01
今年第三批宅地一掛牌，有兩三個板塊的限價赫然下調(diào)。
其中一個是筧橋，新地塊限價僅為35000元/㎡。即便不跟板塊的價格上限——春宸上府的42640元/㎡（容積率較低，僅1.8）比，較之于之前多盤的40800元/㎡，也有5800元的價差。
再看它斜對角的艮北，限價依然是44400元/㎡，說明三連漲之后穩(wěn)住了（之前棠玥灣是40400元/㎡）。
難道兩三年前持平的筧橋和艮北，如今價差拉大到近1萬了？
究其實，筧橋這宗地有特殊性。
首先，位置靠北，偏離板塊核心區(qū)，距春宸上府直線約1.5公里，也是筧橋老街一帶首次解鎖新房。
其次，周邊環(huán)境不大好，一眼望去看不到商品房，都是安置房、自建房等。西面緊鄰主干道同協(xié)路，北面離已公示的共有產(chǎn)權(quán)房、東面距筧橋機場都較近，西北面500米還有高鐵線。
所以，這只是筧橋板塊內(nèi)，不同地段拉開了價格梯度而已，無需詫異。
02
不過話說回來，最近兩三年，這兩個近在咫尺的板塊相比，艮北確實風(fēng)頭更盛，筧橋更“小透明”。
眼下的新房市場上，依然如此。
艮北唯一在售的獨苗——超百畝大盤翠攬云境，目前正好三開，三次的中簽率分別為23%、38%、35%。雖然比起火熱時候的動輒逼近限售，有一些差距，但橫向比起來，粉盤還是沒跑的。
筧橋則差強人意，在售新盤中簽率比艮北要高。
然而，視線轉(zhuǎn)到二手房時，局面出現(xiàn)了一些微妙的反轉(zhuǎn)。盡管從價格來看，依然是艮北勝出；但從成交量來看，卻是筧橋更活躍。
先看價格。以兩個板塊的標(biāo)桿性樓盤作比較，目前，“艮北三兄弟”（楊柳郡、天悅江灣、匯港城）高層能成交的價格，約為5.5萬—6萬元/㎡；玖樟臺高層能成交的價格，約5.2萬—5.5萬元/㎡。
再看成交量。以行情明顯變冷、環(huán)比6月減少1500多套的7月為例。
艮北楊柳郡實景
手邊買房顯示，7月，“艮北三兄弟”一共成交15套，其中，楊柳郡10套，匯港城5套，天悅江灣0套。
在筧橋，金色黎明7月成交12套，公園大道9套，玖樟臺2套。同時，金色黎明還登上了7月的杭州二手成交套數(shù)TOP20，位列第11；說明淡季之下，12套的月成交量已相當(dāng)了得。
若結(jié)合單價看成交，我們更能清晰看到二手買家的取舍，以及為何筧橋的成交量會更活躍。
事實上，這兩個板塊的中介小哥都告訴過我：“頭部樓盤的大戶型房源，由于單價和總價都高，想要成交不太容易。一般買家都會去搖更便宜的新房，碰碰運氣。”
正因如此，起步戶型約110㎡的天悅江灣和匯港城，成交量一直不大；玖樟臺最小面積也是約110㎡，情況如出一轍。
楊柳郡成交的10套里，清一色小戶型：6套是85—107㎡，其余4套全是約45㎡。
而筧橋的金色黎明和公園大道賣得好，也是因為性價比。
公園大道實際成交單價約4.3萬—4.4萬，7月成交的9套里，8套是90㎡；金色黎明成交單價約4萬—4.6萬，12套成交也有一半是90㎡。“筧橋這一帶，約七成都是剛需自住客戶，預(yù)算400萬上下。”
03
再來PK下艮北和筧橋的基本面。艮北躥紅的優(yōu)勢技能點在哪兒，筧橋有無迎頭趕上甚至反超的機會？
論規(guī)劃，艮北有整拆整建的先天優(yōu)勢，從現(xiàn)在的城市界面看，已是干凈規(guī)整的新區(qū)。
筧橋的情況則完全不同，靠近德勝快速路、目前主力開發(fā)的核心區(qū)觀感和齊整度不錯，但由于筧橋機場的緣故，東北面仍留存一大片村落和自建房等，且難以進行開發(fā)。
論交通，艮北先有地鐵1號線穿行而過。
筧橋也已有4號線新近開通；還有個“彩蛋”是，6號線可能會從枸桔弄站北延，畢竟杭州幾乎沒有地鐵線路戛然而止在如此市中心的區(qū)域。
論配套，學(xué)區(qū)是艮北走紅的一大撒手锏，坐擁采實集團旗下的中小學(xué)。
筧橋目前尚無優(yōu)秀的學(xué)區(qū)概念，但春來雅庭北面在建的48班中學(xué)等也并未落定；考慮到如今隸屬于上城區(qū)，若真能天降名校，存在起飛的可能性。
筧橋玖樟臺實景
再看醫(yī)院，也是艮北先上分，市一新院區(qū)已動工；筧橋則要依托于城東新城的浙二城東院區(qū)。
商業(yè)方面，雙雙乏善可陳。艮北雖有花園城，只夠不講究地吃吃飯；筧橋現(xiàn)有浙商國際和物美，原本寄予幾分希望的世茂TOD綜合體前途未卜，只能繼續(xù)期待未出讓商業(yè)地塊能否引入靠譜開發(fā)商。
論倒掛，若都以標(biāo)桿性樓盤高層（楊柳郡5.5萬—6萬，玖樟臺5.2萬—5.5萬）來計算，兩個板塊基本差不離，均有約1萬—1.5萬的價差。
最后來看一個關(guān)鍵性要素——和“城市新風(fēng)口”錢二的關(guān)系。
盡管筧橋到錢二的最短直線距離也僅約2.2公里，但架不住艮北一路之隔貼身緊鄰錢二，狂吃這一超級紅利。
綜上所述，艮北是一名各方面均衡發(fā)展的“全能型選手”，短板不明顯；筧橋有先天掣肘，趕超的可能性不大。
04
目光落回到筧橋。平心而論，這是一個優(yōu)缺點都較突出的板塊。
最大的優(yōu)勢，在于它的市中心區(qū)位。
距武林廣場直線僅約5公里，到江河匯站同樣約5公里，到錢江新城市民中心約7公里�？芍^杭州老城、新城雙中心之間，最左右逢源的少數(shù)幾個板塊之一。
武林廣場5公里，這可是“中央豪宅區(qū)”申花和橋西的待遇。
加上4萬出頭的限價，性價比一下子出來了。看看它的鄰居，東新、三塘、城東新城和艮北，限價全部比它高。
筧橋公園大道實景
最大的掣肘，則是筧橋機場的存在。
不僅占據(jù)了一大片土地，連周邊區(qū)域也難以整體開發(fā)，使得筧橋的規(guī)劃遲遲無法推陳出新。機場還存在航線、噪音等因素，影響周邊住宅的品質(zhì)和檔次。
此前，原江干區(qū)曾提出：“爭取將兩校一廠舊址（位于筧橋機場范圍內(nèi)）及建筑群及早規(guī)劃，并積極在筧橋郊野公園等建設(shè)中，嘗試打造融舊址、遺址、紀(jì)念館于一體的開放式公園。”
如若成真，意味著筧橋機場有可能搬遷，那絕對是筧橋起飛的契機。當(dāng)然，這只是一個提議，能否落實還是未知數(shù)。
05
區(qū)位稱得上優(yōu)越，性價比還可以，板塊熱度不高，新房不難搖到……
多方面因素角力之下，筧橋如今成為一部分地緣客戶和自住客群的最終選擇。無論新房或二手房，都是如此。
中介小哥告訴我，之前有位客戶，賣掉了御道路一號，轉(zhuǎn)身爽快地全款買下一套玖樟臺自住。
一位同事的朋友，早年住在城東這一帶。沖擊亞運村未果后，也放棄了再搖紅盤，而是買了一套地鐵口的風(fēng)頌府改善。
首先，筧橋已是品牌開發(fā)商云集。
綠城、濱江、融創(chuàng)、大家、萬科、龍湖、金隅等悉數(shù)進駐，濱綠更是連落數(shù)子。這對板塊和購房者來說，都是好事�？纯唇桓都s十年的濱江·金色黎明，在二手市場上依然能打，就知道了。
其次，板塊內(nèi)目前僅春宸上府一盤在售，不復(fù)之前多盤混戰(zhàn)的景象。
筧橋春來曉園實景
而從筧橋控規(guī)圖上可以看出，包括那宗限價3.5萬的新地在內(nèi)，整個板塊一共還剩六、七宗可出讓宅地。若控制一下出地節(jié)奏，后續(xù)筧橋的新房供應(yīng)將比較有序健康。
再者，經(jīng)歷了近五年的供應(yīng)井噴，接下去的三年內(nèi)，筧橋?qū)⒂瓉硪徊ń桓陡叻?/b>。
春來曉園1024戶，春來雅庭806戶，春宸上府570戶，攬月臻翠670戶……八盤加起來，足有五、六千戶之多。好在筧橋沒怎么被投資客盯上，各盤投資比例不高，二手踩踏出貨的可能性不太大。
另一方面，今后隨著濱綠多個樓盤的先后交付，加上目前一枝獨秀的玖樟臺，筧橋的板塊氣質(zhì)也將從剛需向改善躍升。
基于機場的影響，筧橋一帶的建筑限高50米。因此樓盤高度均在17層左右，容積率多集中在2.0—2.5，樓幢排布疏朗，采光日照都好，真的住起來挺舒服的。
從某種意義上來說，筧橋雖不大紅大紫，也缺乏炒作的概念，卻成了“房住不炒”的一個現(xiàn)實樣本。
來源：層樓
