燕郊樓市，這幾年，很憋屈。 2017年，在北京317新政后，廊坊一紙限購令緊隨其后，立即擊退了瘋狂的投資客。
6月限購升級，北三縣非本市戶籍居民購房需提供3年及以上當(dāng)?shù)厣绫ＷC明或納稅證明，且限購1套。 這徹底讓環(huán)京樓市冰封。
從2017年3月到達(dá)頂峰之后，個盤普遍跌去了35%-40%以上。 2017年我去了一個樓盤叫首爾甜城，上半年頂峰3月份賣3W8，下半年11月份直接腰斬到2W。
買這個項(xiàng)目的很多人都被套住了，現(xiàn)在還停在2W左右，短期內(nèi)相信無法回本。
從燕郊暴跌一直到到現(xiàn)在的4年里，燕郊基本橫盤陰跌，到現(xiàn)在均價不到2W，已經(jīng)筑底很久了。
這4年里，我記得燕郊房價跌到2萬3之后，不斷有人問我，我一直都是說，對于北京的剛需來說，你如果想自住也是可以買了，就算再跌也跌不了多少，買來自住也沒問題。
而對投資者來說，我也一直是說: 要等，等一個點(diǎn)。
那就是政策什么時候放松，環(huán)京樓市要看政策，政策如果不松，就不要想著反彈的機(jī)會。
然而，就在最近，再加上一個重磅的政策：二手房限購政策開始放松。
與此同時，2個月前，燕郊地鐵開始傳來動工的消息。這給燕郊樓市，帶來雙重利好。 這意味著，燕郊樓市總算要邁過難熬的冬天，迎來春天了。 燕郊現(xiàn)在的二手房行情怎么樣呢？ 我這次專門再次去燕郊呆了三四天，一個很直接的感受是：
燕郊樓市，已經(jīng)完成漫長的筑底過程，行情正式啟動了。 因?yàn)槎址渴袌龇磻?yīng)很敏感，從6月份地鐵開通，二手普遍上漲1-2K。
我去了北城的燕航城樓下一家鏈家門店，中介小哥說要忙著去做貸款，門店里其他人也都出去了，只得臨時安排其他門店同事帶我看房。 中介開始忙起來了，這是一個細(xì)節(jié)，但是我喜歡關(guān)注細(xì)節(jié)，這意味著成交量起來了。
買房我一直跟大家說，要看到他的真正價值，基于價值去買房。
燕郊的價值是存在的，買燕郊的邏輯是怎么樣呢？三大邏輯，給你講透。
首先，燕郊樓市本身的邏輯。 在整個北三縣，燕郊是發(fā)展最早最成熟的一個鎮(zhèn)。從地理位置看，他離北京太近了。國貿(mào)到燕郊鎮(zhèn)中心是35公里。比北京市內(nèi)很多地方都要近。
從人口來看，根據(jù)七普的數(shù)據(jù)，燕郊（含燕郊高新區(qū)4街道及燕郊鎮(zhèn)、高樓鎮(zhèn)）常住人口63W人，約占三河全市總?cè)丝?5%，相比2010年的六普，10年增長了92%。 這個人口數(shù)據(jù)堪比一個地級市，那是相當(dāng)牛了。畢竟他只是一個鎮(zhèn)，在全國的強(qiáng)鎮(zhèn)人口數(shù)據(jù)可以排前三，跟東莞的長安鎮(zhèn)差不多了。
燕郊的房子，符合我一直說的好租，好貸，好賣三大特點(diǎn)。 我晚上專門繞著北三縣轉(zhuǎn)了一圈，很多小區(qū)的亮燈率是極高的。說明真實(shí)的投資客并沒那么多，很多的確是在北京上班的潮汐一族。
房子終究是用來住的，如果沒有人住，那必然是泡沫，只要有人住，那就有發(fā)展起來的希望，樓市的基本需求就客觀存在。
人口基本面和這樣的入住率，代表這里的房子 ：好賣。
我在燕郊的二手小區(qū)跑盤，看到有大量的中介二手房門店。
這是我在一個樓盤拍下的照片。
有這么多中介門店，說明燕郊的二手房市場比較活躍，這個是衡量房子值不值得買的一個很細(xì)節(jié)的指標(biāo)，如果買了房連個中介都沒有，你房子根本就賣不出去。
比如大亞灣的海景房就是，很多二手樓盤旁邊中介門店都很少，你想賣都沒有渠道，那么買入要變現(xiàn)就需要些時間。
這從側(cè)面也說明燕郊的房子：好賣。
另外，我專門打聽了下，燕郊的房子，銀行評估價，基本可以按市場成交價9折甚至全款評估，這說明啥呢？
說明銀行對燕郊的市場價值還是認(rèn)可的，銀行是最現(xiàn)實(shí)的，銀行都喜歡這里的房子，說明房子的金融資產(chǎn)屬性就比較成熟，流動性就非常好，好貸的標(biāo)準(zhǔn)也能滿足。
所以說，好租，好貸，好賣這三大標(biāo)準(zhǔn)，燕郊樓市都能滿足。
樓市基本面更具備確定性。他的價值也不用懷疑。
大家去評判一個市場的時候，上面提到的這些點(diǎn)，也都可以套用。 其次，北京的外溢邏輯。
北京外溢幾乎是燕郊最大的增值價值。 23歲的985畢業(yè)生狗蛋，在北京朝陽CBD上班，月薪平均2W，工作7年到30歲，可能要成家買房了。假設(shè)這幾年狗蛋省吃儉用，姑且存到100w吧。 按照首付4成，在北京， 狗蛋只買得起不到300W的房子。這個價位，在北京幾乎找不到。
高門檻之下，狗蛋想要買300W的房子，只能去最近的燕郊。 從CBD的高樓大廈去燕郊，如果公交出行大概1個小時。地鐵開通，35分鐘就可以實(shí)現(xiàn)CBD到燕郊自己家的夢想。甚至比北京市內(nèi)的通勤都要快很多了。
這給了無數(shù)北漂們不用離開北京的夢想。 每天從燕郊往北京上班的潮汐一族非常多， 我們開車進(jìn)出北京，在102入口基本要堵車。 大量的上班族早晚選擇從燕郊做81X的公交車，有專門的公交車道，還更快。我專門讓小伙伴去體驗(yàn)公交車，做公共交通的特別方便，現(xiàn)場人氣很旺。
以下是晚六點(diǎn)20分鐘內(nèi)的滴滴通勤流動示意圖，可以看出大量人流是在往東部走的。
所以說，對于大量在北京工作，特別是朝陽工作的人，燕郊往來上下班，這是非�，F(xiàn)實(shí)的，比起在惠州跟深圳更成熟，
再說，北京通勤動輒就一個多小時，那燕郊相比就更現(xiàn)實(shí)了。
北京外溢的邏輯就是： 北京限購越嚴(yán)，上車門檻越高，就越有利于燕郊，這叫價格差。
還有一點(diǎn)也很關(guān)鍵，北京發(fā)展越成熟，老房子越多，越有利于燕郊，因?yàn)橥瑯觾r位情況下，很多年輕人寧愿在燕郊買一個新房，也不想在北京買一個三四十年的老公房，這叫新舊差。
第三， 通州的規(guī)劃邏輯- 政策紅利。 要說燕郊，絕對離不開通州的規(guī)劃，北京為了疏散城市中心功能，做了兩件事，一件是雄安的百年大計(jì)。另一個發(fā)展通州副中心。
北京整個發(fā)展戰(zhàn)略是一路往東的，這個都知道，因?yàn)槲鬟吺巧剑l(fā)展受限。所以要去通州，發(fā)展東部。
在去燕郊之前，我專門考察了通州，整個城市界面給人感覺，就是新，高大上，一片朝氣蓬勃。跟已經(jīng)成熟的中心城區(qū)完全不一樣。
運(yùn)河商務(wù)區(qū)，到處都是在修大樓，塔吊一個接一個。按照通州的規(guī)劃，運(yùn)河商務(wù)區(qū)將來還會有大量人口導(dǎo)入，自然需要有房子。 通州的新房現(xiàn)在存量很少，目前在售新房只有六七個，普遍價格在6W左右。二手次新房，價格在5W-6W之間。 這對2W的燕郊價差很明顯，很多在通州的北漂，10公里之外的燕郊也是他們的一個選擇。
更重要的是，現(xiàn)在從政策上，通州跟北三縣要協(xié)同發(fā)展，這個慢慢會落實(shí)。
最好的一個表現(xiàn)就是在燕郊能刷北京醫(yī)保。
通州的教育也在跟北三縣協(xié)同發(fā)展。
我認(rèn)為這個策略是對的，大北京城市未來要發(fā)展，必然需要土地，通州如果發(fā)展完，往東走，只能去燕郊。
總結(jié)來說，燕郊自身樓市成熟，加上北京的外溢，以及通州的東進(jìn)政策紅利，構(gòu)成了燕郊樓市的三大價值。
那么燕郊的買房時機(jī)上，要怎么去看呢？ 第一，周期 多年橫盤，已經(jīng)跌無可跌。燕郊到了兩個底部，一個是政策底，一個是市場底。
2017年是政策加碼，觸發(fā)燕郊樓市的暴跌，暴跌之后，已經(jīng)筑底。橫盤階段，燕郊成交量很少，不少人都在觀望，需求沒有釋放。
四年以來，大量需要買房的人都在等，一旦市場熱起來，必然會有一堆人扎進(jìn)去。買漲不買跌，永遠(yuǎn)是買房者無法規(guī)避的情緒，這是人性。 所以說，燕郊的需求周期已經(jīng)到了需要釋放一波的時候了。
第二， 地鐵。
6月份地鐵利好消息公布，直接對燕郊形成利好。
地鐵對作為“睡城”的燕郊實(shí)在太重要了, 沒有便利的交通，根本實(shí)現(xiàn)不了。
我們調(diào)研的時候?qū)ｉT去看了地鐵，挖掘機(jī)已經(jīng)入場在施工，官方公布在2024年將會實(shí)現(xiàn)通車。
第三個，政策。
2017年之所以燕郊房子幾乎腰斬，在于地鐵規(guī)劃最后并沒有事實(shí)上的確定，同時更重要的，是一紙強(qiáng)壓的政策。 如今，燕郊二手房對外已經(jīng)放開，加上平谷線地鐵今年得確定。這對燕郊的樓市是一個大利好。
而且，我去踩了幾個二手房，很多燕郊的二手次新房，這兩個月普遍已經(jīng)開始上漲1-2K。 二手房有市場敏感度，已經(jīng)率先開始出現(xiàn)上行苗頭。新房一般滯后二手，還沒啟動。
你們都知道，我的觀點(diǎn)從來都不會模棱兩可，能抄底的時候我都直接說。而且對這一輪行情的時機(jī)把握也是非常準(zhǔn)確的。
我認(rèn)為現(xiàn)在就是北三縣買房的好時機(jī)，而且入場要快，不要等大幅起來之后再入場，那時候就晚了。
特別是燕郊大跌40％后，已經(jīng)跌無可跌，買房就要跟著政策走，現(xiàn)在政策放松了，正是讓你買房的信號，可以放心大膽的買。 特別是經(jīng)過這一輪行情后，很多地級市都已經(jīng)漲到上萬，浙江那些小縣城都是三四萬了。一對比，環(huán)京的燕郊2W+顯得更有價值，按照三成，60W起就可以上車燕郊。 更遠(yuǎn)一點(diǎn)的香河，只要8K-1W。20W就可以買進(jìn)。是香河比起燕郊沒那么成熟，還是需要些時間，只是這價格，也確實(shí)便宜了。
未來不管政策怎么變，燕郊和香河，至少還是很安全的。
要知道，原來2017年還有3萬8買的人在高位站崗呢，你現(xiàn)在2萬+買進(jìn)去，是不是很安全呢？
可以說，只有上升空間，沒有下跌空間了。
來源：櫻桃大房子
