Part.1
五月的杭州樓市，再一次被“集中出讓”的火點(diǎn)燃了。
兩天吸金1178.21億，單宗地塊最高成交金額為111.61億元。
攏共57宗地塊中有41宗地塊拍至封頂，其中13宗地塊競(jìng)自持比例超過了20%。
房企發(fā)瘋似的往杭州砸錢，表達(dá)了堅(jiān)決看好的態(tài)度。
但與此同時(shí)，濱江房產(chǎn)的戚老板在濱江集團(tuán)官網(wǎng)的網(wǎng)上業(yè)績(jī)說明會(huì)中承認(rèn)：本次濱江拿下的5宗地塊，平均凈利潤(rùn)只有1-2%。
作為可能是全杭州控制成本最好的房企之一，濱江房企的利潤(rùn)都只能在1-2%浮動(dòng)。
那么，杭州樓市的利潤(rùn)都被誰賺走了呢？
Par.2
地價(jià)是成本的重要組成部分，這當(dāng)然毋庸置疑。
5月這57塊地的平均樓面價(jià)為16501元/平米，但平均精裝限價(jià)僅為29347元/平米。
也就是說，在不虧本的基礎(chǔ)上平均每塊地的建設(shè)成本最多只有12846元/平米，這還是建立在忽略稅費(fèi)、商業(yè)、自持、公租等各種影響成本的基礎(chǔ)上的數(shù)據(jù)。
然而，雖然地價(jià)占據(jù)了房開成本的大頭，也并不代表現(xiàn)在賣地就是一件劃算的生意。
我們都知道，限價(jià)和樓面價(jià)的價(jià)差，一定意義上決定了房子的品質(zhì)。因此相關(guān)部門在設(shè)定封頂樓面價(jià)和精裝限價(jià)時(shí)，為了保證基本的房屋品質(zhì)，需要設(shè)定一定的差值。
問題就在這里，考慮到限價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格之間的巨大差距，導(dǎo)致現(xiàn)在出讓的地價(jià)其實(shí)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其市場(chǎng)價(jià)值，換言之，因?yàn)閲?yán)苛的限價(jià)政策，土地財(cái)政的收益也大打折扣。
因此所謂的全國(guó)土地出讓金排行已經(jīng)不重要了，杭州在土地上少賺了多少錢，可能才值得一書特書。
Par.3
那么現(xiàn)在問題簡(jiǎn)單了，既然上游環(huán)節(jié)都沒有賺到錢，或者說沒有賺到應(yīng)得的錢，那么利潤(rùn)一定是被下游玩家賺走了，那他們到底代表著哪些群體呢？
在我看來，從16年杭州樓市抬頭至今，杭州樓市里的錢至少被三波人賺走了。第一波人自然是18年4月開啟公證搖號(hào)前的關(guān)系戶和全款投資客們。
他們用盡人脈關(guān)系在一房難求的杭州市場(chǎng)分得一杯羹，拿走了包括
融創(chuàng)時(shí)代奧城、龍湖天璞、濱江金茂府、信達(dá)壹品等在內(nèi)的超級(jí)樓市紅包。
▲融創(chuàng)時(shí)代奧城
以交付至今的二手房成交價(jià)來看，這些樓盤的利潤(rùn)基本都在100%以上，甚至個(gè)別樓盤可以達(dá)到150%甚至170%。
你看，中國(guó)這人脈社會(huì)的屬性在這一覽無余。
Par.4
第二波人則是公證搖號(hào)時(shí)期的幸運(yùn)兒們，他們?cè)诤贾葸@20多次萬人搖中拔得頭籌，成為了時(shí)代的寵兒，其中如萬科融信西雅圖、陽光城未來悅、融信保利創(chuàng)世紀(jì)、保利濱江上品等翹首，更是牢牢抓住了搖號(hào)時(shí)代的紅利。
▲保利濱江上品
有時(shí)候人與人的差距，就在于能不能中一次萬人搖。
第三波人則是我們熟悉的A-E類人才了。不客氣的說，有那么一段時(shí)間，杭州對(duì)這些人才的態(tài)度是極其寬容的：擁有獨(dú)享的20%房源甚至直接選定房源的權(quán)利；人才評(píng)定寬松，人才認(rèn)定更是沒有限制；不落戶就有購(gòu)房資格，而且一下子就是兩套……
他們拿走了杭州最好的樓盤中最好的房源，包括兩套壹號(hào)院的267方。
可以說在那個(gè)階段，人才就是搖號(hào)者的信仰，代表著裝進(jìn)口袋的現(xiàn)錢。
Par.5
但風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，隨著政策的不斷調(diào)整，人才的光芒也逐漸黯淡。在最近一次綠城交投曉月澄廬的搖號(hào)中，人才的中簽率僅為6.7%，盡管還是比無房戶的3.3%高了近一倍，但無疑人才們的內(nèi)卷已經(jīng)愈演愈烈。
隨著杭州新政的傳聞臨近，積分搖號(hào)在大眾視野里出現(xiàn)的頻次也越來越高，也被視為改變?nèi)缃窈贾菀环侩y求局面的重要籌碼。
表面上來看，在積分搖號(hào)下，長(zhǎng)社保+無房戶將成為市場(chǎng)的新寵，但如果剝開表象看本質(zhì)，所謂的樓市調(diào)控其實(shí)就是個(gè)城市發(fā)展紅利的分配制度，它通過調(diào)整樓市中不同角色的比重，讓這些角色輪番成為新的時(shí)代嬌子。
只有那么極少數(shù)人，因?yàn)橥瑫r(shí)扮演了不同角色或者實(shí)在命中注定，才可以享受杭州快速發(fā)展階段中的二次紅利，而大多數(shù)人，只能默默在樓市搖號(hào)中，期待命運(yùn)女神的降臨。
萬一你不幸在這期間失去了購(gòu)房資格，那我只能說，在他們的視角里，你并不是最需要房子的那一批人。
罷了。
來源：樂米投資
