尤其是豪宅小區(qū)，不利于小區(qū)在規(guī)劃、配套、居住群體等方面的均好度。
每日商報
