近年的杭州樓市有個謎，那就是城東到底為什么不漲，城東又會不會出現(xiàn)補漲？
不久之前，在分析豐收湖板塊的一篇文章中，我也簡單闡述過個人關(guān)于城東板塊不漲，難漲的理解。
城東不漲的主要原因在我看來，核心原因在于城東近年土地出讓量過大且集中，供需平衡全面倒向供給端，導(dǎo)致中短期的供大于求的市場狀態(tài)。
在這一點上，城東的樓市狀態(tài)和城西截然相反。
大城西范圍內(nèi)需求量明顯大于供給量，同時城西又是人口流入的主力區(qū)域，兩者結(jié)合，城西不漲都難。
所以我們能夠看到，杭州近些年的上漲板塊基本都處于城西范圍以及奧體、濱江等擁江板塊。
且城東同價位選擇的競品板塊過多，申花、濱江、奧體、甚至市北都能夠與城東進行互補。
同時城東產(chǎn)業(yè)較為弱勢，也非杭州近年的發(fā)展重心，沒有其他熱點板塊所擁有的一個個樓市爆點及強成長預(yù)期。
顯然城東各方面都與同價位競品板塊有一定的差距，城東最大的優(yōu)勢只剩下較為靠近核心城區(qū)這一項。
城東新城及城東各板塊實則就是杭州一個較大規(guī)模的、區(qū)位較好的居住配套區(qū)域。
從城東的建筑類別的構(gòu)成就能略窺一二，城東范圍內(nèi)寫字樓及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的體量是比較低的，放眼過去多為居住樓盤。
非城市的重心板塊，彼時城東新房增量庫存量大，可選余地也大，二手房怎么漲的上來?
所以前期城東不漲并不是單方面原因?qū)е碌�，是綜合性的。
當然主因肯定還是此前城東區(qū)域的供給量過大，這是明確的。
市場行進到了現(xiàn)在，基本已經(jīng)也到了城東供需狀態(tài)的一個轉(zhuǎn)折點。
核心區(qū)新房基本被消化完，新房存量基本分布在筧橋，量也不算特別大。
同時全城新房難買程度大增，供給端縮量明顯，部分需求由城西、擁江一帶外溢至城東，城東新房中簽率快速下降。
城東區(qū)域的樓市確實已經(jīng)到了一個臨界點，一波跟漲或補漲行情大概率會在城東區(qū)域上演。
城東新城、艮北新城以及筧橋三大城東核心板塊都在慢慢放量，二手房成交量開始向上走。
在艮北新城這個現(xiàn)象已經(jīng)非常明顯，1872等核心區(qū)域樓盤成交價突破5萬，掛牌量更是少，量價齊漲。
但城東新城部分樓盤掛牌價還是超出大多數(shù)人對于城東的價格認知。
比如新交付的錢塘天譽，掛牌價基本在6.5萬+，個別房源在鏈家上的掛牌價更是超過7萬。
還有即將交付的東城金茂府，掛牌價更顯夸張，鏈家掛牌房源單價普遍超過7.5萬。
顯然城東新城在許多業(yè)主眼里，城東即將迎來一波暴漲，6萬是起點，7萬在不遠處，10萬也不是夢。
當現(xiàn)實是，城東新城及艮北新城大部分次新樓盤的主流成交價不過4.5萬上下，標桿樓盤5萬出頭。
6.5萬+，7萬+的價格真的誠心賣嗎？城東補漲的勢能會如此之強？
就算天譽、金茂府品質(zhì)好，但城東大部分樓盤都沒有差到哪里去，
曙光之城、
金色黎明此類老盤放在現(xiàn)在依舊能打，成交價格不過4萬+。
品質(zhì)溢價或許會有，但溢價真的能夠超過2萬？還是在城東新城這樣一個樓盤品質(zhì)普遍較高的板塊。
這波次新樓盤高企的掛牌價讓我想到兩個典型的城東次新樓盤案例，森林海尚、前灘名邸。
先有前灘名邸交付掛牌6萬+，比較打臉的是鏈家常年有幾套掛牌價在5萬上下徘徊的房源，至今沒有成交。
后有東城金茂府的“兄弟盤”——森林海尚交付6萬+的宣傳，現(xiàn)在鏈家掛牌價超過6萬的寥寥無幾，大部分掛牌價在5萬+。
更有意思的是，幾日前城東新交付的錢塘天譽一套帶兩個車位的約129㎡戶型房源法拍，最后成交總價僅814萬，相比評估價913.62萬低了近100萬。
此套房源的扣除兩個評估價約48萬左右的車位，真實法拍成交單價約5.57萬元。
雖然該房源包含兩個車位，在一定程度上會影響成交總價，但5.57萬的成交單價顯然和動輒6.5萬以上二手房掛牌價相去甚遠。
通過拉高掛牌價以抬升房價是非常難以實現(xiàn)的，因為這與市場的調(diào)節(jié)機制嚴重沖突，市場有大量低價選擇的情況下，真有傻子選擇高價接盤？
房價漲不漲更不是靠炒作就能夠決定的。
否則去炒作長沙、重慶這類低價城市不是更有價值，收益更大？這兩個城市不知道掩埋了多少所謂的價值投資者及炒房客。
沒有城市基本面、板塊基本面及市場基本面支撐，炒作恐怕純粹只是個別房東聊以自慰罷了。
城東會跟漲，但顯然個別樓盤的掛牌價較大幅度脫離了市場面，掛牌價僅僅是掛牌價而已。
也許中長線看，城東新城核心區(qū)或許會漲到這個程度，但現(xiàn)在掛這么高的價格是不是太心急了一些？
當然這也不是城東新城的專屬現(xiàn)象。
在杭州其他板塊，這種遠高于市場價的掛牌行為在杭州越來越常見。
在一些新交付的次新樓盤最為明顯，只要品質(zhì)稍好一些，房東的掛牌價都想突破天際。
還記得市北的大國璟、望海潮嗎？剛交付5萬+的掛牌價逐漸回落到4萬+。
可笑的虛高掛牌價短期大概率會被市場教育。
心態(tài)平和一點不好嗎？高開低走多難看啊。
來源：杭州房叔
