蛋殼“暴雷”事件還在持續(xù)發(fā)酵。
幸運(yùn)的房東一邊暗自慶幸，還好未波及自身；另一邊則陷入深深焦慮，不知道下一個(gè)倒下的會(huì)是誰？
已經(jīng)把房子出租的房東莉莉安就相當(dāng)發(fā)愁，萬一托管給某公司的房子也跟著暴雷，那可怎么辦？一半多的按揭全靠租金，這筆收入一旦斷了，資金鏈瞬間吃緊。
是的，長(zhǎng)租公寓的接連暴雷，正引發(fā)一系列多米諾骨牌效應(yīng)。比如，風(fēng)靡多年的“以租養(yǎng)貸”，是否就此終結(jié)？
曾幾何時(shí)，以上海歐神、深圳雅房為代表的資深炒家，提出的以租養(yǎng)貸、只進(jìn)不出的“貔貅式買房”，一度十分流行。
“復(fù)利模式房滾房、劏房切屋為畝產(chǎn)、只買不賣租為王”是他們最擅長(zhǎng)的三板斧。
其核心要義，就是通過以租養(yǎng)貸、進(jìn)行復(fù)利模式房滾房，以達(dá)到個(gè)人資產(chǎn)最大化。
有人迫不及待想反駁，要是怕暴雷，干脆把房子收回來自己出租，還能多收一個(gè)月租金（租給長(zhǎng)租公寓，至少要扣除一個(gè)月的空置期）。
房子出租，方式無外乎兩種：個(gè)人直租，或托管給中介/長(zhǎng)租公寓。
個(gè)人直租固然最安全，前提是你得有時(shí)間、還不怕折騰，搞裝修、置辦家具、負(fù)責(zé)后期維修。租房跟買房一樣，不是去一趟就能解決的，好些時(shí)候光帶看就得去個(gè)四五趟。
要是運(yùn)氣差，碰上中介控盤，房子空置幾個(gè)月都未必能租掉。我一鄰居，房子在各大網(wǎng)站、中介后臺(tái)掛了毛兩個(gè)月，一個(gè)看房的人也沒。
私下一打聽，非托管房源中介壓根就沒推，因?yàn)橥泄芊吭炊紱]租完；至于58同城、安居客等網(wǎng)站，多是中介或二手房東在低價(jià)“釣魚”。
最省時(shí)省力的，自然是把房子長(zhǎng)期托管給中介/長(zhǎng)租公寓。市場(chǎng)有需求，加上2016年推行“租購(gòu)并舉”政策，在資本助力下，各大長(zhǎng)租公寓企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。
可弊端也不少。首先，房東沒有自主權(quán)。就說今年，突如其來的疫情，讓租賃市場(chǎng)“雪上加霜”，長(zhǎng)租公寓直接要求房東降租金，連商量余地都沒。
老杭州人小邵，兩年前把房子租給自如，合同簽了5年。今年管家直接通知，租金降8個(gè)點(diǎn)，不然退租，裝修款折價(jià)轉(zhuǎn)讓。
即便沒疫情，碰上租賃行情下行，續(xù)簽合同時(shí)，中介也會(huì)提出延長(zhǎng)空置期。房東若不答應(yīng)，便拒絕收房。
其次，碰上蛋殼這樣的長(zhǎng)租公寓，不僅租金泡湯，還得跟租客扯皮。
自2018年8月杭州鼎家資金鏈斷裂后，迄今全國(guó)已有超30家大大小小的長(zhǎng)租公寓暴雷。誰都不敢打包票，下一個(gè)不會(huì)輪到自己。
頻頻暴雷的長(zhǎng)租公寓，在第一關(guān)就為“以租養(yǎng)貸”設(shè)下重重關(guān)卡。
房子順利租出還不夠，還得租出高價(jià)�？珊贾莠F(xiàn)在的租售比，實(shí)在沒眼看。
兩天前，《層樓》剛寫過，曾經(jīng)的“萬人搖”上河宸章，89㎡毛坯月租金只能租到1500元，租金收益率低至1.1%。
據(jù)易居研究院最新數(shù)據(jù)，2020年全球80個(gè)城市，杭州以1.5%的低租金收益率，排在倒數(shù)第5位。與杭州持平的，還有廣州。
中國(guó)排名最靠前的重慶、上海，租金收益率也就2.1%，還不敵余額寶。
另一份來自中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)，今年杭州十區(qū)平均單位租金最貴的上城區(qū)，每平方米每月租金為68.27元，按套均89㎡計(jì)，每月租金也就6000元。
月租金6000元，折算到等額本息，基準(zhǔn)利率按揭30年，總貸款額度不到115萬；即便算上個(gè)人封頂繳納的公積金（6300元），總貸款額度也就230萬左右，這還是最理想狀態(tài)下的“以租養(yǎng)貸”。
總按揭230萬，3成首付、總房款約330萬；6成首付、總房款約575萬。參照目前杭州限價(jià)，核心區(qū)基本沒機(jī)會(huì)，只能跑去非熱門板塊、或是遠(yuǎn)郊。
現(xiàn)實(shí)情況是，非熱門板塊、遠(yuǎn)郊的租金收益率，往往很難達(dá)標(biāo)。
即便是熱門板塊，如濱江區(qū)的豪宅，140多㎡月租金2萬，已屬“天價(jià)”�？擅鎸�(duì)1200萬的高房?jī)r(jià)，租金收益率也就2%。
這輪樓市行情興起前，杭州租房市場(chǎng)，每年普遍還能有5%左右的漲幅。最近幾年，隨著供應(yīng)多元化，租金已是一年不如一年。
“以租養(yǎng)貸”模式的另一弊病，就是影響未來的二手房?jī)r(jià)及銷售。
房子一旦出租，品相必然受到影響。類似租客恣意損壞出租房的新聞，近些年不絕于耳。
首先，無法約束租客。房東擁有房子的所有權(quán)，自然格外珍惜；租客只擁有使用權(quán)。對(duì)待不同權(quán)屬的物品，使用心態(tài)各不相同。
房東最多口頭上要求租客愛惜，卻無法時(shí)時(shí)制約。等到發(fā)現(xiàn)時(shí)，往往已遭受損壞。比如，租房合同約定不能養(yǎng)寵物，可等房東或中介知曉時(shí)，寵物早已存在。
像是帶科技系統(tǒng)的住宅，又或是裝修高檔的小區(qū)，一旦損壞，維修成本可不便宜。
至于毛坯出租，就更難把控。被中介或二房東，隔成若干小間群租。買家一看是群租房，即使沒有當(dāng)場(chǎng)掉頭走人，也會(huì)在價(jià)格上狠狠坎上一刀。
其次，客戶看房難。還記得《三十而已》里，王漫妮租住的房東想賣房，中介又是好聲好氣、又是送水果，求著讓她騰出時(shí)間，好帶客戶看房。
這可不是編劇憑空想象，現(xiàn)實(shí)就是如此。因房子出租而錯(cuò)過意向買家，生活中還有不少。
前不久我一朋友突然說他準(zhǔn)備提前賣房。過程十分戲劇化，中介原是帶著客戶在小區(qū)里看另一套跟他家戶型一樣的房子，可那房子出租著，租客一時(shí)也趕不回來開門。
中介與朋友相熟，恰好又在小區(qū)里碰上，就想著帶客戶去朋友家看看。結(jié)果買家十分中意，另一套也不要看了，當(dāng)場(chǎng)就決定買他的房子，條件很優(yōu)惠，免費(fèi)讓朋友多住一年。
這兩年，“以租養(yǎng)貸”的投資模式，在杭州越來越不具備說服力。
一來，更多投資客選擇一交付就出售，直接跳過出租環(huán)節(jié)，源頭上這一投資模式已不成立。
相比租金這點(diǎn)微薄收益，出售獲利更豐，還能騰出房票繼續(xù)“打新”。
二來，指望“以租養(yǎng)貸”模式炒房，可操作性不強(qiáng)。杭州現(xiàn)階段的租金水平，普遍難支撐越來越高昂的房貸。
“以租養(yǎng)貸”的投資模式宣告破產(chǎn)，頻頻暴雷的長(zhǎng)租公寓只是表象，更關(guān)鍵的，還是房?jī)r(jià)一步一臺(tái)階，租金卻有明顯的天花板。
此消彼長(zhǎng)之下，租金回報(bào)，只會(huì)變得越發(fā)雞肋。
來源：層樓
