昨天，最嚴(yán)“禁公寓令”在海南出臺。
繼上海、北京、杭州、南京、深圳、成都、廈門、佛山……之后，“禁公寓令再下一城。
商改住的時代，正在消亡。
公寓的時代，逐漸在向我們告別。
兩天前，海南省出臺了“關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公類建設(shè)項目全過程管理的意見”。
其核心內(nèi)容，有以下幾點：
嚴(yán)禁商辦項目改造為公寓類住宅；
不得采用住宅套型設(shè)計，不得出現(xiàn)“公寓”、“臥室”等住宅功能描述；
不得預(yù)留住宅功能的排水、排污、排煙等管道，不得設(shè)置廚房和燃?xì)庠O(shè)施；
不得增設(shè)結(jié)構(gòu)梁、結(jié)構(gòu)樓板和插層，也就是不讓搞Loft公寓；
商辦類項目，最小分割單元不得低于300平米。
以上內(nèi)容，用三句話總結(jié)就是——
從燃?xì)狻⒔o排水、結(jié)構(gòu)、戶型、面積等各個環(huán)節(jié)，這次摧毀商辦類公寓的居�。òㄗ庥茫┕δ堋�
小面積公寓類產(chǎn)品，包括Loft，徹底喪失了生存空間。
只能辦公，不能住人。
海南，已經(jīng)不是第一個發(fā)布“禁公寓令”的省份或城市。
2017年3月26日，北京出臺史上最嚴(yán)的“公寓禁令”。
新房項目，只能賣給公司，不能轉(zhuǎn)讓給個人；二手公寓賣給個人，購房人需要名下無房且五年連續(xù)社保；
商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦項目的貸款；任何人，任何機(jī)構(gòu)都不得宣揚(yáng)公寓的居住功能；
嚴(yán)格規(guī)定最小分割單元……
最瘋狂時期，傳聞每6個北京人，就有一個買過公寓或商住樓。
最嚴(yán)公寓禁令出臺后，1/6的北京人被徹底套牢。
1/6的北京人，難以入眠。
2018年，杭州和南京這類強(qiáng)二線城市陸續(xù)跟進(jìn)“公寓禁令”——
不得建設(shè)酒店式公寓，不得改造酒店式公寓，限制最小分割單位，限售。
2019年，廈門跟進(jìn)出臺“公寓禁令”——
商辦不得改公寓，不得出現(xiàn)住宅功能，套內(nèi)面積不得低于300平米。
截止目前為止，一半以上的重點城市已經(jīng)出臺限制商改住的公寓禁令。
商住樓、商改住、公寓不限購不限貸的時代，正在離我們而去。
公寓，就是個怪胎。
市面上99.99%的公寓，土地性質(zhì)大都是商業(yè)用地、商辦用地、商務(wù)金融用地……
中國的土地性質(zhì)類別中，壓根就沒有一個類目叫“公寓用地”。
那么，這些公寓是怎么來的？
前些年吧，國內(nèi)很多城市都得了一種病：城市綜合體成癮癥。
地方上的很多同志，去北上廣深等一線城市考察的時候，看到三里屯、國貿(mào)、萬象城、陸家嘴、珠江新城……一顆心撲通撲通的狂跳。
你看這樓，多高；你看這燈，多亮；你這寫字樓，多高；你看這商場，多大。
如果把這些綜合體，放到咱們那，咱們是不是也是國際化大都市了。
于是，地方上二三四線的同志們，就比照著三里屯、國貿(mào)、來福士、萬象城……規(guī)劃了一大批類似的綜合體。
絕大多數(shù)情況下，明確要求——
開發(fā)商想拿住宅地，必須要配個綜合體，必須要配建同等體量的商業(yè)或者寫字樓。
地方上的同志，想法是好的。
全蓋成住宅，全便宜那幫炒房客了。
搞成寫字樓和商業(yè)，沿著城市主軸一字排開，要形象有形象，要稅收有稅收。
過個幾年，咱們就也有三秦徐家匯、河南三里屯、湘江大國貿(mào)……
但是，讓地方上的同志萬萬沒想到的是——
三里屯、徐家匯、三里屯、國貿(mào)、陸家嘴們，自己的寫字樓都特么過剩了。
連宇宙中心深圳前海的寫字樓空置率，已經(jīng)干到了56.4%。地方上“比葫蘆畫瓢”搞出來的山寨貨們，寫字樓空置更是堆成山。
寫字樓過剩了怎么辦？
改公寓�。∪某尚∶娣e公寓！
小面積、低總價、不限購、不限貸，一張口就贏了一半。
5米層高？那就搭塊板子，買一層送一層，精裝Loft，投資絕佳品。
麻了麻了，贏麻了。
講到這里，大家是不是就明白了——
自始至終，從沒有一種物業(yè)形態(tài)叫公寓，也從沒有一種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)叫公寓。
純粹是因為城市規(guī)劃貪多求大，導(dǎo)致了各個城市商業(yè)綜合體嚴(yán)重過剩，進(jìn)而嚴(yán)重導(dǎo)致了商辦寫字樓嚴(yán)重過剩。
為了化解過剩的商辦庫存，人為制造出一種“不限購、低門檻”的野生投資品。
從原則上說，商辦類物業(yè)是不允許擁有居住功能的，是不允許住人的。
絕大多數(shù)所謂酒店式公寓的出現(xiàn)，本身就是一種違規(guī)。
公寓，本就是一種茍且的意外。
我相信，很多人都應(yīng)該看到過下面這段話——
公寓和住宅的唯一差異就是40/50年產(chǎn)權(quán)和70年產(chǎn)權(quán)；
2017年5月起，不動產(chǎn)登記生效，公寓產(chǎn)權(quán)到期后可以續(xù)期；
自今天開始，公寓和住宅毫無差別。
上面這段話，以極高的頻率出現(xiàn)在中介的朋友圈里。
這段話，其實是一種智商篩選。
以最快的速度篩選出最不懂行的小白，并將其投放到公寓的深坑里。
公寓的問題，不是“住宅70年，公寓40年”的產(chǎn)權(quán)年限的問題，也不是“住宅按揭能貸30年，公寓只能貸10年”的貸款年限問題，還不是“住宅民用水電，公寓商用水電更貴”的生活成本問題，更不是“不能落戶、沒有學(xué)位”的城市配套問題……
講到這里，似乎這玩意兒的確略顯一無是處。
公寓最大的問題，有三個。
第一，流動性的問題。
大家可以打開綠中介的APP，去看看你周邊的二手公寓成交量。哪怕是核心區(qū)，二手公寓的成交量也低到可以忽略不計。
一個小區(qū)，一年到頭可能也交易不了兩套二手公寓。
流動性的背后，是稅費的問題。
都知道公寓的交易稅費高，具體有多高？
營業(yè)稅：全額*5.6%。個人所得稅：差額*20%。土地增值稅：差額*30%～60%。過戶手續(xù)費：5元/平。契稅：（核定計稅價格-應(yīng)征增值稅）*3%。印花稅：稅收核定價*萬分之5。
以上這些，全部加在一起——
一次交易，就能吃掉你50%以上的增值收益。
一套50萬的公寓，漲到了70萬，交易稅費11萬，實際收益只有9萬。
這種稅費成本，直接摧毀了公寓一半以上的流動性。
第二，供應(yīng)過剩的問題。
咱們前面說過，公寓誕生的背景是什么？
為了化解過剩的商辦庫存，人為且違規(guī)的制造出一種小面積低總價的野生投資品。
超標(biāo)的寫字樓庫存，70%以上都被改造成公寓，流入了市場。
但是，這種改造毫無意義。
在寫字樓向公寓改造的過程中，過剩的寫字樓庫存，變成了過剩的公寓庫存。
過剩的庫存，從房企手里，轉(zhuǎn)移到了了你的手里。
庫存并沒有消失，只是換了種方式坑著你。
流動性很差，庫存量很大，會造成什么樣的結(jié)果？
建議你不妨進(jìn)入二手房市場，去關(guān)注一下近三年你所在城市、你所在板塊的公寓價格。
比如，我隨手拉個有“合肥小浦東”之稱的合肥濱湖新區(qū)里，某個公寓的價格——
兩年前，公寓開盤10500元/平；兩年后，公寓二手9500元/平。
兩年時間，合肥濱湖區(qū)均價漲了1萬，公寓紋絲不動。
分分鐘教你做人，分分鐘告訴你“什么叫真正的不動產(chǎn)”。
真正的不動產(chǎn)就是，管你掀起多大的行情，我自巋然不動。
不流通、供應(yīng)大和不漲價，還不是公寓的最大問題。
現(xiàn)如今，公寓最大的問題是
——政策的不確定！
前面我們說過，公寓本身就是化解商辦庫存風(fēng)險的違規(guī)和茍且。
但是，現(xiàn)在這種違規(guī)和茍且保不住了。
“禁公寓令”和“禁止商改住”，已經(jīng)從三年前的京滬，蔓延到海南、成都、南京、廈門這種二線城市。
蔓延和下沉過程中，政策遵循著一種原則——
摧毀所有的居住功能，是商辦的，就要賣給/租給公司，不能賣給/租給個人。
可現(xiàn)實是
——哪特么有這么多企業(yè)。
下面這張圖，是各大城市的寫字樓空置率。
絕大多數(shù)城市，寫字樓空置率都在30%以上。
正經(jīng)的寫字樓都租不滿，誰來租你這種閹割式的公寓式商辦。
公寓的真正租客是誰？
是剛需，是買不起房的剛需。
買公寓的人，本來想的是把公寓租給剛需，當(dāng)當(dāng)中間商，吃吃剛需過渡的差價。
現(xiàn)在一紙文件下來，自己變成了那個差價。
樓市的真實，殘酷的像愛情一樣。
講了這么多，只是想告訴大家—— 想漲？
有天量庫存壓著！
不想漲，想賣？
有高額稅費，薅哭你！
不賣也不漲，租給剛需行了吧？
有紅頭文件，不能住人！
不漲不賣也不租給個人，租給企業(yè)總行了吧？
商辦庫存天量，你還是個閹割版的公寓式寫字樓！
這兩年，我看過太多買公寓的人。我發(fā)現(xiàn)，他們擁有一個共同的特征——
無非就是眼看著某個城市住宅漲的很猛，而自己一沒房票，二沒貸款，三沒學(xué)歷，落不了戶。
于是，就想著彎道超車，買套公寓，趕上一波浪潮。
說到底，還是貪心。眼看別人房子都漲了，自己苦于沒房票，生怕錯過。
很多人不是敗給了拙劣的智商篩選，而是敗給了貪心。
人一旦有了貪念，一旦開始彎道超車，智商就會被摁在地上摩擦，自動降維，被別人反復(fù)打擊。
貪念一上線，智商就下線。
我講到這里，如果你還有買公寓的沖動，還想“搏一搏，單車變摩托”干票大的。
去吧，去吧！
來源：大碗樓市
