限購第四年，2020年成為了杭州樓市房票的大發(fā)現(xiàn)之年。
不斷有新的房票涌入，不斷有房票貼上了人才和無房的標簽。它們像夏日午后的云朵，在杭州樓市的上空迅速集合，一旦熱門樓盤開盤，就化作房票雨降落人間。
今年前11個月，雖然受到疫情的影響，但是杭州新房市場的成交量價依舊超過了去年全年的成交量。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，1-11月，杭州市商品房成交量逾13.8萬套，超出2019年全年成交量2000套左右。
而在全年預計15萬套的商品房成交量中，誰又會成為杭州樓市的年度銷冠呢？
競爭很激烈，每一月，每一周都在變化。
1至9月的時候，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示排在杭州樓市前六強的是，九章賦的1557套，江山風華的1472套，南湖明月的1414套，萬達同心灣的1342套，融創(chuàng)城1335套，融創(chuàng)森與海的1298套。
兩個月后，截至到2020年12月9日，萬達同心灣和融創(chuàng)森與海已經(jīng)超過九章賦，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分別以1853套和1800套位列第一、第二。
真正的銷冠還在沖刺。12月份，融創(chuàng)森與海的簽約仍在加速。剛剛又領了預售證的森與海實際認購早已突破2100套。
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△制圖：葉帥起高樓
杭州樓市的成交套數(shù)前三強基本已經(jīng)鎖定：融創(chuàng)森與海、萬達同心灣、東原德信九章賦。
而我們的問題是：為什么是這三個盤，為什么是融創(chuàng)森與海？而4年的限購，3年的搖號，又向我們揭示了杭州樓市怎樣的基本面？
今天，我們從樓市基本面、產(chǎn)品和市場三個方面，來為融創(chuàng)森與海和杭州樓市復一下盤。
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△融創(chuàng)森與海意向規(guī)劃圖
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樓市基本面：回到限購區(qū)
杭州樓市是從2017年3月2日全面限購，從2018年4月4日啟動搖號，而在這四年的銷售排行榜中，我們可以看到一個明顯的軌跡：
先是避開限購區(qū)，然而在今年又回到限購區(qū)。
圖片△制圖：葉帥起高樓
2019年，不限購的臨安有4盤進入TOP10，而到了2020年就只有1個盤了。同時，2020的十強榜中，蕭山又從2盤增加到了3盤，而富陽更是實現(xiàn)了0的突破。
分析杭州樓市，表面上看到的是人口和房票，而其底盤，則是由擁江發(fā)展規(guī)劃主導的城市藍圖，以快速路和地鐵為標志的城市骨架，和以產(chǎn)業(yè)和商業(yè)為引爆點的城市HUB所共同決定的。
看杭州的城市藍圖，今年，杭州擁江發(fā)展取得重大進展，南啟邁出了實質(zhì)性的第一步。
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△三江匯“未來城市”實踐區(qū)景觀控制規(guī)劃圖
杭州正在籌建湘湖和三江匯流未來城市實踐區(qū)管委會�！改蠁ⅰ挂呀�(jīng)出爐了多項規(guī)劃草案，而且實施速度很快，綠心公園和螞蟻搬家都只是前奏。
「南啟」也意味著，作為濱蕭區(qū)域惟一可與良渚文化村媲美的人文大盤，融創(chuàng)森與海正在吸引越來越多的鎂光燈。
看杭州的城市骨架，今年，杭州幾條主要的跨江快速路都在向南延伸。
根據(jù)今年9月29日公布的《杭州市綜合交通專項規(guī)劃（草案）》（來源：杭州市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)），除了目前正在不斷建設不斷南延的時代大道快速路，風情大道快速路，通城快速路以外，接下去還有杭州繞城快速路，和杭州中環(huán)，將把融創(chuàng)森與海拉到更多杭州購房者的半小時通勤圈內(nèi)。
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△融創(chuàng)森與海區(qū)位示意圖
再來看新興的產(chǎn)業(yè)和商業(yè)配套，今年，也都在向南加速集結(jié)。
9月，杭州自貿(mào)區(qū)主體落在了濱蕭區(qū)域，10月，支付寶拿下位于之江的總部地塊，杭州最重要的產(chǎn)業(yè)引擎，都在杭州擁江發(fā)展的進程中拉響。
而在商業(yè)綜合體上，濱蕭區(qū)域，僅僅是目前在建的，就已經(jīng)有奧體印象城、華潤萬象天地（亞運村），香港置地商業(yè)綜合體（蕭山科技城）、龍湖濱康路綜合體、城南銀泰（戴村）、蕭山銀泰（通惠路）六大一線大型商業(yè)綜合體。規(guī)格之高，數(shù)量之多，超出了其他任何一個區(qū)域。
這就是杭州樓市在被限購政策碰撞了一下以后，又回到原來軌跡上的原因。
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產(chǎn)品邏輯：超越網(wǎng)紅超越大盤
城市有城市的底盤，樓盤也有樓盤的底色。
融創(chuàng)森與海到底是一個怎么樣的社區(qū)呢？它又引領了杭州樓市的哪些趨勢呢？
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△森與海Say-Park山脊線公園實景圖
在今年的杭州，像融創(chuàng)森與海這樣5000畝的大盤，是很多人沒有過的體驗。有人把這里當作網(wǎng)紅的城市公園，有人在這里露營，有人想組團買一批房源做民宿。
甚至，有小兩口到了森與�，F(xiàn)場，還在爭論。
男生說，這里有點像最近的世外桃源，但自己還年輕還要奮斗，不能這么閑情雅致。女生說，哪閑情了，這就是全新的國際社區(qū)，引領性的城市生活方式，我要在這里直播開店，創(chuàng)業(yè)奮斗了。
其實，要真正認識融創(chuàng)森與海，也要有個過程。如果說，去年下半年，融創(chuàng)森與海9萬方的示范區(qū)剛開放的時候，融創(chuàng)森與海的標簽是網(wǎng)紅打卡地，那么，整個2020年，伴隨著一次又一次熱銷，融創(chuàng)森與海又擁有了四個新標簽：
國際社區(qū)、90代際社區(qū)、優(yōu)質(zhì)教育、文旅小鎮(zhèn)。
限價時代，很多人在感嘆到哪里去尋找杭州樓市今天的產(chǎn)品力？其實，限價是杭州進入新一線城市時代的必然，而新一線城市比拼的是綜合性國際社區(qū)的營造能力，
20年前，上海打造至今仍然堪稱中國最經(jīng)典的國際社區(qū)碧云社區(qū)，20年后，今天的杭州樓市，一下子冒出多個區(qū)域整體開發(fā)的國際化社區(qū)：6.98萬的新世界望江綜合體和新鴻基江河匯綜合體，預計4.5萬+的亞運村，和2.8萬+蕭山科技城，和1.4萬+的融創(chuàng)森與海。
國際化社區(qū)兩大要素，除了國際化的小區(qū)域規(guī)劃，更重要的是國際化的城市配套和生活方式。
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△森海天地發(fā)布現(xiàn)場
今年11月1日，森與海3萬方的商業(yè)中心「森海天地」首次亮相，20多家各行業(yè)知名品牌前來啟動會現(xiàn)場，表示與森海天地的濃厚合作興趣。
這里面包括，「新零售巨頭」盒馬鮮生、「文化復合品牌」普通讀者、「全球咖啡引領者」星巴克、「零售超市潮店」全家、「互聯(lián)網(wǎng)影視巨擎」幸福藍海，更有KFC、711、羅森超市、甘其食、威爾仕健身、心元兒童之家、鄰家大藥房等。
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△森海天地效果圖
融創(chuàng)森與海被越來越多的年輕人種草，而其針對現(xiàn)代都市客群推出的創(chuàng)新戶型，更是迎合了新生代的需求，成了杭州樓市首個90代際社區(qū)。
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△森與海100方和121方生活體驗館實景圖
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融創(chuàng)森與海的戶型，更加注意家人之間的交流。以97方的A2戶型為例，把廚房放到了中間，還調(diào)整以電視為中心的客廳布局，同時，更加注重戶型的成長性，把第三房設計成了真正能夠?qū)崿F(xiàn)多用途的多功能房。
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△森與海生活體驗館實景圖
11月2日，浦陽鎮(zhèn)與高橋系教育集團（高橋?qū)W前教育集團、高橋小學教育集團、高橋初中教育集團）實施緊密型合作辦學座談會。（來源：浦陽江教育）
在多個購房討論群里，浦陽鎮(zhèn)將牽手高橋教育集團在森與海打造12班制幼兒園的消息，更是讓購房者興奮不已（備注：最終學校規(guī)劃請以教育局公布信息為準）。
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△森與海幼兒園效果圖
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而在打卡達人的眼里，今年，融創(chuàng)森與海不僅越來越好看，也是越來越好玩。
5月，森海營地正式開營，7月，森與海水上運動基地正式投入運營；11月，森與海之城Say-Park山脊線公園正式開放運營。
融創(chuàng)森與海成為了杭州限價時代的產(chǎn)品力擔當，掀起一波波高潮迭起的森與�，F(xiàn)象。原因正在于：
森與海超越了網(wǎng)紅打卡地，真正成為杭州家庭的同城旅游目的地，超越了傳統(tǒng)意義上的百萬方大盤，真正成為杭州樓市對年輕人最友好的國際化社區(qū)。
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市場邏輯：沒有競品沒有替代
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△森與海實景圖
我們從三個維度，看融創(chuàng)森與海的性價比。
一是，與同類產(chǎn)品比。在國際社區(qū)領域內(nèi)，杭州的代表性項目是，新世界望江綜合體，新鴻基江河匯綜合體，亞運村，蕭山科技城，和融創(chuàng)森與海，融創(chuàng)森與海是對年輕人友好的門檻級國際社區(qū)。
在網(wǎng)紅人文大盤領域內(nèi)，今年余杭良渚文化村在售的是大溪谷，限價在2.1萬/m²左右，而臨安桃李春風最后一批高層限價在2.4萬/m²左右，森與海的限價只有兩者的六成左右。
二是，與杭州中環(huán)沿線區(qū)域比。融創(chuàng)森與海的限價，低于2萬/m²左右的大江東、富陽東洲、余杭仁和、余杭東湖，2.2萬/m²的富陽銀湖，2.4萬/m²的余杭瓶窯。
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△杭州中環(huán)平均房價示意圖 來源：住浙網(wǎng)
三是，和浦陽早年的房價比�；仡櫼幌缕株柕姆績r，在2013年，當年的美濃小鎮(zhèn)是市北的0.41倍，而今天的限價只有市北的0.37。2013年，浦陽和義蓬，當年單價相差500元，今天限價相差了5000元。
復盤融創(chuàng)森與海今年的一路超越，我們可以發(fā)現(xiàn)，這既是由杭州擁江發(fā)展戰(zhàn)略引領的結(jié)果，也是對融創(chuàng)產(chǎn)品力的認可。
這樣的森與海，幾乎沒有競品，購房者一旦被種草，真的很難再放棄買一套森與海的念頭。
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△森與海排屋效果圖
文末，說個好消息：
