“不是人選房，而是房選人”，這是近期對(duì)于杭州樓市的一句調(diào)侃，雖然有些夸張，不過最近杭州買房確實(shí)越來越難了。
只有人才和無房戶才能手握“熱點(diǎn)樓盤”的入場券，而且也不一定能搖到，5月初濱江博語華庭
就連不限購的臨安項(xiàng)目，也在近期創(chuàng)下了整體中簽率約11.83％的新低。
更不要說沒有房票，只能觀望樓市喧囂的人了。
住宅搖號(hào)難，再加上畢業(yè)季來了，大批年輕人涌入，想在杭州快速站穩(wěn)腳跟，所以近期關(guān)于買房planB——商辦類公寓的話題再次在各個(gè)討論群里活絡(luò)起來。
備受關(guān)注的亞運(yùn)村板塊，華潤亞奧城首開之時(shí)，近400套公寓“秒售罄”，后面加推依舊火熱，類似公寓火爆的案例很多，不少人打起了公寓的主意。
公寓和住宅有什么區(qū)別？能不能買？買什么樣的公寓不會(huì)踩坑？
01丨壹
首先公寓與住宅存在本質(zhì)的區(qū)別，與住宅相比，公寓確實(shí)存在一些弊端，僅帶有居住屬性，不能落戶，不帶學(xué)區(qū)，產(chǎn)權(quán)只有40年，一般商水商電且不帶學(xué)區(qū)，而且二手公寓出手困難，租金是盈利的重要來源。
買公寓也要注意防范很多“坑”，尤其是產(chǎn)權(quán)分割方面的。
需要考慮的問題不少，但是仍然有不少人在買公寓，所以公寓也存在讓購房者選擇的理由。
第一點(diǎn)就是不限購，無需考慮房票的問題，只要有錢就能入手，限制條件少。
第二點(diǎn)是相比住宅總價(jià)更低，杭州購買住宅200萬是“門檻價(jià)”，核心區(qū)域動(dòng)輒四五百萬，市面上流行的酒店式公寓多以小戶型為主，總價(jià)更低。
例如亞奧城小戶型酒店式公寓，成交均價(jià)約36000元/㎡（數(shù)據(jù)來源克而瑞），總價(jià)不到200萬就可以買到，而周邊新房濱江星翠瀾庭
相比來說，同樣的地段和配套，總價(jià)相差近一半。而且奧體亞運(yùn)村的新房有多難買都是眾所周知的。
第三點(diǎn)，雖然房屋性質(zhì)不同，但是公寓擁有“小而全”的特點(diǎn)，臥室、廚房、衛(wèi)生間具備，非常適合小年輕生活，而且LOFT公寓可做成2房甚至3房，功能完備。
另外“限酒令”政策規(guī)定商業(yè)最小分割單位不得小于300㎡之后，杭州公寓市場上猛然新增一批特殊的產(chǎn)品，就是從2020年起，熱度就居高不下的300方大平層。
300方大平層與小面積公寓不論是買家心態(tài)還是購置需求方面都存在天壤之別，買300方大平層，跟買奢侈品的心態(tài)相似。
而且大部分300方大平層或者占據(jù)了城市一線的景觀資源和地段，或者在產(chǎn)品方面相比住宅做到更加突出和高級(jí)，所以300方大平層成為少數(shù)富豪的“收藏品”。
02丨貳
綜合公寓的特點(diǎn)，個(gè)人認(rèn)為有三類人群適合購買公寓。
一類是無房票，手頭的資本沒有去處的投資者，酒店式公寓是不錯(cuò)的突破口。不管怎么說，公寓也是房子，相比放在銀行，不動(dòng)產(chǎn)的屬性或許還潛藏著資產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期。
但是對(duì)于這類人群來說，需要足夠敏銳的慧眼，不慎“入坑”，深陷其中的案例也不在少數(shù)。
另一類是畢業(yè)之后，急于在杭州安家的年輕人。相信大家都聽到過這樣一句抱怨：“每個(gè)月交租金都是在幫房東還房貸”，所以心儀的樓盤久搖不中的情況下，可以買總價(jià)低的小戶型公寓過渡，搖到住宅，再把公寓出租，用公寓的租金還房貸。
當(dāng)然這是在有足夠資金的情況下，可以“任性”地既買公寓又買房。
而隨著90后，00后逐漸成為社會(huì)的主力軍，市場上的買房理念也在悄然發(fā)生著變化，這就產(chǎn)生了另外一種情況。
部分年輕人認(rèn)為公寓“小而全”，而且總價(jià)低，想在這個(gè)城市有個(gè)安身之所，公寓就夠了，并且是用于自住的，也就不用考慮回報(bào)率等問題。
而且現(xiàn)在年輕人都傾向于一種生活方式，和朋友一起住一個(gè)LOFT公寓，簡單又舒適。
還有一類是將公寓打造成小型辦公場所的人群，例如小型工作室、網(wǎng)紅直播拍攝工作室等，相比寫字樓，公寓兼顧居住和辦公，更具實(shí)用性。
03丨叁
那么問題來了，公寓該怎么買？
首先，不管是投資還是自住，都要看重地段，尤其需要靠近地鐵，公寓生活人群密度高，未來租住人群占比高，對(duì)于交通的依賴性強(qiáng)，地鐵的重要性不言而喻。
而且地鐵周邊項(xiàng)目也存在天然的“保值性”，這是未來生活和出租的保障。
其次，公寓居住群體中年輕人占比大，對(duì)于年輕人來說，希望在周邊生活圈中就能完成自身對(duì)于娛樂、購物的需求，所以好的公寓需要有豐富的生活配套。
第三，位于產(chǎn)業(yè)集聚之地的公寓更易于出租，產(chǎn)業(yè)集聚意味著人才集聚，這類人群對(duì)于生活品質(zhì)也有一定追求，對(duì)公寓的需求也更大。
需求量有了，公寓自然就可以不愁出租。
第四，買占據(jù)城市稀缺資源和地段的，例如市中心或擁有一線江景的公寓類產(chǎn)品，這種往往體現(xiàn)在300方的大平層。
第五，從回報(bào)率的角度考慮，小面積公寓投入少，尤其是雙鑰匙產(chǎn)品出租回報(bào)率更大。在購買之前也需要考察項(xiàng)目周邊的真實(shí)租金狀況如何，為自己算一筆賬。
并且，公寓同樣要選擇品牌開發(fā)商和具有良好口碑的物業(yè)，尤其是物業(yè)的專業(yè)度，與后期的生活品質(zhì)息息相關(guān)。
04丨肆
最后我們將話題落回更實(shí)際的市場現(xiàn)狀，或許現(xiàn)在面臨的不是怎么挑的問題，而是供應(yīng)短缺。
目前杭州酒店式公寓整體屬于供不應(yīng)求的狀態(tài)，庫存量少，早前供應(yīng)量集中的，如城東新城，也幾乎沒有多少可以挑選的空間了。
優(yōu)質(zhì)的公寓項(xiàng)目，在市場上還是比較走俏的，中融藍(lán)城Co.C理想城一年的時(shí)間，首付的“水平線”就往上走了10萬左右。
有需求的購房者還是要盯緊樓盤動(dòng)態(tài)。現(xiàn)在市面上值得關(guān)注的酒店式公寓有華潤亞奧城中融藍(lán)城Co.C理想城、龍湖紫金上城融創(chuàng)運(yùn)河印值得關(guān)注的大平層諸如黃龍?jiān)破�、觀云錢塘城等等
來源：秒懂杭州樓市
