| PART 1 |
杭州限購(gòu)、限貸、限地價(jià)、限售價(jià)、限人群、5年限售，各種限。
紅盤熱、非紅盤熱、搖號(hào)熱；未科熱、奧體熱、臨安熱、寧圍熱、南部新城熱、義烏熱、紹興熱、嘉湖熱、全城熱、全省熱。
幾乎所有的路上都有障礙，似乎所有都指向熱錢、收益、利潤(rùn)，人性所向，利益所趨，房地產(chǎn)不管是熱度還是價(jià)格都階段性登頂。
限價(jià)時(shí)代開發(fā)企業(yè)全熱衷于短期效益本無(wú)可厚非，但全民炒房的扭曲，忽視住宅居住功能產(chǎn)品生命線，導(dǎo)致庸品迭出，劣幣淘汰良幣，這是樓市悲哀，調(diào)控之殤。
至于政府報(bào)告中的提到的“競(jìng)地價(jià)，競(jìng)質(zhì)量“的政策，在雙限緊箍咒，無(wú)利潤(rùn)、快周轉(zhuǎn)主旋律下，就是無(wú)土之根。
但就像前幾天我們論述的：不論是“房住不炒”的政府定性，還是現(xiàn)實(shí)哪怕你有100套房子“自己總要住其中的一套”的鐵律，房子的價(jià)值最終會(huì)回歸品質(zhì)。
雖非危樓將傾的十萬(wàn)火急，但也必須有覆巢之下，安有完卵的擔(dān)憂，于此相反沒(méi)有束縛的公寓產(chǎn)品處處呈現(xiàn)出百花齊放的狀態(tài)，有些不在于成本，只在心意的巧思和創(chuàng)意，住宅開發(fā)真的應(yīng)該學(xué)學(xué)。
| PART 2 |
舉幾個(gè)例子：在新建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)下，符合家庭人員結(jié)構(gòu)的功能性三房?jī)尚l(wèi)至少要95㎡起步，做的稍微舒適點(diǎn)至少105㎡左右，但其中出發(fā)點(diǎn)并沒(méi)有換位思考，要知道杭州動(dòng)輒3-5萬(wàn)/㎡的房?jī)r(jià)，這與89㎡三房?jī)尚l(wèi)時(shí)代差了10-40萬(wàn)��！
看看島國(guó)日本，60㎡（套內(nèi)，無(wú)公攤）基本就是剛需三口之家的標(biāo)準(zhǔn)，所以逼迫產(chǎn)品端絞盡腦汁做戶型，杭州市場(chǎng)確實(shí)也有小戶型出彩的，可惜很遺憾大多也是公寓做出來(lái)的。。
濱湖新城云安小鎮(zhèn)53㎡就可以做到兩室戶，63㎡可以做到兩房朝南的兩室一廳，別說(shuō)公攤系數(shù)和面積還遠(yuǎn)超住宅，說(shuō)明在住宅上完全可行。
如果我們把杭州住宅臥室和公共空間同比例縮小，做足飄窗和陽(yáng)臺(tái)面積，還是能夠做出相當(dāng)不錯(cuò)的89㎡，甚至更小的三房?jī)尚l(wèi)戶型，控總價(jià)的基礎(chǔ)上，解決剛需兩代，甚至三代人相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的住房問(wèn)題。
東湖新城的云棲宸園就是另辟蹊徑的案例，建面約89㎡戶型設(shè)計(jì)，巧妙的將雙陽(yáng)臺(tái)其中的一半包入主臥，這樣就無(wú)形中增加了臥室使用面積，也就這個(gè)idea，建筑新規(guī)下的89㎡大三房?jī)尚l(wèi)才有可能實(shí)現(xiàn)。
擠擠總有料。
| PART 3 |
另一個(gè)例子，紅盤現(xiàn)房錦繡公館的公寓，把層高做到約4.79米，分割兩層也高于市面常見(jiàn)的4.5米太多。
關(guān)鍵是這批空中躍墅中建面約118㎡戶型，還更用心，一樓客餐廳公區(qū)做挑高處理，與別墅尺度和居住場(chǎng)景無(wú)差異，文教區(qū)地段+墅式格局，確實(shí)要比郊區(qū)疊墅好太多。
更硬核的是，主臥底板創(chuàng)意性的向下下沉約50cm，把兩層居住空間拔高到了約5.3米，即使分成兩層，平均也超2.6米，怎么樣？說(shuō)是杭州最接近住宅感受的公寓也不為過(guò)。
這樣一對(duì)比，公寓項(xiàng)目都這么拼了，住宅市場(chǎng)還停留在國(guó)標(biāo)層高的真該檢討一下了。
打品質(zhì)牌的杭州，完全有理由將層高提高到3米以上，畢竟大幅占用層高的地暖、中央空調(diào)等舒適系統(tǒng)已經(jīng)普及，更何況動(dòng)輒150起步的戶型面積，層高確實(shí)要與時(shí)俱進(jìn)，真不能憋屈。
第三個(gè)創(chuàng)意是增加了陽(yáng)臺(tái)空間，傳統(tǒng)晾曬習(xí)慣并沒(méi)有產(chǎn)品差異而被磨滅，類住宅進(jìn)化又前進(jìn)了一步，確實(shí)有種公寓、住宅傻傻分不清的感覺(jué)，確實(shí)不容易。
| PART 4 |
說(shuō)到陽(yáng)臺(tái)，還不得不說(shuō)一下未來(lái)科技城中南未來(lái)里，建面僅約30㎡戶型創(chuàng)意出層高約4.79米的loft形式，硬是做成了雙鑰匙戶型，麻雀雖小，五臟俱全，上下兩層獨(dú)立入戶，衛(wèi)浴、起居各成天地。
特別的是利用挑空的設(shè)計(jì)，在如此小的面積里打造了一樓約15㎡的露臺(tái)，那可是戶型面積一半尺度的露臺(tái)啊！
完全打破超小戶型的牢籠感受，做一個(gè)空中花園，肆意的與自然接觸，享受下花園洋房的感覺(jué)，確實(shí)相當(dāng)值。
而這個(gè)創(chuàng)意與曾經(jīng)在杭州風(fēng)云叱咤一時(shí)的奇偶數(shù)錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，有異曲同工之妙，可惜的是住宅，再也難有這樣的創(chuàng)意了。
更讓人驚訝的是二樓還有一個(gè)超實(shí)用收納空間，硬核的是未來(lái)里建面約67㎡戶型，硬是做出了一樓、二樓皆可變南向兩臥的絕妙空間格局，能適合不同家庭結(jié)構(gòu)，值得點(diǎn)贊。
| PART 5 |
還有，阿里云谷旁的春樹云筑，值得一說(shuō)的亮點(diǎn)除了綠城作品的全玻璃幕墻鉆石立面的顏值在線，與一般死板的公寓立面大相徑庭。
更吸引人的是中空雙層廊設(shè)計(jì)，讓對(duì)望的每戶都由中庭隔絕，沒(méi)有對(duì)視的尷尬，這份感覺(jué)就像奢華酒店和快捷酒店的差別，同樣在意密度的同時(shí)，不知不覺(jué)拿捏住調(diào)性。
同地段的海悅中心，擅長(zhǎng)的是年輕社區(qū)生活營(yíng)造，圍繞園區(qū)的空中跑道、900㎡運(yùn)動(dòng)館、25M泳道室內(nèi)恒溫泳池、屋頂花園、超2000㎡地下鄰里空間，處處在宣示年輕就要健康、就要嗨，這樣的配套，杭州豪宅中也難出其右吧。
至于龍湖丁橋天街旁的海倫堡星座，絕招是雙鑰匙戶型在門外就進(jìn)行分割，分門入戶，各走各家，完全沒(méi)有普通雙鑰匙相同時(shí)段進(jìn)出的尷尬。
| PART 6 |
公寓都在學(xué)習(xí)住宅的產(chǎn)品主義，讓不接地氣的公寓變得更像住宅，更有煙火氣，住宅還有什么理由不努力，另一方面，這些公寓發(fā)光的地方大多也可以用到住宅規(guī)劃上，與其花心思在一次開幾棟樓能壓低中簽率，不如實(shí)實(shí)在在讓產(chǎn)品吸引人。
不要忘記，真要回到90/70；3萬(wàn)方拿證、至預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)必須開盤；二手房出指導(dǎo)價(jià)；打破學(xué)區(qū)價(jià)值的多校劃片的四政合一的老路新帖上。
提容納、控供應(yīng)、控倒掛預(yù)期、控學(xué)區(qū)房，擠出泡沫，市場(chǎng)立馬打回原形都未可知。
因此多花點(diǎn)心思，未雨綢繆的練練內(nèi)功，無(wú)論逆境、順境，高周轉(zhuǎn)、低周轉(zhuǎn)，才能把市場(chǎng)規(guī)律玩溜。
堅(jiān)持用心照亮杭州產(chǎn)品主義的那條路，誰(shuí)都可以做，但要堅(jiān)持做、不走錯(cuò)，要點(diǎn)勇氣和前瞻，最好的回報(bào)就是粉絲捧你，市場(chǎng)不會(huì)永遠(yuǎn)好。
來(lái)源：杭州房叔
