手握杭州東站+遍地綜合體，整拆整建的城東新城板塊測評

杭州樓市一向讓人出乎意料，去年更甚。

像未來科技城、之江、奧體這樣的熱門板塊，成為爭相追逐的對象并不難理解。而一些之前大批房源流搖的板塊，在去年也否極泰來，引來大批購房者，比如城東新城！

例如，中國鐵建花語天境3月首開時中簽率僅49%，結(jié)果到了11月，最后一批高層加推中簽率僅有11%.
那么，城東新城到底有著什么魔力？今天我們一起來看看吧。

城東新城板塊地處杭州市江干區(qū)，發(fā)展時間較短，是近些年才興起的板塊之一。

的確，城東新城的核心要點在于一個“新”字。追溯城東新城的發(fā)展時間軸，不難發(fā)現(xiàn)，這個板塊的崛起歷史，不過短短十幾年。
大概在2008年，一份《江干區(qū)“決戰(zhàn)東部”三年行動計劃》在杭州購房者們面前，“城東新城”這個響當當?shù)拿�字如同孫悟空一樣破石而出。同年，杭州東站開始改造擴建，以東站交通樞紐為核心，打造一個宜居、宜業(yè)、宜商、宜游的新城計劃悄然展開。
2013年7月，拓建后的新杭州東站正式投入使用，而僅用了6年時間，作為杭州東站的客流量超過了上海虹橋，成為了亞洲最大交通樞紐站。

正所謂成也東站，“敗”也東站。城東新城因東站的交通樞紐地位帶來的大量客流而起，如今，也因為板塊內(nèi)部的軌道太寬，割裂感十足，需要一定的時間來縫合。

好在，近幾年的高速發(fā)展，使得城東新城不只有一個杭州東站。貫徹東站東西的軸線，也是城東新城的黃金中軸，華潤萬象匯（在建）、十字天幕街、白石會展中心（在建）、杭州之翼、三花國際等都在這條線上一字排開。

而在去年4月，錢江新城2.0規(guī)劃藍圖正式發(fā)布，涉及開發(fā)區(qū)域為二城三區(qū)：二城為錢江新城，城東新城，三區(qū)即江河匯流區(qū)塊、錢江新城二期、城東新城。提出”提振兩口、融合雙城、跨越兩線、東進江灣“的開發(fā)策略，即將融合城東新城納入了錢江新城2.0戰(zhàn)略的大版圖之中。

自駕方面，城東新城板塊有四條城市的主要交通路線圍繞，分分鐘上高速路前往杭州各區(qū)，十分便捷。

軌交方面，當下城東新城板塊內(nèi)的地鐵有兩條線路，為1號線和4號線。板塊及附近有5站，即彭埠站、火車東站站、新風站、新塘站、閘弄口站。

這其中，彭埠站和火車東站站為1/4號線的換乘站，1號線于2012年11月就已建成通車，是全杭州最早開通的地鐵線路。

此外，板塊內(nèi)在建的地鐵還有4號線的二期6號線二期，預計2022年都將建成通車。屆時，板塊內(nèi)將享有3條地鐵線路，8個地鐵站。

而火車東站站將成為1號線/4號線/6號線的換乘站，待6號線二期開通后，在火車東站下高鐵可直通錢江世紀城、奧體中心、富陽等地，不必再坐4號線換乘了。

這里需要注意的是，在板塊四周環(huán)繞的高架路都是杭州重要的交通主線，車流量很大，對于最為臨近的小區(qū)來說，部分樓幢可能存在噪音和尾氣污染，對于其他小區(qū)影響則較小。

商業(yè)方面，城東新城板塊與傳統(tǒng)商業(yè)略有不同，為街區(qū)型商業(yè)。

在板塊的核心地段——杭州東站東廣場，這里遍布了大片的商業(yè)娛樂綜合體，包括德信的杭州之翼、華潤萬象匯、三花國際大廈、西子國際大廈以及鴿了好幾年但已被王府井接手，待開業(yè)的杭州港龍城；新商業(yè)街區(qū)密集遍布，間隔100米都能看到兩家星巴克，完全可以滿足娛樂、購物、生活需求。

▲三花國際
▲即將開業(yè)的港龍城

商業(yè)資源可以速成，但教育資源則需要時間的沉淀，由于發(fā)展時間較短，城東新城的教育資源一直都較為弱勢。哪怕是杭州公辦教育排名前十的名校分校，在城東新城都毫無蹤跡。

在剛剛過去的2020年，持續(xù)關(guān)注樓市的購房者都知道，這是學區(qū)房瘋狂上漲的一年。

從三墩板塊到蕭山科技城，再到未來科技城，紛紛因為名校的進駐或托管，熱度直線上升，“要強”的房東們掛牌價是一個比一個高。
▲浙江師范大學附屬杭州筧文實驗學校

好在城東新城的教育資源已迎來補齊階段，2019年投入使用的浙江師范大學附屬杭州筧文實驗學校，是城東新城投入最大的一所九年一貫學校，在2020年被杭州市教育局列入了公辦初中提質(zhì)強校行動首批試點學校名單，這也是城東新城唯一一所上榜學校。

下面是教育局發(fā)布的筧文實驗學校的服務范圍，僅供參考：
而在新盤中旅歸錦府附近，還有一所學校在建，據(jù)目前消息，大概率會引進一所優(yōu)質(zhì)學校，來補齊城東新城的教育資源。

以上教育資源信息僅為小胖搜集整理，專業(yè)問題請咨詢相關(guān)工作人員。

在醫(yī)療資源方面，城東新城板塊在2020年也迎來了配置補齊。

板塊在去年新建了一個綜合性公立三甲醫(yī)院，即浙江大學醫(yī)學院附屬第二醫(yī)院（江干園區(qū)），于2020年11月建成運行。

板塊內(nèi)還有一所二級綜合醫(yī)院——杭州海亮馨蕙馨醫(yī)院，為世界500強海亮集團和臺灣馨蕙馨醫(yī)療合作醫(yī)院，此外，附近還有中國人民解放軍第903醫(yī)院，醫(yī)療需求都可滿足。

目前，從第三方交易平臺統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，城東新城板塊的二手房成交均價為3.6萬/平左右，江干區(qū)的成交均價為3.7萬/平，而杭州的二手房均價為3.02萬/平（含富陽、臨安），但因為板塊內(nèi)有著大量的公寓樓，考慮到公寓的單價要低于住宅，城東新城的均價或比3.6萬/平高。

從成交套數(shù)上看，截至2021年2月1日，總掛牌1135套的城東新城板塊，在90天內(nèi)成交了71套，大約每1.27天成交1套，交易頻率屬較高水平。
下面是板塊內(nèi)近期成交的10套房源，僅供參考：
由于是整拆整建的新板塊，近幾年新房供應很足，房齡大多很新。

正所謂貨比三家，能夠讓城東新城的購房者們認可的小區(qū)不多，除了品牌好，還要地段佳。比較知名的小區(qū)，有世茂錢塘天譽、三湘印象森林海尚、萬科中央公園、德信東望等。

均價最高的應該是均價6.7萬/平的世茂錢塘天譽，于去年年底迎來首批交付。屬板塊內(nèi)明星級樓盤，帶領板塊的新房首次突破4.6萬/平，裝標三大件為日立的中央空調(diào)、博世的地暖、愛迪士的新風，高出板塊其它小區(qū)一截。
▲世茂錢塘天譽

而正在建設的6號線二期的始發(fā)地鐵站距離世茂錢塘天譽很近，出門即是。不過目前目前掛牌房源僅2套，面積為129方-139方，總價在900萬上下。

▲世茂錢塘天譽

緊跟其后的是5.6萬/平的三湘印象森林海尚和5.5萬/平的萬科中央公園，前者于去年剛剛交付，主打科技類住宅，綠化是整冠移植進來的，比一般剛交付的小區(qū)要豐富許多，綠城物業(yè)，掛牌僅有9套，3套掛牌超過6萬/平。
▲三湘印象森林海尚
而萬科中央公園作為萬科在城東新城的嘔心之作，品質(zhì)自然不低，大面積的內(nèi)部配套加上萬科物業(yè)，是其在相當一段長的時間，都是板塊內(nèi)的價格天花板。

除此之外，比較推薦的就是離地鐵較近的小區(qū)了，畢竟，在板塊內(nèi)各項配套相近的情況下，地鐵的距離直接決定了生活的品質(zhì)。

城東新城作為江干區(qū)內(nèi)近年來發(fā)展建設最快的板塊之一，又將杭州東站包含其中，地理位置不言而喻。

板塊為整拆整建，規(guī)劃科學，界面更為合理。廣為詬病的商業(yè)、教育、醫(yī)療資源都在補齊，值得期待。但板塊內(nèi)存在著大片的回遷房，好的高端改善房源不多，可選擇性低。

去年一連幾家大型商業(yè)開始運營，使得城東新城又被廣大購房者關(guān)注。略微尷尬的是，城東新城貌似沒有像杭州大廈、湖濱銀泰in77、錢江新城萬象城那種地標性的中心級商業(yè)，招商能力也略顯不足。

不過各項利好也都在預期之內(nèi)，卻是不爭的事實，城東新城投資或自住均可，未來可期。