4.5%，4.3%，4.1%，3.8%……去年以來，房貸利率不斷創(chuàng)下歷史新低，對刺激一部分購房者入市起到了相當大的作用。不過，目前的低利率僅針對新客戶，前幾年的老客戶也就是存量房貸客戶卻無緣享受。
如果按照市場法則，這無可厚非。和房價一樣，房貸利率有高點自然也有低點。利率是高是低，跟買房時間點有關，很多時候全憑運氣。
話雖如此，可中國的房貸利率生成機制頗為復雜，不完全是隨行就市那么簡單，樓市調控發(fā)揮了至關重要的作用。為了抑制樓市熱度，可以大幅提高房貸利率，如果樓市掉頭往下，為了穩(wěn)樓市，又可以大幅降低房貸利率。
以杭州首套房貸利率為例，目前已降至4.1%，但是在2021年三季度最高點時，一度飆至6.3%。即便由于5年期LPR已經下調35個基點，也就是這些老客戶今年的利率已降至5.95%，相比目前4.1%的利率，足足高了1.85個百分點。以300萬元30年期等額本息還款方式計算，老客戶每月按揭款要比新客戶多了近3400元。對普通家庭而言，或許就因為這多還的3400元，大大影響了消費能力和生活水平。
CFP供圖
正因為差額如此之大，在促進消費、提振經濟的大背景下，近期關于“要不要給存量房貸客戶利率打折”的討論，也屢屢上了熱搜。面對不斷創(chuàng)新低的房貸利率，老客戶顯然是看得見吃不著，迫切希望銀行降低利率的呼聲越來越高。就連《經濟日報》也發(fā)文建議相關部門加快出臺相關舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差。
站在銀行的角度，降低存量房貸利率牽一發(fā)而動全身，有著現實的經濟利益因素。2022年末全國個人住房貸款余額為38.8萬億元，若平均利率下調1個百分點，每年利息總額就要減少3880億元。數據顯示，2021年銀行凈利潤總額為21841億元，所以別小看這1個百分點，對銀行的利潤沖擊還是非常大的。
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然而，以當前的市場形勢，在要不要降低存量房貸利率的問題上，對銀行而言似乎已不再是一道可以忽略的選擇題，而是一道必須要回答的主觀題。因為，如果銀行不主動降低存量房貸利率，存量房貸客戶就會提前還貸或者“轉貸”。
春節(jié)后，“提前還貸潮”頻頻沖上熱搜。銀行壓力極大，要求提前還貸客戶預約排隊，有的銀行甚至需排隊6個月以上。這其中不排除是銀行為了留住客戶而有意設置障礙。在數字化時代，很多銀行提前還貸的話可以通過手機App操作，確定好還款時間以及還款金額，一兩天就能解決。既然人家能搞定，憑什么你家就要排隊幾個月？說白了，就是有銀行既想留住客戶，又拿不出留住客戶的誠意，實在是沒轍。
央行的一個數字頗值得玩味。2022年末，全國個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，同比增加額僅為0.46萬億元。2022年全國商品房銷售額雖然大幅下滑，但仍有13.33萬億元，且這個數字還不包括二手房銷售額。這兩組數字反差如此之大，意味著大量的存量房貸提前還貸了。
除了正常的提前還貸，能省一點利息就省一點，還有一種情況是“轉貸”�？蛻魧⒏呃实拇媪糠抠J轉為利率極低的經營貸，或者借信用貸來還房貸。由于目前的經營貸年利率已低至3.2%，信用貸利率也不到4%，站在客戶的角度，如果轉貸成功，將可以大大減負。
經營貸主要是以房產作為抵押，且貸款人必須名下有企業(yè)。一些不符合條件的貸款人，也會想盡辦法去申請經營貸，由此衍生了一個灰色產業(yè)。去年，本報就曾多次曝光過違規(guī)轉貸現象。然而，面對巨大的利差，全國各地都涌現了“轉貸潮”。
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有銀行人士向記者透露，目前銀行市場上轉貸的規(guī)模確實不小。既有跨行轉貸，比如客戶把房貸提前還掉之后再去其他銀行申請經營貸；也有同行轉貸，客戶經理默許甚至鼓勵自己銀行的房貸客戶轉為經營貸，如此一來可以完成自己的放貸任務。
那么，既然銀行可以默許甚至鼓勵自己的房貸客戶轉為經營貸，利率低至3.2%，為何就不能主動將存量房貸利率下調？一位銀行人士直言不諱地告訴記者，茲事體大，商業(yè)銀行會看四大國有銀行的動作，而四大國有銀行會看央行和銀保監(jiān)會的指導意見，不可能擅自行動。
也有人會說，銀行和客戶之前的合同，白紙黑字寫在那里，利率要是隨意調整的話，豈不是沒有契約精神？不過在法律人士看來，如果銀行主動降息，這是合同一方的利它行為，合法有效，與契約精神無關。
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況且，銀行主動降低存量房貸利率，這事曾經也發(fā)生過。2009年國有銀行就曾針對存量房貸下調利率折扣，降為7折。
事實上，當前的房地產市場比2009年更值得銀行紓困。對于存量的首套和二套房貸，銀行不妨出臺統(tǒng)一的下限利率，凡是高于這個下限利率的，統(tǒng)一進行調整。調整之后，存量房貸客戶每個月省下來的按揭款，將有不少轉化為消費，促進經濟內循環(huán)。
來源：錢報杭州房產
