有這樣一種說法——
公寓是定向消滅中產(chǎn)的八大陷阱之一。
PART1
根據(jù)公開媒體報道，目前長沙的公寓，正在遭遇大幅度價格下調(diào)。
就連曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤，也難逃一劫。
去年8月，月成交金額曾多次沖入長沙TOP10的網(wǎng)紅盤卓越中寰，成交價摸高至1.6萬。
但到今年8月，已經(jīng)跌到1萬出頭。
短短一年時間，成交價跌去一半。
不少業(yè)主買房一年，蒸發(fā)幾十萬。
更有濱江新城的北辰時光里，直接推出5888起的房源，打出“面包低于面粉價”的口號。
如果按最低單價5888計算，25萬左右就能拿下一套約42平的公寓，門檻真是超低。
直到今年3月，北辰時光里的均價還在萬元以上，4月下調(diào)到9000，6月繼續(xù)下跌。
如今最高封頂只要8000，跌幅將近50%。
當初起點有多高，現(xiàn)在跌的就有多狠。
注：圖片來源于網(wǎng)絡(luò)
綠地V島，均價降到8500，降幅超過20%；
中富航銀座，原價1.3萬，特價房源7999；
金地鉑悅,從去年的萬字頭，下調(diào)到5888起；
金茂建發(fā)泊悅，6月價格還是1.3萬，現(xiàn)在最低可以做到7288；
……
可以看到，目前長沙降價的公寓，價格相比之前幾乎是打了對折，甚至還有一口氣降到4字頭的。
一句話，沒有最低，只有更低！
且，位置也不再局限于偏遠地帶，梅溪湖、濱江、馬欄山等熱門板塊也開始下場。
PART2
三十年河東，三十年河西。
三年前，長沙人民還在搶購投資公寓的時候，有誰會想到如今的公寓竟如此落魄。
要知道，長沙最貴的房，不是濱江、梅溪湖，不是高端板樓，也不是沖破天際線的超高大平層。
可一直都是公寓啊。
長沙住宅新房均價1萬出頭可以在主城隨便買、地鐵房隨便挑，1萬6-1萬7可以買到濱江金融中心。
但隨便拉出個公寓項目，單價2萬+以上的一大批，還有高達5萬+的，輕松虐住宅。
長沙嚴格限購以來，住宅房票嚴重不足，所以公寓憑借不限購不限貸的優(yōu)勢，很長一段時間里，價格要比住宅新房貴30%左右。
但，從去年開始，長沙的公寓開始轉(zhuǎn)變風向。
近一年來，長沙公寓單價降幅基本達到20%，價格回到了四五年前的水平。
到底是什么原因？
最重要的一個，供應(yīng)量太大了，庫存嚇人。
長沙的公寓，已經(jīng)嚴重過剩了。
數(shù)據(jù)顯示，整個長沙核心五區(qū)的公寓去化周期高達36.4個月。
這意味著，假如馬上停建，只消化現(xiàn)有的公寓庫存，也足夠3年才能賣完。
分區(qū)域來看，最繁華的芙蓉區(qū)，庫存積壓最多，去化周期高達93.1個月，也就是7.8年。
積壓相對最少的天心區(qū)，去化周期也達到了25.1個月，也就是2年。
來源：劉曉博說財經(jīng)
根據(jù)住建部對去化周期的規(guī)定來看，去化周期一旦超過36個月，就要立即停止供應(yīng)。供應(yīng)嚴重過剩，價格下跌壓力非常大。
但長沙的公寓，從沒停下新建腳步，從沒放緩新建速度……
有市場預(yù)測數(shù)據(jù)稱，接下來幾個月時間，長沙市內(nèi)五區(qū)商務(wù)公寓或還有近70萬方的新增供應(yīng)。
存量持續(xù)走高，供過于求，為了加速回款，只能以價換量。
PART3
其實，不止是長沙。
最近，昆明一個特價公寓，以極低的單價讓人吃驚了一把。
從透露的信息來看，該項目價格已經(jīng)跌到2888，60平總價還不到20萬，刷新昆明公寓新低。
這不是該公寓第一次降價。
今年早些時候，單價已經(jīng)降到了3800。
短短半年，再降1000。
公寓大幅降價的背后，同樣是天量庫存。根據(jù)今年銳理數(shù)據(jù)半年報，昆明2019-2021年6月公寓存量已經(jīng)達到了448.77萬方，需要55個月才能賣完。
注：圖片來源于銳理數(shù)據(jù)半年報
囤積大量公寓的區(qū)域，只能“骨折”降價。
同樣的，沈陽蘇家屯一公寓最近也以2800的低價出售，讓不少人驚掉了下巴。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，沈陽公寓主要以存量市場為主，截至2021年6月底，沈陽公寓存量為254萬方，去化周期達到了95個月。
也就是說，即便再無新增公寓供應(yīng)，也需要近8年時間才能完全消化掉現(xiàn)有庫存。
過去兩個月，全國至少有9城出臺限跌令。
為何要限跌？
因為不限跌，房價跌幅，真得會很慘。
而長沙、昆明、沈陽，用公寓降價告訴我們，不限跌會有多慘。
PART 4
如果你用住宅的眼光去看公寓，永遠看不懂。
如果你連公寓的邏輯都沒有搞清楚，大概率沒有活路。
1、公寓是40年產(chǎn)權(quán)的商服用地，無法落戶和劃片上學。
2、因為是商業(yè)性質(zhì)，公寓的貸款不屬于正常的房貸，需要首付50%，利率高于普通住宅，貸款年限最長10年。
3、商業(yè)用水商業(yè)、用電以及較高的物業(yè)費。
4、高達15%以上的交易稅費。
如果你想真正享受到一個城市的市政資源、教育資源，一定要買住宅。
而公寓由于轉(zhuǎn)讓需要高額稅費，在二手房市場上基本無人問津。
升值潛力有限，流通性差，導致公寓只能吃租金。
撇開“包租”、“托管”等畫大餅行為，實際回報率很低。
再加上人人住有所居的大未來，將被以下的四種產(chǎn)權(quán)、四種房子全方位覆蓋。
收入無保障、無工作的底層人民，可以去住公租房，每個城市都要建設(shè)公租房，讓底層人民住有所居。
再往上走，新市民，新移民，年輕人，由于收入不穩(wěn)定，作為暫時過渡可以去住保障性租賃住房。
近些年，重點的一二線城市已經(jīng)逐漸加大了租賃住宅用地供應(yīng)的力度，去盤活更多的閑置用地。
注：圖片來源于網(wǎng)絡(luò)
手里有一些預(yù)算，但又買不起商品房的人，可以去買共有產(chǎn)權(quán)房。
目前北京、深圳、廣州、東莞都有在做共有產(chǎn)權(quán)房。
手里的預(yù)算能買到商品房的直接買商品房就可以。
未來，在公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房、商品房這四種房子、四種產(chǎn)權(quán)的覆蓋下，公寓將再無容身之地！
除了上面這些明顯的劣勢，公寓還有一個很大的問題。
公寓屬于商服用地上建起來的“類住宅”產(chǎn)品，不算真正的商業(yè)，也不屬于住宅。
這，其實是帶有一些隱患的。
一旦追究起來，很容易成為被調(diào)控的對象。
比如說，廈門曾經(jīng)就出臺了最嚴禁公寓令，嚴禁商辦項目改造為公寓等“類住宅”。
那些買公寓的人，本想吃個租金，當個中間商，賺賺剛需過渡的差價，結(jié)果最后自己成為了那個差價。
所以，總結(jié)一下，簡單粗暴的結(jié)論就是，不要亂買公寓，不管是自住還是投資。
來源：樓市毒舌
