最近幾天，關于老舊小區(qū)全拆重建的消息，成為全社會的熱點話題。
消息源自幾天前浙江省發(fā)展改革委和浙江省建設廳聯(lián)合印發(fā)的《關于開展2021年度未來社區(qū)創(chuàng)建的通知》，《通知》中表示：
“2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在較大安全隱患的住宅小區(qū)，開展全拆重建類創(chuàng)建，實現(xiàn)‘一次改到位’。”
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實際上，這是一份關于浙江省2021年未來社區(qū)創(chuàng)建的通知。
但人們普遍把關注焦點放在了這一條關于老舊小區(qū)“全拆重建”的表述上。
若僅僅按照《通知》中的表述，杭州市區(qū)中包括朝暉、德勝、采荷等在內，有不少小區(qū)都滿足全拆重建的要求，這些老舊小區(qū)都會全拆重建嗎？
針對此問題，3月31日，浙江省發(fā)改委作出了澄清： “這樣的理解是片面的”，在未來社區(qū)創(chuàng)建中，滿足《通知》中“針對2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在較大安全隱患的住宅小區(qū)”只是基礎條件，要實現(xiàn)“開展拆除重建類創(chuàng)建”，還要綜合考慮政策處理難度小、居民意愿高、改造需求強、資金能實現(xiàn)基本平衡等因素，且在創(chuàng)建過程中還要求原居民原拆原回，做到量力而行，科學有序推進，“要堅決防止因誤讀政策引發(fā)的房地產化傾向，杜絕以未來社區(qū)名義‘炒地炒房’，堅決不搞‘一刀切’的大拆大建。這是我省未來社區(qū)建設的基本原則”。 根據(jù)此說法，那么老舊小區(qū)到底哪些拆？哪些不拆？誰有權決定？
01
被動拆、主動拆 截然不同
拆遷一詞，之所以能激起全社會的關注，是因為很多人通常將其視作一場“造富行動”。
過去多年中，拆遷牽動和影響著很多家庭，釘子戶、拆遷一夜暴富、拆二代等等，都有很多傳奇故事。
但實際上，過去多年的拆遷案例，基本全都是屬于被動拆遷。
政府因為要實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，以及其他公共利益需要而征收土地。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，政府在征收此類土地時，必須對土地使用權人進行補償。
在這一過程中，被征收土地的家庭必須拆遷，接受政府安置。但由于能獲得補償，幾乎無一家庭會不同意拆遷，甚至很多家庭都期待著能夠拆遷。
但是，此次浙江省出臺的《通知》中，小區(qū)全拆重建與以往的拆遷截然不同�！锻ㄖ分辛谐隽巳齻�條件作為衡量是否全拆重建的標準，且在滿足這些基礎條件的同時，還要綜合考慮政策處理難度、居民意愿和資金平衡等因素。
也就是說，能夠全拆重建的小區(qū)，是居民主動要求拆，并可自行籌措資金重建的小區(qū)。
從法律的角度看，改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意（《物權法》第七十六條）。
但是，獲得2/3以上的業(yè)主同意之后，小區(qū)就能得以重建嗎？
實際上，到目前為止，中國幾乎沒有一個業(yè)主主動重建小區(qū)的成功案例。
02
民意難調 重建困難重重
杭州
朝暉六區(qū)67幢，是一幢從1993年到2014年間經過5次鑒定均被指出存在嚴重安全隱患的危房。
在2014年1月，這幢樓第五次被鑒定為C級危房（最高等級為D，即整幢危房，需立即停用）。
但是7年過去，至今這幢危房仍未拆除，仍有業(yè)主居住。
朝暉六區(qū)67幢現(xiàn)狀實景圖
2015年，下城區(qū)政府將包括67幢在內的朝暉六區(qū)4幢危房列入“2015—2017三年行動計劃”解危名單。
2018年3月，相關部門進行入戶民意調查時，因為沒達到全小區(qū)90%（525戶）同意成片改造的最低啟動比例，拆除工程擱置。
根據(jù)相關報道，截至2019年6月，距525戶簽字同意相差3戶。
雖然大部分的業(yè)主，都十分希望居住條件能得以改善。但是在每個小區(qū)中，總有相當一部分的業(yè)主，訴求各不相同，難以達到統(tǒng)一的目標。
比如，有的家庭早已搬離舊房，業(yè)主只希望等到政府強制要求拆遷，以獲得更多的賠償。或者即將賣房，倘若重建，將耽誤自身出售計劃。
有的家庭則只剩下白發(fā)蒼蒼的老人居住，老人與危房，誰先壽終正寢或許都不確定，更不希望再折騰搬家。
歷經多年，朝暉六區(qū)67幢仍未達到90%的業(yè)主同意的條件，這幢C級危房，至今仍未有拆除重建的跡象。
03
老舊小區(qū)加裝電梯困境
小區(qū)重建的難點縮影
老舊小區(qū)業(yè)主主動要求拆除重建的實施難度，實際上在近幾年杭州老舊小區(qū)加裝電梯的工程中就可見一斑。
杭州自2017年開始實施老舊小區(qū)加裝電梯工程以來，民意難統(tǒng)一一直是加裝電梯工程中“卡脖子”的大問題。
根據(jù)此前執(zhí)行的《關于開展杭州市區(qū)既有住宅加裝電梯工作的意見》中規(guī)定，申請加裝電梯需要“本單元三分之二以上業(yè)主同意，且公示期間無實名制書面反對意見”。
在實際操作時，往往一層和二層業(yè)主反對意見較多。較多樓幢征得了三分之二以上的業(yè)主同意之后，也很可能因為一紙反對書導致工程擱淺。
針對這一問題，4月1日，《杭州市老舊小區(qū)住宅加裝電梯管理辦法》正式施行，這是全國首部老舊小區(qū)住宅加裝電梯地方政府規(guī)章。
其中明確“既有住宅需要加裝電梯的，申請人應當征求所在單元全體業(yè)主意見，經本單元建筑物專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意后，簽訂加裝電梯項目協(xié)議書。
這一條款，旨在能夠有效解決此前加裝電梯工程中的“一票否決”問題。
已加裝電梯的杭州某小區(qū)
如果是放在小區(qū)重建的問題上，要解決“一票否決”的問題，在香港地區(qū)有類似的制度參考。
香港有兩種土地征收制度，即公益征收制度和強制售賣制度。
其中，在強制售賣制度中，行政權力不直接介入，而是由“多數(shù)份額擁有人”向土地審裁處申請后，由土地審裁處決定是否批準。當多數(shù)份額擁有人的比例達到90%之后，土地即可被出售。
但在土地公有制的大陸地區(qū)，涉及到國有土地征收等方面的小區(qū)重建工程，需要更多的規(guī)章制度出臺。
除了“一票否決”問題之外，資金問題也是阻撓小區(qū)重建的難點問題。
以加裝電梯為例。在杭州，加裝一部電梯一般價格在50萬元到60萬元左右。刨除政府支持的20萬元補助外，一臺電梯的成本也要30萬元到40萬元，這些都是需要居民自行籌措。另外，除了日常的保養(yǎng)開支之外，如果有主要部件損壞，還需要另外的資金進行購買和更新。
針對此問題，目前各小區(qū)一般采取按樓層出資的方法：一二樓不出錢，從三樓開始，樓層越高出資越多。
但是，小區(qū)重建關系每戶家庭，籌措資金必須要每一戶家庭分擔，這將大大增加小區(qū)籌措資金的難度。
基于以上法律規(guī)定和具體實施中可能遇到的困難，關于2000年以前建成、多孔板建材、存在較大安全隱患的老舊小區(qū)到底拆不拆，誰拆誰不拆的問題，官方給出的政策解讀是：
還要綜合考慮政策處理難度小、居民意愿高、改造需求強、資金能實現(xiàn)基本平衡等因素，且在創(chuàng)建過程中還要求原居民原拆原回。
很明顯，浙江省發(fā)改委和浙江省建設廳聯(lián)合印發(fā)的《關于開展2021年度未來社區(qū)創(chuàng)建的通知》，實際上是一次政府倡導、居民自愿、資金平衡、原拆原回的舊城改造。
對老舊小區(qū)來說，這是一次難得的歷史機遇。但是能否順利實施，可能更多的取決于絕大多數(shù)居民的共同意愿。
期待這次行動和探索，成為城市有機更新的一個樣本。
來源：丁建剛房產
