大戶型價格翻身，小戶型還能支配樓市嗎？

小戶型比大戶型單價貴長期是樓市固有現(xiàn)象，在全國范圍內(nèi)都是可以適用的，特別是房價居高不下的大城市。 由于總價的可控，小戶型往往更受市場的歡迎，杭州樓市同樣不例外。 與之相反的是，在新房市場時期，大戶型的單價又往往高于小戶型，這就導致了套利空間。

△未來海實景圖

小戶型一手房賣的更便宜，到了二手存量市場，小戶型的單價卻明顯高于大戶型。

于是相當一部分的投資客將小戶型視為最佳投資品。 加上小戶型的低總價優(yōu)勢，流動性自然相對大戶型要更好，于是市場就形成了投資必選小戶型的默認規(guī)則。 至今為止，這條規(guī)則依舊還是在很大程度上適用，在大部分的板塊小戶型的市場表現(xiàn)依舊比大戶型更好。 這種現(xiàn)象在剛需居住板塊，以及老城區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū)表現(xiàn)的尤為明顯。

就如此前我曾寫過的“房子別買錯！4年4萬價差！”一文內(nèi)的例子。星橋的天都城此類的剛需房，小戶型往往比大戶型溢價高上許多。 小三房單價能到2.4萬，大戶型單價就可能只能賣2萬不到，兩者之間的差價相差15%以上。 如此巨大的差價不可謂不大。

△侯潮府實景圖

今年以來，在部分板塊大戶型開始上演翻身的走勢，大戶型單價開始逆襲。 最為明顯的便是南星橋，大戶型單價快速追上小戶型，大部分樓盤大戶型和小戶型單價基本持平。 部分標桿樓盤，大戶型更一房難求，小戶型反而選擇更多一些。

 就如信達濱江壹品，在年初屢創(chuàng)成交價格新高時，大戶型房源不僅掛牌量小，單價相對小戶型還要更高。 這個情況不僅存在于南星橋板塊，濱江標桿樓盤柳岸曉風、濱江金茂府同樣出現(xiàn)大戶型單價高于小戶型的情況。

目前濱江金茂府掛牌房源中，186方的大戶型掛牌價格普遍摸上10萬，123方等小戶型房源單價則更低一些，只有8至9萬。 

△濱江金茂府實景圖

大戶型與小戶型之間的單價差超過10%，打破了小戶型“一統(tǒng)天下”的現(xiàn)象。 當然不止于錢江兩岸，在申花新交付的幾個標桿樓盤，大戶型也普遍貴于小戶型。 還有蔣村，未來科技城，這兩個板塊的標桿性的次新樓盤的掛牌價同樣出現(xiàn)了相同的情況。

今年的大戶型房源表現(xiàn)確實在一定程度上開始逆轉(zhuǎn)長久以來的市場頹勢，這個現(xiàn)象是非常值得深思的。

為什么大戶型開始變貴了？ 為什么在房價繼續(xù)上漲的今天，大城市整體房價已經(jīng)逐漸觸碰剛需承受的上限時，部分大戶型反而領(lǐng)漲？這是什么原因?qū)е碌模?大戶型在變貴，這是一個事實，不僅在杭州，在北上廣深等一線城市，大戶型單價也在變貴。 

新冠疫情突如其來，傳播途徑廣，最為重要的是新冠竟然還可以通過空氣大規(guī)模的高效傳播。 站在今天，我們都知道，防控新冠此類借助空氣為媒介傳播的病毒唯一可行的方法便是隔離。 需要隔離，那么就需要能夠隔離的獨立空間，住房就是最佳的家庭式隔離空間。

那么想要做到更舒適的度過隔離期，每個家庭成員都需要更大的空間，房子需要足夠大才能滿足這個需求。 疫情等天災(zāi)的爆發(fā)也讓所有人對生命都更加看重，一定程度的及時享樂似乎成為了所有人共識。 錢再多，命都沒了有什么用？ 

△九溪玫瑰園實景圖

大戶型改善型的房源，以及別墅等產(chǎn)品引來了爆發(fā)式的需求，爆發(fā)式的需求必然就導致了供應(yīng)的承壓。 供應(yīng)承壓，價格自然而然就上去了。

 除此之外，疫情對于全球經(jīng)濟的影響，乃至世界的格局都是極為深遠的，稱之為“百年未有之大變局”絲毫不為過。 世界政治經(jīng)濟格局的變局可能沒有那么快就體現(xiàn)出來。 但作為社會活動的組成因子，疫情對經(jīng)濟影響卻可以快速的傳遞到我們每一個個體。

就比如，年初疫情期間生產(chǎn)運輸?shù)耐�擺，生活物資價格大幅波動，小到口罩、食品，這些商品的變動都直接影響到我們的日常生活。 更別提那些依舊遠在國外不得歸家的游子們，一張機票動輒幾萬，十幾萬，還一票難求。 

但這次疫情對樓市最大的影響還是貨幣政策的調(diào)整。 全球放水對沖新冠影響，通脹一觸即發(fā)，頭部富人承接到了大部分的“水”，這些“水”讓富人面臨高壓的通脹。 △信達濱江壹品實景圖

大戶型則是這些稀缺資產(chǎn)中更為稀缺的“稀缺品”。 疫情催生出的大戶型需求，疫情通脹的對沖需要，兩者疊加，大戶型成為了市場的香餑餑。 大戶型也由此走上了逆襲的翻身之路。 在可以預(yù)見的一段時間內(nèi)，由于疫情的持續(xù)、反復(fù)，豪宅、改善型的標桿樓盤大戶型會越來越稀缺。 那么這是不是意味著，市場上所有的大戶型都會逐漸走上逆轉(zhuǎn)的通道呢？

對此我并不樂觀。

在我看來，大戶型的表現(xiàn)一定脫離不了區(qū)位、地段和樓盤綜合性的影響。 對于剛需板塊，或者老城區(qū)的老破產(chǎn)品，亦或者大戶型產(chǎn)品優(yōu)勢不明顯的樓盤，小戶型依舊會是這些板塊或產(chǎn)品類型里的“硬通貨”。 剛需板塊與老城的老破大，其實邏輯依舊很簡單。這些板塊及產(chǎn)品，都逐漸成為"上車品"。 這些類型的選擇已經(jīng)被改善性需求所拋棄，得不到市場的高端客群青睞。

△閑林航拍圖

“上車品”也就意味著上限有限，是一個“踏板”，等待這些上車剛需累積到了足夠的資金，自然會選擇更好的地段，更好的產(chǎn)品。 “上車品”迎接的是一任又一任的城市門檻需求，都是剛需在買，而不是改善需求，不是富人們在買。

而剛需對于總價恰恰又非常之敏感。 沒有大規(guī)模的改善需求支撐，大戶型不會迎來春天，小戶型的低總價優(yōu)勢將得到繼續(xù)保持，單價自然長期壓過大戶型。 這個邏輯也可以套用在核心區(qū)的低品質(zhì)樓盤，低品質(zhì)意味著改善需求不會喜歡。

不喜歡，不青睞，大戶型也就無從談起所謂的稀缺。 同樣的，優(yōu)質(zhì)樓盤大戶型假如建立不起對小戶型的絕對優(yōu)勢，大概率也將被小戶型踩在腳下。 就比如，蔣村的蝶園，西廬，西溪華府等樓盤。 雖然樓盤地段屬于杭州樓市中的稀缺板塊，但樓盤品質(zhì)，或大戶型的功能性都是非常“拖后腿”的。 此類樓盤大戶型很難有足夠的資格獲取比小戶型更高的溢價。

△宜和園實景圖

今年開始，樓市的邏輯已經(jīng)完全被疫情改變。

以往可能是普漲，小戶型、低門檻的選擇領(lǐng)漲。從此以后，分化將成為主旋律。

好的，貴的，將會是樓市中的王者。

因為水都被富人們承接了，杠桿也只有富人們能夠繼續(xù)加上去。

這個邏輯可以適用于所有頭部城市。

小戶型，低門檻的“剛需品時代”已經(jīng)過去了。疫情不止，豪宅繼續(xù)領(lǐng)漲。